Знімати житло у держави

Агентство іпотечного житлового кредитування запускає перший прибутковий будинок в столиці. За задумом уряду, оренда повинна стати одним з ключових способів вирішення «квартирного питання».

Про те, скільки коштує знімати житло у держави, на яких умовах, і як на цьому можна заробити, розповіла керуючий директор АІЖК Ірина Балкарова в ході VIII Фінансового форуму з нерухомості.

«Вже зараз 4 млн сімей вУкаіни орендують житло. Це 150 млн квадратних метрів, майже 4% житлового фонду. Квартири часто знімають без договорів, в приватному секторі, в обхід бюджету. Права орендарів за такими договорами не захищені », - зауважила Балкарова.

Більш того, згідно з опитуванням, яке провів ВЦИОМ, з 23 млн сімей, які хочуть поліпшити свої житлові умови, 8 млн сімей готові орендувати житло, зауважила вона.

«Ми хочемо показати людям, яким може бути стандартне орендне житло. Показати інвесторам, що це вигідне вкладення », - підкреслила Балкарова.

Створення того самого фонду орендного житла, про який говорять ось уже 20 років, почалося зі столиці - «міста, в якому завжди є попит». АІЖК приступив до реалізації відразу декількох проектів. Стартовими стали «Лайнер» на Ходинському полі і MatchPoint в районі Кутузовського проспекту. які увійшли в закритий пайовий інвестиційний фонд «Кутузовський».

«Лайнер» обіцяють заселити вже до літа. Два дні тому було відкрито бронювання «юнітів» - апартаментів в спеціалізованому найманій фонді. За словами Балкаровой, на АІЖК обрушився шквал дзвінків від цікавляться. Яка частина звернень увінчається договором оренди, буде ясно вже до літа.

Орендне житло дешевше іпотеки

Заїжджати в апартаменти можна з тваринами і дітьми. Терміни договору варіюються від двох місяців до декількох років, але, як зізналася Балкарова, розраховують, в основному, на довгострокові договори - рік-два. На період оренди можна оформити тимчасову реєстрацію.

Інша сторона орендного питання - робота з інвесторами. Довгий час питання створення фонду орендного житла гальмувався саме через небажання інвесторів вкладати гроші «вдолгую». На цей раз АІЖК вирішили залучити інших інвесторів.

«Всі наші проекти ми реалізуємо через пайові інвестиційні фонди. Це означає, що під управлінням державної КК ми будемо пропонувати інвесторам, в тому числі, приватним особам, новий фінансовий продукт - паї такого фонду. Це інструмент, який дозволить людям вже зараз отримувати поточний дохід від того, що нерухомість здається в оренду, і брати участь в зростанні вартості нерухомості », - зауважила директор АІЖК.

Паї виставлять на продаж уже в поточному році. За словами Балкаровой, інвестору не обов'язково матиме на руках суму, яку можна порівняти з ціною покупки квартири. Він може придбати паї на ту суму, яка у нього є: 100, 300 тис. Рублів, і отримувати дохід не від однієї квартири, яку потрібно ще вигідно здати, а від диверсифікованого пулу квартир.

Незважаючи на інтерес з боку держави, забудовники до подібних проектів і раніше байдужі. «Ми проаналізували звичайну модель: взяли ділянку в 20 тис." Квадратів "і подивилися, що буде, якщо побудувати на ньому орендне житло і житло на продаж. Прибутковість по житлу, навіть на падаючому ринку, - це 4 роки, по оренді - 17 років, - розповіла голова правління Асоціації інвесторів Москви Любов Цвєткова. - Очевидно, що інвестору вигідніше продавати житло за собівартістю, ніж з негативною прибутковістю пускатися в орендну історію. Тому все, у кого на руках зараз є ГПЗУ з відміткою "житлова забудова", ніколи не будуть будувати орендне житло ».

Купувати квартири вже невигідно

За словами Цвєткової, якщо держава ставить розвиток ринку орендного житла своїм пріоритетом, є заходи, які дозволять зробити продукт для забудовників більш інвестиційно привабливим. Наприклад, звільнення від податку на землю або на майно на перші роки функціонування орендного житла. Зниження платежу за зміну виду дозволеного використання землі. А щоб інвестор не розпродав орендний фонд поштучно, потрібно прописати в Житловому кодексі поняття орендного житла і закріпити там відповідну заборону, вважає представник асоціації.

Крім того, як зазначила Балкарова, забудовникам більше цікаво брати участь в програмах орендного житла, продаючи АІЖК частину своїх об'єктів. Таким чином вони отримують гарантований обсяг реалізації, що не затаварівая ринок. «В частині інвестицій тут вигідніше придбання паїв. Це інша економіка, інший тип інвесторів, який налаштований на довгостроковий дохід », - погодилася вона.

При цьому Балкарова підкреслила, що саме поняття орендного житла в Житловому кодексі вже існує, і передбачає заборону на продаж нерухомості по частинах. Є просування і в частині преференцій. Наприклад, в Москві, в законі про податок на майно передбачені пільги по найманим домівках.

Однак, на думку глави Москомстройінвеста Костянтина Тимофєєва, не варто дивитися на орендне житло з позиції прибутковості. «Може, варто було б повернутися в ті часи, коли орендне житло було переважно відомчим, оскільки, якщо керуватися міркуваннями окупності, то" двушка "повинна коштувати не менше 70 тис. Рублів на місяць - сума, цілком порівнянна з іпотечним платежем за період, який дозволяє викупити житло, а не тільки орендувати », - аргументував він.

У той же час, як підкреслив глава Мінбуду Михайло Мень, в теорії визначити, наскільки новий формат буде затребуваний інвесторами і орендарями, складно. Потрібно пробувати. Зокрема, в ходу можуть виявитися такі формати як оренда з можливістю викупу.