Земля під новобудовою в оренді або власності

Як розподіляється земля під новобудовою по завершенні будівництва? Відповідь на це питання рідко турбує тих, хто прийняв рішення стати учасником пайового будівництва. Однак знання це, дозволяє оцінити наслідки і ризики, з якими можна зіткнутися після отримання ключів від квартири. Що краще: коли будинок зводиться на орендованій землі, або на ділянці, що перебуває у власності забудовника? Своєю думкою з Domostroynn.ru поділився керівник юридичної компанії «Маслов і Партнери» Олександр Маслов.

Історично так склалося, що 90% земель в нашій країні належить державі, а в приватній власності знаходиться менше 10%. Справа в тому, що з моменту, коли вся земля була тільки державною, і «раптом» дозволили володіти нею на правах приватної власності, пройшло всього 25 років. Відповідно, цілком логічно, що в 9 з 10 випадків земля знаходиться у забудовника в оренді. