Житлове приміщення як об’єкт житлового права - житлове приміщення як об’єкт житлового права

Поняття житлового приміщення встановлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян.

Таким чином, житлове приміщення, згідно ЖК РФ, має цілу низку юридичних ознак.

По-перше, під житловим приміщенням завжди розуміється саме ізольоване приміщення, тобто відокремлене від інших житлових приміщень, а також відмежоване від решти простору. Ізольовані житлові приміщення являють собою частину або ціле будова, яке в силу своїх характеристик може бути відокремлена (юридично відокремлено) від інших житлових приміщень. У зв'язку з цим не можна визнати житловим приміщенням і одночасно об'єктом житлових прав частину кімнати, не ізольовану частину квартири, іншими словами, "кут". Ці частини складають єдине ціле з іншими житловими площами і не можуть відчужуватися або придбаватися окремо.

Отже, перша ознака об'єкта житлових прав - ізольованість. Ця ознака не є новим для житлового законодавства. По-друге, об'єктом житлових прав є житлове приміщення, визнане нерухомим майном. Як говорилося раніше, поняття нерухомого майна встановлено в Цивільному кодексі Укаїни. Відповідно до п. 1 ст. 130 ГК України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Ознака "нерухомості" об'єктів житлових прав означає, що житловим приміщенням може визнаватися тільки приміщення, що представляє собою будівлю або будова, переміщення якого на інше місце без збитку його призначенням неможливо.

З даного визначення випливає, по-перше, що на житлові приміщення поширюється правовий режим нерухомого майна (ст. 130 ЦК України). На практиці це означає, що: а) відчуження та придбання житлових приміщень і прав на них здійснюється виключно в режимі гласності, асоційованої з необхідністю державної реєстрації угод з ними (ст. 131, 164, 223 ЦК України), доступною для ознайомлення третіми особами; б) придбання прав на житлове приміщення здійснюється тільки способами і на підставах, передбачених для нерухомого майна (ст. 17 Закону про державну реєстрацію), що підтверджує і ст. 10 ЖК РФ; в) спори про право власності та інші речові права на житлове приміщення розглядаються з певними процесуальними особливостями - не в місці знаходження відповідача (ст. 28 ЦПК РФ) або в місці, визначеному за вибором позивача (ст. 29 ЦПК РФ), а за місцем знаходження нерухомих речей (ст. 30 ЦПК РФ).

Слід зазначити, що чинне законодавство використовує не тільки термін «житлове приміщення», але також оперує такими схожими поняттями, як "житло" і "приміщення".

Таким чином, приміщення - це завжди частина будівлі або споруди, яка повинна бути конструктивно і просторово відособлена і придатна для певного використання. Отже, можна говорити, що приміщення - це річ в юридичному сенсі слова.

Слід зазначити, що вперше питання про правове становище частини багатоповерхового будинку (приміщення) виник ще в Стародавньому Римі. Згідно діючим на той час нормам власник земельної ділянки набував право власності на всю будівлю, і розподіл останнього могло здійснюватися тільки вертикально з обов'язковим розділом земельної ділянки. При цьому особливим режимом володіли спільні стіни, які не підлягали розділу і щодо яких не діяло право заборони вчинення будь-яких дій. В.Б. Ельяшевич Розвиток форм поземельного обороту на Заході. Харків. 1913. С. 105. Можливість поділу будівлі по горизонталі активно дискутувалася вУкаіни в дореволюційний період.

У чинному законодавстві України питання про подільність будівлі по горизонталі було вирішено остаточно з моменту визнання права власності на квартири та інші житлові приміщення в багатоквартирних житлових будинках.

Згадується поняття приміщення і в інших правових актах. Так, згідно з ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення - це об'єкти, що входять до складу будівель і споруд.

Для того щоб приміщення брало участь в цивільних правовідносинах, право на приміщення (як на різновид нерухомості) має бути зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) (оскільки це різновид нерухомого майна). Виникає питання про те, чи може один об'єкт права (будівля) включати в себе його частину (приміщення), яку розглядають як окремий об'єкт права і, відповідно, права на який підлягають окремої державної реєстрації. Це можливо в тому випадку, якщо законодавець встановив критерії, за якими можливо визнати його в якості об'єкта права. Зокрема, законодавець зробив це щодо житлового приміщення, давши як його загальне визначення, так і перерахувавши його основні різновиди та встановивши спеціальний правовий режим використання.