Альтернативні операції на ринку нерухомості

Більша частина угод з нерухомістю сьогодні - альтернативні. Особливо помітно це було під час кризи, коли навіть при бажанні вкласти гроші в житло, що будується люди не мали гарантій того, що об'єкт буде добудований. У зв'язку з цим доводилося здійснювати складні, багаторівневі обміни на вторинному ринку нерухомості.

Сьогодні ситуація помітно покращився, і близько 30% угод здійснюються на первинному ринку, однак і сьогодні альтернативні угоди з нерухомістю превалюють. Що ж таке альтернативна операція з нерухомістю і в чому її особливості - звернемося за роз'ясненнями до фахівців.

Про альтернативні угодах на ринку житлової нерухомості, нюансах обміну і міни житлового приміщення розповідає керівник відділу продажів АН «Велике Місто» Олена Вардо.

- Олена, що включає в себе поняття "альтернативна операція"? Альтернативні операції особливо актуальні в період кризи?

- Хотілося б відразу відзначити, що альтернативні угоди є актуальними не тільки в період кризи, вони були актуальні завжди. Продаж об'єкта нерухомості з одночасним набуттям іншого об'єкта нерухомості і є альтернативною угодою. Такі угоди зараз проводяться часто-густо. Просто під час кризи це були угоди тільки на вторинному ринку - в силу того, що багато компаній-забудовників не могли добудувати житло, і вкладати свої гроші в будівництво було досить небезпечно. На даний момент все добре і на ринку житла, що будується, і ми починаємо продавати вторинне житло, а закінчуємо "ланцюжок" новобудовою. Також альтернативна операція - це операція, яка здійснюється за договором міни та за договором обміну.

- Тут я хочу відзначити, що існують договори обміну і договори міни. Договір міни - це договір між власниками об'єктів нерухомості, зареєстрований в органах юстиції, тобто квартири повинні бути приватизовані. За договором обміну угоди проводяться між НЕ приватизованими об'єктами нерухомого майна. Якщо ми говоримо про власників, то обмеження за договором міни може бути одне: не повинно змінюватися кількість власників. Тобто, якщо при обміні одного варіанту на інший кількість власників, припустимо, 2, то в договорі міни має бути зазначено 2 власника.

- Напевно, ще не можна обміняти більшу житло на менше, якщо є неповнолітні діти?

- Це не обмеження, це, скоріше, умова при договорі міни. Всі умови при договорі міни - точно такі ж, як і при договорі купівлі-продажу.

- Прямий обмін квартири на квартиру, все-таки не дуже поширений - найчастіше житлове питання вирішується шляхом продажу квартири і придбання житла "замість".

- Якщо Ви приходите в агентство і приводите з собою власника квартири, з яким Ви хочете помінятися, - ми, звичайно, підемо назустріч, складемо для вас договір міни і проведемо юридичний супровід - ніхто вас вмовляти на договір купівлі-продажу не буде. Але хочу сказати наступне: учасники угоди, яка відбувається за договором міни, є юридично такими ж покупцями і продавцями, тобто ніякої вигоди у вигляді скасування держмита ви не отримаєте. Ті, хто обмінюється об'єктами нерухомості, одночасно є і покупцями, і продавцями. Об'єкти, які вказуються в договорі міни, в будь-якому випадку підлягають оцінці їх ринкової вартості.

На практиці такі угоди дійсно, не сильно поширені, тому що у одних людей потреби одні, у інші - абсолютно інші. Тому ми частіше використовуємо продаж з одночасним придбанням об'єкта нерухомості - ми пропонуємо для початку виставити варіант на продаж, але при отриманні авансу в попередньому договорі ми прописуємо особливі умови: продаж можливий тільки з одночасним придбанням подальшого житла - і вказуємо, якого житла.

- Скільки часу в середньому займає альтернативна операція?

- Якщо в альтернативній угоді беруть участь двоє і більше учасників, то угода може тривати від місяця до двох. Якщо ланцюжок велика, потрібно перевірити всі документи, потрібно зістикувати всіх власників, потрібно зробити так, щоб угода пройшла в один період часу. Велика частина часу йде на юридичну перевірку документів. Реєстрація угод в юстиції займає 30 днів.

- Які ризики при покупці квартири по альтернативну операцію особливо актуальні?

- Давайте розмір: будь-яка угода, коли продається наявна квартира і щось купується натомість - альтернативна? А якщо житло продається і гроші вкладаються в індивідуальне будівництво, то вона альтернативна або звичайна?

- Якщо ви продаєте об'єкт нерухомості і одночасно вкладаєте гроші в індивідуальне будівництво, то ця угода альтернативна, тому що підписання договору купівлі-продажу по об'єкту і підписання, наприклад, договору з будь-якої підрядною організацією на проведення будівництва будинку. Якщо є певний об'єкт нерухомості, який ви продаєте і забираєте певну суму грошей, а житло будуєте потім і самостійно, то ця угода не альтернативна.

- Деякі Забудовники використовують технологію, коли пропонується обмін старої квартири на нову, такі угоди замінять альтернативу на вторинному ринку?

- Є альтернативні угоди з використанням житла, що будується, а є тільки на ринку вторинного житла. Так, на даний момент є будівельні компанії, які пропонують альтернативні угоди з придбання нового житла з урахуванням вже наявного у власності вторинного житла. Це також є альтернативною угодою, так як договір купівлі-продажу на свій об'єкт і договір пайової участі підписується одночасно.

- Олена, угоду купівлі-продажу або міни можна зробити самому, наприклад, із залученням юриста? У чому можуть бути складності?

- Дуже радує, що сьогодні велике число громадян юридично підковані і готові угоди проводити самостійно. Простори інтернету пропонують будь-які договори, які можна скачати, роздрукувати, оформити, запросивши юриста, самостійно. Якщо угода укладається між двома власниками, які просто між собою хочуть помінятися об'єктами нерухомості або придбати - один в іншого, то ніякої складності в цьому немає, якщо громадяни володіють необхідними знаннями.

Інша справа, якщо в угоді беруть участь не два власника, а більше, то в цьому випадку всіх зістикувати в часі, перевірити всі документи самостійно буде проблематично. Для цього існують професіонали ринку нерухомості, і ми пропонуємо і наполягаємо навіть, щоб приходили до нас, тому що наше юридичне супроводження необхідно при таких угодах, щоб потім не було проблем ні у покупців, ні у продавців.

Як визначити надійність забудовника і зробити прогноз своєчасної здачі житлового будинку? Почніть з проектною декларації

Максимальні (граничні) строки будівництва багатоквартирних житлових будинків вУкаіни

Закони про захист пайовиків не поширюються на членів житлово-будівельних кооперативів

Портрет середньо-статистичної новобудови в Одессае: стандартні фрази, стереотипні формулювання

Заробити на перепродажі житла або здачі квартир в оренду? Таких інвесторів стає занадто багато, бажаних результатів можна не дочекатися

Житло вибуває з ринку, тільки якщо його набуває кінцевий покупець. Інакше вона рано чи пізно надійде на ринок знову, конкуруючи з іншими квартирами - так влаштований ринок нерухомості

Статті про нерухомість

При здавання під найм об'єктів нерухомості можна заплатити податки на основі патенту

Що вигідніше: здавати житло в оренду або продати квартиру і покласти гроші на банківський вклад - порахуємо

Житло на крайніх поверхах покупці не надто люблять - чи дійсно цей стереотип радянських часів досі володіє сучасними умами? Експерти розповіли, як з часом змінюються уподобання покупців