Чи можна продати частину нежитлової будівлі не продаючи частину земельної ділянки під будівлею

Чи можна продати частину нежитлової будівлі не продаючи частину земельної ділянки під будівлею?

Чи можна продати частину нежитлової будівлі не продаючи частину земельної ділянки під будівлею? земля і будівля знаходиться у власності у одного власника. Хочу продати 25% нежитлової будівлі, є багато окремих входів. Будівля 800 кв.м. є приміщення 100, 36, 36, кв Чи можу я виділити приміщення і продати його без землі? якщо так то спираючись на які статті?

Відповіді юристів (12)

Добрий день, Олег.

За загальним правилом продати будинок без ділянки не можна, ЗУ завжди слід за об'єктом нерухомості.

1. Цей Кодекс і видані відповідно до нього інші акти земельного законодавства ґрунтуються на наступних принципах:
5) єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами;

Тому продавати потрібно разом і частку в об'єкті і частку в ділянці.

При цьому зазначу, що навіть в разі, якщо будинок і ЗУ будуть належати різним особам, власник будівлі все одно матиме право користуватися ЗУ:

1. Власник будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі, має право користування наданим такою особою під цю нерухомість земельною ділянкою.
2. При переході права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості.
Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою припинення або зміни належить власнику нерухомості права користування цією ділянкою.

3. Власник нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, має право володіти, користуватися і розпоряджатися цією нерухомістю на свій розсуд, у тому числі зносити відповідні будівлі і споруди, остільки, оскільки це не суперечить умовам користування даною ділянкою, встановленим законом або договором.

З повагою.
Васильєв Дмитро.

Є питання до юриста?

Існує всього декілька законних причин для невиділення землі до будівлі

Земельний кодекс України
ст. 35
4. Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:
1) відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;
2) відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до статті 27 цього Кодексу;
3) відчуження споруди, яке розташоване на земельній ділянці на умовах сервітуту.

З урахуванням цього факту, виділяти і продавати приміщення варто таким чином, щоб частина будівлі не могла бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки - тобто, не варто виділяти повну кімнату / квартиру, під яку можна в теорії виділити частину землі.

уточнення клієнта

Чи можу я виділити в натурі приміщення в цій будівлі і продати їх без землі?

На додаток до відповіді колеги можу зазначити таке. При продажу частини нежитлового приміщення без землі новий власник матиме право і зобов'язаний платити власнику ЗУ плату за користування ЗУ, а також має право взяти належну йому частину ЗУ в оренду.

2. У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання, якщо інше не передбачено законом.

3. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.
При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
земельний кодекс

3. Власник будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.

З повагою! Г.А. Кураєв

уточнення клієнта

Земля знаходиться в моїй власності. Тоді можу я наприклад продати земельну ділянку без будівлі своїй дружині, або подарувати, а потім продати частину будівлі без землі так як земля вже не моя?

Чи можу я виділити в натурі приміщення в цій будівлі і продати їх без землі?
Олег

Тільки якщо при цьому:

1. Є можливість виділити частину будівлі

2. Ні можливість виділити частину ділянки до будівлі.

уточнення клієнта

Якщо є можливість виділити частину будівлі. Тоді спираюся на жодні правові норми я можу продати це приміщення без земельної ділянки?

Якщо є можливість виділити частину будівлі. Тоді спираюся на жодні правові норми я можу продати це приміщення без земельної ділянки?
Олег

На підставі наведеного вище п.1 ч.4 ст. 35 ЗК РФ. Але це за умови, що не можна виділити ЗУ до цієї частини будівлі.

Тут проблема в тому, що Ви і на дружину не переведете ділянку без будівлі.

Все на ту ж ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ЯКЩО БУДЕ НЕ МОЖНА ВИДІЛИТИ ЧАСТИНА ДІЛЯНКИ. Я б рекомендував вам провести фахову експертизу, яка підкаже вам точні приміщення, які можна буде виділити так, що з землею в натурі їх виділити не вийде. У цьому плані потрібно швидше будівельну освіту, ніж юридичне.

Чи можу я виділити в натурі приміщення в цій будівлі і продати їх без землі?
Олег

Виходячи з тієї ж статті 552 Цивільного кодексу України та статті 35 Земельного кодексу України Ви маєте право виділити і продати частину нежитлового приміщення без землі.

1. При переході права власності на будівлю, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній їх власник.

У разі переходу права власності на будівлю, споруду до кількох власникам порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, споруду або сформованого порядку користування земельною ділянкою.

4. Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:

1) відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;

А ось навпаки, землю без будівлі продати або подарувати не можна.

1. За договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцеві одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання.
2. У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю і необхідний для її використання, якщо інше не передбачено законом.
3. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором.
При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах, що і продавець нерухомості.

Великий Новгород

Чи можу я виділити в натурі приміщення в цій будівлі і продати їх без землі?
Олег

Теоретично це можливо. Так як при державній реєстрації переходу права власності на будівлю реєстратор в обов'язковому порядку перевіряє, на якому праві й у чиїх руках земельну ділянку під будівлею. Якщо відомостей в ЕГРН на цей рахунок немає, продавець будівлі повинен самостійно надати документи про права на земельну ділянку. При державної реєстрації переходу права власності на приміщення реєстратор може навіть не зацікавитися статусом земельної ділянки під ним. Однак, знову ж таки, державна реєстрація переходу права не гарантує Вам проблем у майбутньому. Колега Новіков Роман вказано на подібну справу, розглянуту арбітражним судом. Так, наприклад, згідно з ст.273 ГК РФ

При переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право власності на земельну ділянку, зайнятий будівлею або спорудою і необхідний для його використання, якщо інше не передбачено законом.

Тобто право власності на землю переходить до набувача будівлі в силу закону, а навіть не в силу положень договору купівлі-продажу.

А згідно ст.552 ГК РФ

Бачите, яке формулювання. «Або іншого нерухомого майна". Приміщення - це нерухомість.

Якщо інше не передбачено законом або договором продажу нерухомості, встановлена в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї.

Великий Новгород

Але це за умови, що не можна виділити ЗУ до цієї частини будівлі.
Васильєв Дмитро

Я б не була настільки оптимістична. Неможливість виділу земельної ділянки під частиною будівлі не означає, що неможливо продати частку в праві власності на земельну ділянку. Уявіть: спочатку одну частину будівлі продали без землі, потім іншу частину будівлі продали без землі (з тієї причини, що виділити в натурі ділянки під ними неможливо). І вийшло, що будівля у власності у одних осіб, а земельну ділянку у власності іншої особи. Це є прямим порушенням принципу єдності долі будівлі та земельної ділянки під ним.

Таким чином, щоб можна було залишити землю, необхідно мабуть потрапити в виключення згідно з тією ж ст. 35 ЗК РФ: відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки; 2) відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту; 3) відчуження споруди, яке розташоване на земельній ділянці на умовах сервітуту.

Вам потрібно запросити фахівця, який зможе, вказати вам ті приміщення, які, з землею в натурі виділити не вийде. Який би видав вам документ, де парне прописані дані приміщення і підкріплені доказовою базою чому вони не можуть бути виділені з землею. І вже на підставі цього документа, діяти.

Сервітут якщо не встановлено, то за цим пунктом марно, про вилучені з обігу зрозуміло. Тобто, залишається один пункт, це "відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки". У вашому випадку - це варіант, коли ви можете продати частину (нежитлового) будівлі без землі.

Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!

Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.

Чи можна продати частину нежитлової будівлі не продаючи частину земельної ділянки під будівлею