Житловий практикум «залік житла» - ринок житла - газета
Текст: Дмитро Наумкин Колаж: Владислав Кунгуров
У схеми «заліку наявного житла» при покупці квартири в новобудові є свої мінуси. Наприклад, вашу квартиру, швидше за все, оцінять нижче за ринок. А можуть зовсім не взяти в «залік», через жорстких вимог відбору. Але є і плюси: можна «зарезервувати» нове житло на стадії будівництва за фіксованою ціною і продовжувати жити в старій квартирі до моменту здачі будинку.
Більшість експертів стверджують, що «залік житла» в чистому вигляді, відповідно до його класичним визначенням, застосовується вкрай рідко. Його з успіхом замінює договір купівлі-продажу наявного у власника житла з одночасним бронюванням нової квартири у забудовника.
Довідка БН.ру
В загальному
Залік наявного житла (схема «трейд-ін»), в класичному його розумінні, - це одна зі схем пайової участі в будівництві. Коли через брак фінансових коштів на нову квартиру у потенційного покупця забудовник приймає в якості оплати вже наявне у покупця нерухоме майно. У договорі пайової участі вказуються основні параметри нової квартири і то кількість квадратних метрів, яке фактично сплачено за рахунок зачтенной квартири. Борг перед забудовником, який виник в результаті різниці між вартістю старої і нової квартири пайовик погашає відповідно до умов підписаного договору пайової участі. Відповідно до договору забудовник або відразу переоформляє права власності на стару квартиру на себе або зберігає право власності за пайовиком до закінчення будівництва або до його переїзду в нове житло.
Для розуміння загальної ситуації, як схема «трейд-ін» «поживає» на ринку зараз, кореспондентом БН було опитано близько 25 компаній, які, так чи інакше, просувають подібні програми. В результаті з'ясувалося, що застосовують цю схему в канонічному її варіанті вкрай рідко. На початковому етапі підготовки угоди за схемою «трейд-ін» послідовність дій для всіх варіантів «заліку», по суті, ідентична. Клієнт отримує необхідну інформацію про нове житло у фахівців компанії забудовника або агентства, вибирає квартиру в споруджуваному будинку. Співробітники агентства (або забудовника) перевіряють наявність документів на що перебуває у власності клієнта житло і їх достовірність. Далі клієнт визначає, самостійно або за допомогою сторонніх оцінювачів, ринкову вартість наявного житла. Фахівці агентства нерухомості або забудовника видають свій висновок про її вартості. Відбувається узгодження ціни клієнта з оцінкою забудовника. А далі можливі варіанти ...
Беремо все на себе
Взаємозалік житла, що має на увазі викуп наявної у клієнта квартири самим забудовником, вкрай рідкісне явище. Проте воно все ж зустрічається по країні. Зокрема, наприклад, в пропозиції Харківської ГК «Ківеннапа» або Артемівської ІФК «Бінвест». Перша відповідно до програми «заліку» може викупити наявну у клієнта нерухомість на себе, при певних обставинах. За словами начальника відділу продажів «Ківеннапа» Дмитра Благодерова, в залік вартості нового житла приймаються найбільш ліквідні квартири. «Схема взаємозаліку поширюється на всі об'єкти, які ми маємо в продажу. У разі якщо у клієнта після зарахування її квартири все ж не вистачає коштів на придбання нового житла, у нас діє безвідсоткова розстрочка платежу на суму до 500 тисяч рублів », - зазначає фахівець.
У випадку з ІФК «Бінвест» програма викупу поширюється на споруджуваний в Артемівську житловий комплекс «Європейський». Після узгодження ціни залікової квартири, яка, за словами фахівців компанії, буде, як мінімум на 15% нижче ринкової, між учасником програми викупу і забудовником підписується договір пайової участі з одночасним відчуженням вторинного житла. І в цьому випадку, якщо сума за відчужене житло не покриває вартість нової квартири, можлива безвідсоткова розстрочка платежу на період до закінчення «хвіст».
В очікуванні покупки
Другий, найбільш популярний варіант «заліку житла», в меншій мірі нагадує класичний. Умовно «ланцюжок» в цьому випадку можна позначити як «Договір на продаж - Покупець - Договір пайової участі».
