ЖБК (розшифровка) пайовий внесок, документи і власність на квартиру, квартирні питання в Україні в

Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) - один законних способів залучення коштів громадян на будівництво житлових будинків. Незважаючи на легальність схеми, вона характеризується неоднозначністю нормативного регулювання, через що у членів кооперативу виникає безліч ризиків. Так, вартість покупки квартири визначається розміром пайового внеску члена, який може бути збільшений, ризик чого цілком лягає на плечі пайовика.

Надання членства в кооперативі здійснюється за поданою потенційним пайовиком заявою і іншим документам після сплати вступного внеску. Часто після цього, членів ЖБК схиляють до підписання договору. який, однак, не надає додаткових прав і по суті є недоцільним. При цьому пайовики мають право на податкові відрахування.

Ризики при покупці квартири в ЖБК

Згідно ст. 1 Федерального закону № 214 від 30.12.04, житлово-будівельні кооперативи - це один з допустимих законом способів залучення коштів громадян для будівництва багатоквартирних будинків. Згідно ст. 110 Житлового кодексу України (ЖК РФ) ЖБК є добровільним об'єднанням громадян, які своїми коштами беруть участь в будівництві і подальшому утриманні житлової нерухомості.

Рішення про створення ЖБК приймається зборами засновників - будь-яких осіб, які бажають організувати кооператив.

Сам ЖБК, відповідно до ст. 114 ЖК РФ, як юридична особа, підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Основна проблема схеми покупки квартири через будівельний кооператив - недостатньо чітке законодавче регулювання даного процесу, з чим і пов'язані основні ризики, серед яких виділяють:

У яку суму обходиться покупка квартири через ЖБК

З метою підтримки конкурентоспроможності об'єкта будівництва, що зводиться кооперативом, розмір пайового внеску за який членам обіцяють передати квартиру, як правило, на 12-20% нижче, ніж вартість житла за договорами пайової участі.

На початковому етапі будівництва знижена ціна за квартиру в новобудові обумовлена тим, що кооператив позбавлений необхідності здійснювати більшість витрат - збір коштів може здійснюватися без наявності прав на земельну ділянку і без підготовки дозвільної та проектної документації.

У процесі зведення будинку з тих чи інших причин вартість будівництва може бути збільшена.

Звернемо увагу на деякі особливості:

Спочатку, вартість квартири в новобудові, що дорівнює розміру паю, який повинен бути внесений учасником кооперативу, фіксується в статуті ЖБК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Така сума може бути також встановлена і паенакопітельним договором, проте, якщо вона суперечить статуту, то ця вартість не може бути сприйнята як справжня.
Згідно п. 2 ст. 123.3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), члени ЖБК солідарно несуть додаткову відповідальність за зобов'язаннями кооперативу. в межах невнесеного додаткового внеску. Таким чином, якщо закінчення будівництва буде неможливо через фінансові труднощі об'єднання, обов'язок щодо додаткового фінансування лягає на плечі самих пайовиків.
Більш того, згідно зі ст. 11 ФЗ № 215 від 30.12.04 «Про житлових накопичувальних кооперативах». рішенням загальних зборів до статуту ЖБК можуть вноситися зміни. Таким чином, розмір паю (вартість квартири) може бути збільшена також і з волі загальних зборів кооперативу.

Вступний внесок в житловий кооператив

Прийом в учасники ЖБК здійснюється на підставі заяви, поданої до правління кооперативу. Рішення про прийняття громадянина розглядається правлінням протягом місяця і затверджується на загальних зборах членів. У разі прийняття позитивного рішення, заявник визнається учасником кооперативу після внесення вступного внеску (ст. 121 ЖК РФ).

Згідно ст. 2 ФЗ № 215, вступним внеском вважаються кошти, внесені членом ЖБК, призначені на покриття витрат по створенню кооперативу та прийняття громадянина в його ряди.

Згідно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступного внеску здійснюється після внесення відомостей про члена в єдиний реєстр юридичних осіб. А згідно зі ст. 25 - внески сплачуються учасниками одноразово і не підлягають поверненню при припиненні членства.

У разі несплати вступного внеску протягом 3 місяців з моменту внесення зазначених відомостей, вони підлягають анулюванню. Конкретний розмір і наслідки несплати внеску визначаються статутом або окремим положенням і, як правило, складаються у скасуванні рішення про членство.

