Життєвий цикл об’єктів нерухомості
Фрагмент тексту роботи
• Перший етап включає в себе техніко-економічне (ТЕО), екологічне обґрунтування будівництва, отримання дозволу на будівництво: розробку та узгодження проекту, експертизу, створення будівельної інфраструктури.
Мабуть, це найскладніший етап розвитку нерухомості.
• Другий етап розвитку включає в себе період освоєння потужностей, вихід на проектну потужність і окупність, який залежить від суми вкладень в перший період. Початок отримання прибутку залежить від рівня собівартості.
• Третій етап розвитку характеризується моральним і фізичним зносом і необхідністю вкладень в модернізацію об'єкта. Строго кажучи, вони можливі з початку другого періоду, але витрати зазвичай бувають незначними.
Третій період буває найтривалішим. Термін експлуатації визначається зносом і необхідної величиною подальших капітальних вкладень. Зазвичай експлуатація припиняється при зносі будівлі 60-7,0%. При такому зносі вкладення не окупаються. Раціональніше будівлю знести.
У .організаціонном щодо створення підприємства як об'єкта нерухомості складається з 8-9 стадій:
Життєвий цикл нерухомості підпорядковується певним закономірностям і включає, за визначенням Г. Харрісона *, термін економічний, фізичний, хронологічний та строк економічного життя.
Економічний термін життя - це період прибуткового використання об'єкта, коли здійснюються поліпшення вносять вклад у вартість нерухомості. Хороший ремонт, переобладнання і оптимізація умов збільшують, а поганий догляд скорочує термін економічного життя об'єкта. Він закінчується, коли поліпшення вже не вносять вклад у вартість об'єкта внаслідок його загального старіння.
Фізичний термін життя - це період реального існування об'єкта в функціонально придатному стані до його знесення (руйнування). Він може бути нормативним, фактичним, розрахунковим (прогнозованим) і збільшуватися за рахунок модернізації і поліпшення умов.
Ефективний вік заснований на оцінці зовнішнього вигляду і технічного стану будівлі. Це вік, відповідний фактичної збереження об'єкта, його станом на моме угоди, оцінки. Наприклад, коли цегельний 60-річний будинок виглядає так, як якщо б йому було 18 років, то його ефективний вік 18 років. Ефективний вік може бути більше або менше хронологічного віку.
Хронологічний вік - це період від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати угоди або оцінки.
Що залишився термін економічного життя будівлі обчислюється від дати оцінки (аналізу) до закінчення його економічного життя. Ремонт і переобладнання продовжують (збільшують) цей термін.
фізичний і економічні терміни життя будівель мають об'єктивний характер, який можна регулювати, але не можна скасувати. Всі стадії життєвого циклу і терміну життя взаємопов'язані між собою, і при зміні одного з них відповідно змінюються і інші (схема 22).
Знаходження нерухомості на тій чи іншій стадії життєвого циклу має враховуватися власником для реалізації адекватних заходів, що забезпечують збереження і підвищення прибутковості майна.
Тривалість фізичного терміну життя, економічний і ефективний вік нерухомості (крім землі) залежать від невблаганно наростаючих процесів зносу і амортизації, що мають силу законів природи.
Схема 22. Термін жізві нерухомості
2. Терміни життя частин о'екта нерухомості
Дані про терміни служби будівель
Для житлових будинків встановлено шість груп капітальності:
1. Кам'яні особливо капітальні: фундаменти кам'яні, бетонні, стіни кам'яні (цегляні), великоблочні, перекриття залізобетонні [10].
2. Кам'яні звичайні: фундаменти кам'яні, стіни кам'яні (цегляні), великоблочні і великопанельні, перекриття залізобетонні або змішані (дерев'яні і залізобетонні), а також кам'яні склепіння по металевих балках.
3. Кам'яні полегшені: фундаменти кам'яні і бетонні, стіни - полегшеної кладки з цегли, шлакоблоків і черепашнику, перекриття дерев'яні, залізобетонні або кам'яні склепіння по металевих балках.
4. Дерев'яні (рубані і брущаті, змішані і сирцовиє): фундаменти стрічкові бутові, стіни рубані, брущаті.
5. Збірно-щитові, каркасні, глинобитні, і фахверкові: фундаменти