У розгорнутому вигляді схема виглядає наступним чином. Клієнт підписує із забудовником (агентством нерухомості) договір на продаж (договір на послуги з реалізації) існуючого у нього житла, одночасно бронюючи (договір бронювання) новобудову у забудовника. Після чого клієнт оплачує перший внесок. Іноді початковий внесок за нове житло, в розмірі 10-20%, в якості передоплати вносить покупець «старої» житлоплощі (якщо він вже знайдений). Ціна на новобудову, в момент пошуку покупця на «стару» квартиру, зазвичай фіксується на термін в середньому до 90 днів. Після того, як покупець на «старе» житло знайдений, клієнт із забудовником підписує договір пайової участі. При успішному завершенні операції з продажу наявної нерухомості в установлені строки сума за реалізовану квартиру вноситься в якості другого платежу. Якщо стара квартира не була продана в установлені терміни, клієнтові обіцяють повернути всі грошові кошти, внесені в якості початкового внеску.
Дещо інший, але схожий принцип «сповідують» в «Стройтрест-Нерухомість». За словами керівника департаменту вторинної нерухомості компанії Світлана Бирине, спочатку (замість договору на продаж) полягає агентський договір на послуги з продажу старої квартири. Одночасно з підписанням агентського договору клієнт вибирає квартиру в новобудові, і вона резервується (або підписується договір тривалого бронювання, або відповідний пункт вноситься в агентський договір).
«Підписання основного договору купівлі-продажу старої квартири і договору на придбання нової відбувається тільки, коли покупець на старий об'єкт вже знайдений. У нас вартість новобудови фіксується саме в цей момент », - каже Світлана Бирине.
Якщо вартість нової квартири перевищує вартість залікової, клієнт вносить відсутній «хвіст» поетапно, в розстрочку, або вступає в іпотеку, або оплачує решту суми з власних коштів. Зазвичай компанії, що працюють за програмою «заліку», пропонують пільгові варіанти погашення відсутньої суми. Найчастіше - це або безвідсоткова розстрочка платежу, або спеціальна іпотечна програма з низькими процентними ставками.
В якості експерименту ми провели власну оцінку однокімнатної квартири, розташованої на останньому поверсі в цегляному 4-поверховому будинку у Фрунзенському районі. Загальна площа - 40 кв. м, площа кухні - 7 кв. м. Було проаналізовано 37 варіантів, середня ціна квадратного метра склала 89 тис. Таким чином, приблизна вартість такої квартири склала 3 560 тис. руб.
Фахівці однієї з компаній, що просувають програму «житло в залік», оцінили цю ж квартиру в 82 тис. Руб. за кв. м (попередня ціна, без відвідування квартири фахівцем, з попереднім вибором об'єкта в новобудові).
За такими програмами «заліку» в Харкові працюють: ІБК «Отделстрой» в житловому масиві «Новий Оккервіль», агентства нерухомості «Рослекс», «Адвекс.Недвіжімость», ИСХ «Петротрест», АН «Тулос» та інші. Перевага даної схеми перед першим варіантом полягає в тому, що квартира на вторинному ринку продається за ринковою, а не оціночної вартості.
вимушений посередник
Третій, менш популярний варіант, але він має місце бути, позначимо як «Договір на продаж - Партнер - Договір пайової участі». Він відрізняється від попереднього тим, що продаж старого житла забудовник доручає сторонньому акредитованому у нього агентству. А договір пайової участі підписується одночасно з договором на продаж «залікового» житла без очікування моменту, коли покупець на стару квартиру знайдеться. В даному випадку початковий внесок, в 10% від вартості нової квартири, вноситься клієнтом відразу після підписання обох договорів. Ціна на новобудову, в період пошуку покупця на старе житло, фіксується терміном від трьох до п'яти місяців. В іншому - все те ж саме. За такою схемою в Харкові «трудяться» ЗАТ «Ленстройтрест», компанія «Північний місто», група компаній «Філін».
Якась «змішана» схема діє у ТОВ «БалтСтройКомплект». Тут клієнт підписує договір з акредитованим у забудовника агентством нерухомості на продаж наявної житлоплощі і одночасно договір тривалого бронювання на три місяці з забудовником. Договір пайової участі фіксується сторонами вже після того, як знайдений покупець на старе житло.
Третій варіант в цілому навряд чи можна віднести до класичного «заліку житла», т. К. Тут порушується головний його принцип - «одного вікна». Клієнту доводиться самому працювати відразу з двома юридичними особами. Проте повторимося, дана схема все одно трактується компаніями як програма «заліку наявного житла».
Популярністю «не пахне»
З приводу популярності схеми «заліку житла» думки експертів ринку розділилися. Зокрема, керівник департаменту вторинної нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине зазначає, що програма «взаємозаліку» житла в їх компанії досить популярна. Вона займає 30-40% від загальної кількості угод.
Зовсім протилежної думки дотримується Валентина Гнеушева, експерт вторинного ринку АН «Ітака»: «Угоди" з заліком "непопулярні. У нас в загальному обсязі вони займають не більше 1%. Пов'язано це з тим, що продавцям найчастіше невигідні такого роду операції, коли їх власна квартира оцінюється в 60-70% від її ринкової вартості », - говорить вона.
Звичайно теоретично, можна звернутися до незалежних оцінювачів. І вже з їх розрахунками в руках здійснювати «угоду з заліком», але ось чи піде на такий «обмін» забудовник - велике питання.
Рішення всіх проблем за допомогою «одного вікна» - це одне з головних переваг описуваної схеми. Однак, як ми бачимо, в різних її варіаціях воно дотримується далеко не завжди. До інших достоїнств програм «заліку житла» варто віднести:
- можливість придбання нової квартири за фіксованою ціною ще до продажу своєї нерухомості;
- нова квартира купується за мінімальною ціною на стадії будівництва;
- клієнт продовжує жити в проданої квартирі до моменту закінчення будівництва або завершення ремонту в ній;
- можливість погашення решти суми в розстрочку або за допомогою іпотеки, під пільговий відсоток або без оного.
При всьому тому недоліків у подібних програм все одно чимало.
По-перше, це обмежений термін продажу наявного житла на вторинному ринку і його низька оціночна вартість щодо ринкової, особливо у випадках викупу «вторинної» квартири забудовником. Більшість менеджерів, які представляють агентства або забудовника, відверто попереджали, що їх оцінка буде як мінімум на 10% нижче за ринок.
По-друге, знижки, акції та інші спеціальні пропозиції забудовників по відношенню до клієнта, що набуває новобудову за схемою «заліку», як правило не діють. Клієнт зазвичай набуває нове житло за базовою ціною. Більш того, наприклад, в АН «Рослекс» за послугу реалізації «старого» житла за максимальною вартістю і бронювання новобудови з вас стягнуть додатково 50 000 рублів.
По-третє, найбільш ліквідні (недорогі новобудови), в більшості випадків, не потрапляють в список пропонуються до продажу за системою «заліку» Так, наприклад, «Ленстройтрест» по системі «заліку» представляє квартири виключно в комплексі «Кращий вибір» у Всеволожську. Мінімальна базова вартість «двушки» площею 58 кв. м - 3 800 000 руб. Решта проектів компанії в «заліку» не беруть участь.
Природно, що в разі перенесення термінів закінчення будівництва може «зруйнуватися» весь ланцюжок по угоді. Клієнт вчасно не в'їде в новобудову, покупець «залікового» житла - в придбану квартиру, відповідно «підвисне» другий платіж по новобудові. У гіршому випадку потенційний покупець «залікового» житла може просто розірвати угоду.
«Саме тому найчастіше клієнт діє за спрощеною схемою, ніж" залік ": вносить початковий внесок, бере у забудовника розстрочку (на термін до шести місяців) і паралельно продає через агентство свою квартиру», - зазначає Валентина Гнеушева. Експерти стверджують, що і для забудовників «залік наявного житла» стає все більш обтяжливим. Продати «середню» квартиру на вторинному ринку за короткий проміжок часу, за ціною наближеною до ринкової, і особливо влітку, досить проблематично.