Житлові кооперативи види, переваги і недоліки

Іпотека, хоч і дає можливість придбати житло, не маючи всієї суми на руках, насправді є самим грабіжницьким і поневолювали способом. На ділі виходить, що квартира купується за подвійною і навіть більшою ціною, в залежності від терміну надання кредиту. Чим «добрішими» банк і на більший термін згоден видати кредит, тим більше в результаті переростає сніжний ком платежів. Ще одна складність - пристойний первинний внесок, який доводиться збирати простій людині кілька років.

Існують два основних види житлових кооперативів - житлово-будівельні та житлово-накопичувальні.

Житлово-будівельний кооператив: переваги і недоліки

Житлово-будівельний кооператив відноситься до споживчих кооперативам. Його мета - забезпечення житлом всіх членів кооперативу, відповідно до розміру пайової участі. Кооператив існує до моменту здачі житлового об'єкта в експлуатацію, або може продовжити свою діяльність у вигляді товариств, контролюючих і здійснюють всю житлово-комунальну діяльність.

У ЖБК є ряд переваг:

1. Не потрібно статутний капітал.
2. Учасник ЖБК не зобов'язаний безпосередньо працювати в ЖБК, зводячи самостійно будинок (хоча і такий метод «народної» будівництва існував зовсім ще недавно).
3. Розмір пайового внеску визначається з реальних потреб кооперативу, куди входять кошторис на будівельні матеріали, праця будівельників та інші витрати.
4. Через відсутність позикового відсотка переплати по житлу мінімальні: вони стосуються лише забезпечення діяльності ЖБК під час будівництва.
5. Мінімальна кількість учасників ЖБК не обмовляється, а це значить, що порівняно невелика група людей може утворити кооператив, вибравши проект забудови: це може бути і будинок в два-три поверхи по типу котеджу, і кілька багатоповерхових будинків.

У нинішніх умовах підвищених ризиків не все так безхмарно. Є труднощі і у ЖБК:

1. Потрібно укладати договір з будівельними компаніями, або самим бути забудовниками:
   • зв'язуватися з архітекторами-розробниками;
   • придбавати будматеріали;
   • наймати будівельників і виплачувати їм зарплати;
   • підтримувати щорічний баланс коштів, необхідних для будівництва.
2. Необхідна злагодженість дій і швидке вирішення спірних ситуацій:
   • якщо якісь учасники своєчасно не вносять кошти, то недолік ділиться між іншими членами ЖБК.
3. Так само, як і при будь-якому пайовому будівництві, банкрутство може не минути і будівельні кооперативи.
4. Приватизація кооперативної квартири можлива після повної виплати вартості нерухомості.

Як зареєструвати ЖБК

Державна реєстрація ЖБК відбувається без бюрократичної довгою тяганини.

Установчий документ - Статут кооперативу містить:

При реєстрації потрібно надати документи і відомості про всіх засновників кооперативу, а також осіб, що діють без довіреності від імені юридичної особи (директора, членів правління і т.д.).

Кілька дрібних кооперативів можуть об'єднуватися в один великий під єдиним управлінням.

Житлово-накопичувальні кооперативи: плюси і мінуси

Правила, за яким здійснюється розподіл житла в ЖНК

Це порівняно нова схема, перевага якої - відсутність будівельних ризиків і покупка вже готового житла:

1. Вноситься одноразовий вступний внесок, членський (у вигляді відсотків за позику) і пайовий (щомісячні виплати вартості житла):
   • З вступних внесків формується грошовий фонд для забезпечення діяльності ЖНК (зарплати бухгалтерів, юристів і інших кадрів).
2. Після внесення початкового внеску сума, що залишилася надається члену ЖНК у вигляді позики з невеликим річним відсотком: від 2-х до 6%.
3. Пайовики щомісяця виплачують встановлену ЖНК суму для погашення вартості житла.

Вся діяльність ЖНК максимально відкрита для його учасників і дає йому великі гарантії право вибору:

• Ніякі чорні схеми обороту грошей не допускаються.
• Вибір нерухомості в ЖНК нічим не обмежений: допускається як первинне житло в новобудовах, так і вторинне, а також комерційне.
• Ліквідація ЖНК неможлива, навіть якщо в ньому залишиться всього один учасник.

• Порівняно великий перший внесок:
  • він становить 35% від загальної вартості квартири і накопичується протягом двох років.
• Проживання в більшості квартир ЖНК можливо після виплати 50% вартості житла
• Вступ до права власника настає при повній виплаті суми: до цього квартира є власністю ЖНК.

Виходить, що в грошовому плані ЖНК, хоч і менш ризикована затія, ніж ЖБК, зате дорожча.

Однак порівняємо ЖНК з іпотекою.

Порівняння ЖНК і іпотеки

Як знайомого вже прикладу на кону - квартира умовної вартістю 2 000 000 руб.

За минулим розрахунками на калькуляторі Ощадбанку іпотечний кредит терміном на 15 років, 10% річних і з початковим внеском 10% (200 000 руб) привів до щомісячних платежах в розмірі 26 400 руб. і загальної переплати вартості - 2 958 600 руб.

У ЖНК початковий внесок складе 2 000 000 * 0.35 = 700 000 руб.

1 300 000 залишаються в якості диференційованого позики під 3% річних.

Зробимо розрахунок виплат по роках з тим, щоб щомісячні виплати по позиці були 26 000 руб.

Загальна сума вийде - 700 000 + 1 400 100 = 2 100 100 руб.

Переплата за квартиру вартістю 2 000 000 руб. в ЖНК складе близько 100 000 руб. тобто майже в 30 разів менше, ніж при іпотеці!

• З урахуванням двох років накопичень на первинний внесок час виплати квартири в житлово-накопичувальному кооперативі складе:
  • 2г. + 4г. + 2міс. = 6 років і 2 місяці.
• В іпотеці ж кабала при таких же місячних виплат по кредиту розтягується на цілих 15 років.

Житлові кооперативи набагато вигідніше іпотеки і дають можливість придбання житла в два рази швидше.