Аннуїтетний і диференційований платежі - в чому різниця

Пропонуючи той чи інший спосіб погашення кредиту, банк в першу чергу дбає про власну вигоду. Грошовий вираз цієї вигоди - відсотки. Саме за способом нарахування і стягнення відсотків кредитні платежі діляться на аннуїтетниє (рівні) і диференційовані (зменшуються).

• Аннуїтетний платіж - являє собою рівні щомісячні транші, розтягнуті на весь термін кредитування. У суму траншу включені: частина позикової заборгованості, нарахований відсоток, додаткові комісії та збори банку (при наявності). При цьому, в перші місяці (або роки) кредиту більшу частину траншу становлять відсотки, а меншу - погашається частина основного боргу. Ближче до кінця кредитування пропорція змінюється: велика частина траншу йде на погашення «тіла» кредиту, менша - на відсотки. При цьому загальний розмір траншу завжди залишається однаковим.
  
• Диференційований платіж - являє собою нерівні щомісячні транші, пропорційно зменшуються протягом строку кредитування. Найбільші платежі - в першій чверті терміну, найменші - в четвертій чверті. «Серединні» платежі зазвичай можна порівняти з аннуитетом. Щомісяця тіло кредиту зменшується на рівну частку, відсоток ж налічується на залишок заборгованості. Тому сума траншу змінюється від виплати до виплати.
  

Більшість позичальників, приходячи в банк, куди більше «паряться» на тему схвалення кредитної заявки, ніж з приводу виду платежів. Хоча деякі просунуті громадяни, начулися, що на відсотках можна заощадити, і що є варіант платити від місяця до місяця все менше, цікавляться можливістю отримати «диференційований» графік платежів. А іпотечні позичальники іноді навіть спеціально шукають банк, який з 100% вірогідністю надає подібну послугу. Резон у цьому є: враховуючи ціни на житло і розмір іпотечних внесків, поступове зниження платежу виглядає зовсім не зайвим ... Але чи так це вигідно, як може здатися при першому знайомстві з темою?

Не по позичальнику іпотека

БанкіУкаіни не дуже шанують диференційовані платежі, оскільки вони мають на увазі певну тонкість, пов'язану з оцінкою платоспроможності позичальника (тобто співвідношення доходу з щомісячним платежем).

Справа в тому, що при диференційованому графіку найбільше навантаження на бюджет боржника дають платежі першого року, і співвідношення з доходом вираховується саме для цього періоду.

Наприклад, позичальник вказав в анкеті дохід в 60 000 рублів, а перший платіж за диференційованою схемою складе 25 000 рублів, тобто «з'їсть» майже половину доходу. А згідно із законом, платежі по кредиту в будь-якому разі не можуть перевищувати 50% -ний поріг. В результаті банки змушені знижувати максимальну суму кредиту, яку можуть видати при заявленому рівні доходу.

Положення, дійсно, складне, і для кредитора, і для позичальника, оскільки боржник може або «випасти з графіка», або образитися на недостатню суму кредиту і піти в інший банк.

Деякі позичальники, які оформили іпотеку з диференційованими платежами, переоцінюють свої можливості і в результаті не можуть оплачувати кредит

На ризик спокійно йдуть тільки «монстри» з державною підтримкою, такі як «Сбербанк», «Глобекс», «Газзпромбанк» і ряд інших. Вони можуть дозволити собі видавати «диференційованим» позичальникам майже такі ж позики, як і «аннуїтетним». Але «в середньому по лікарні» диференційована схема набагато менш популярна, і банки свідомо не піарять її: такі вже українські реалії.

Маркетинговий хід?

Фінансові фахівці сходяться на тому, що якщо позичальник розраховує розплатитися по кредиту за короткий термін (до п'яти років), то краще віддати перевагу ануїтету. Однак щодо середньострокових і довгострокових кредитів ведуться суперечки.

На перший «арифметичний» погляд, якщо позичальник бере довгостроковий кредит, наприклад 100 тисяч доларів на 10 років з відсотковою ставкою по кредиту 10% річних, то диференційований платіж вигідніше, причому значно. У нашому умовному прикладі, виплата відсотків за десять років при диференційованих платежах складе 50 416,67 $, а при ануїтетних - 58 580,88 $. Відповідно і переплата при диференційованою схемою буде менше: на 8447,53 дол. США.

Але не будемо забувати, що приклад - умовний, і на практиці все виглядає не так вже однозначно. Ряд банківських експертів не приховує, що уявлення про значний фінансовий перевагу диференційованих платежів багато в чому є маркетинговим міфом. Банк ніколи не упустить своєї вигоди. Йому лише важливо переконати позичальника, що той дійсно може заощадити, вибравши ту чи іншу схему виплат.

«Кредіти.ру» відзначають: головне, що потрібно зрозуміти, - метод нарахування відсотків при обох формах платежів однаковий. Відсоток і в тому, і в іншому випадку нараховується на ЗАЛИШОК боргу.

Давайте порахуємо

Так що ж все-таки вигідніше? Давайте для початку поглянемо на дві таблиці: в них наводиться порівняння для іпотечного кредиту в розмірі 1 мільйон рублів при різних термінах. Процентні ставки - зразкові і усереднені (чим більше термін кредитування, тим вище відсоток).

Таблиця 1. Щомісячні ануїтетні платежі по кредиту 1 млн. Рублів

Пряме порівняння показує, що переплати при ануїтетною схемою вище, ніж при диференційованою, а чим більше і термін кредитування, тим різниця відчутніша. Інакше кажучи, якщо ви взяли іпотеку на 30 років, то різниця в «ціною» кредитів буде 1,29 млн. - м'яко кажучи, зовсім немало!

Але не поспішайте кричати «Еврика!» І бігти в банк, щоб оформити кредит з диференційованою схемою. Так, «тридцятирічна» іпотека з ДП буде дешевше. Але скажіть, навіщо «продаватися в рабство» на 30 років, з відсотковою ставкою 15% і сумою виплат 4,5 мільйона, коли є можливість взяти кредит на 10 років, зі ставкою 14%, і сумою виплат 1,86 мільйона?

Якщо ви грамотно спланували бюджет, то отримаєте повну свободу від кредиту і квартиру у власність на 20 років раніше ... А час коштує дорожче грошей.

Підведемо підсумки

Простий математичний розрахунок показує, що при тривалому терміні кредитування переплати по кредити з диференційованою схемою виплат вигідніше, ніж з ануїтетною (оскільки підсумкова сума виплат менше). Однак більш ретельне вивчення питання показує, що перевага диференційованого платежу найчастіше виявляється примарним і не дає реальної і відчутної економії для позичальника (ключове слово - відчутної).

Основний недолік диференційованої схеми - зниження максимальної суми кредиту, яку готовий видати банк, грунтуючись на оцінці платоспроможності позичальника. Тим часом, якщо ви в змозі спокійно погашати диференційований платіж протягом першого, самого «дорогого» року, то на обслуговування ануїтетною схеми ваших доходів теж вистачить. Але максимальна сума кредиту при цьому може бути вище, процентна ставка - нижче, а термін кредитування - менше. Тобто, ануїтетний платіж має стратегічну перевагу.