Договір придбання квартири в ЖБК

Як до отримання членства в ЖБК, так і після, правління кооперативу пропонує потенційним пайовикам укласти договір паєнагромадження. Крім інших положень, такі договори в більшості випадків містять умови про склад, розмір та порядок внесення пайових внесків членів кооперативу, а також про порядок передачі конкретної квартири у власність певного пайовика.

Перед підписанням такого договору, покупець квартири за схемою ЖБК повинен враховувати, що:

Нормами законодавства закріплено, що розмір і порядок внесення паїв (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а також відповідальність за його не внесення і порушення графіка його внесення (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) повинні визначатися статутом. Будь-яких інших способів залучення коштів на забудову житловим і цивільним законодавством не передбачено.
Надання житлових приміщень, а також вселення в них, відповідно до ст. 124 ЖК РФ, здійснюється на підставі рішення загальних зборів ЖБК. прийняття якого можливо тільки за умови, якщо член повністю оплатив свій пайовий внесок. Порядок винесення таких рішень і придбання прав на житло встановлюється в статуті об'єднання.
З огляду на те, що законодавство не передбачає будь-яких договірних способів залучення коштів в ЖБК і виділення за це нерухомості, паенакопітельний договір не може бути підставою для прийняття від члена кооперативу пайових внесків, а також підставою для виділення йому квартири.

Підписання громадянами будь-яких додаткових договорів не надає їм додаткових гарантій і, по суті, є недоцільним.

Документи для покупки і реєстрації квартири

Документи, необхідні для покупки квартири через ЖБК, необхідно розділити на 2 групи:

ті, які знадобляться для вступу в кооператив;
ті, які будуть потрібні для оформлення права власності на житло, вже після здачі його в експлуатацію.

Для отримання членства в об'єднанні потенційному пайовику необхідно надати:

Заява про надання членства в ЖБК.
Копія паспорта.
Копія ІПН.
Документ про склад сім'ї (в деяких випадках).

Після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію для реєстрації права власності в Росреестра знадобиться:

Заява про державну реєстрацію.
Копія паспорта.
Довідка про повну виплату пайового внеску.
Виписка з протоколу про прийняття в члени ЖБК.
Витяг з рішення загальних зборів ЖБК про надання жилого приміщення.
Акт про здачу будинку в експлуатацію.
Акт вселення (допуску в квартиру, прийому-передачі).
Кадастровий паспорт.
Звіт про оцінку.
Квитанція про оплату держмита.

Податкові відрахування при покупці квартири через ЖБК

Згідно ст. 220 Податкового кодексу України (ПК РФ), громадяни-резиденти РФ, які є платниками податків податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), при покупці або будівництві житла отримують право на податкові відрахування, в розмірі 13% від понесених витрат що не перевищують 2 млн рублів. Подібна державна компенсація надається одноразово, а її максимальний розмір не може перевищувати 260 тис. Рублів (13% від 2 млн).

Відрахування надається за рахунок сплаченого платником податків ПДФО, виходячи з чого, розмір одержуваної компенсації не може перевищувати суми сплаченого в рік отримання вирахування податку.

Однак недоотримані суми, згідно п. 9 ст. 220 НК РФ, громадянин має право отримати в наступні податкові періоди. але також з урахуванням цього обмеження.

Право власності на квартиру в ЖБК може виникнути тільки після сплати повної суми пайового внеску. Сама ж квартира може бути передана власнику, тільки якщо вона фактично існує, що підтверджується підписаним передавальним актом.

висновок

Купівля квартири через ЖБК, незважаючи на досить прийнятну ціну житла, один з найнебезпечніших способів придбання нерухомості на первинному ринку.

Подібні схеми пов'язані з масою ризиків, пов'язаних з недостатньою законодавчою регламентацією діяльності таких об'єднань, через що, мінімізувати їх практично неможливо. Так, купуючи житло в кооперативі, потрібно бути готовим до можливого збільшення його вартості, продовження термінів будівництва і інших порушень прав його членів.

Повернення паю при виході з житлового кооперативу

Чи зобов'язаний ЖБК повернути мені суму внесених мною коштів (пай повністю не сплачено), якщо я був з нього виключений?

Так, згідно зі ст. 132 ЖК РФ, сума сплаченого виключеним членом ЖБК паю, має бути повернуто йому в порядку і строки, встановлені статутом, однак, не пізніше двох місяців, після прийняття рішення про виключення.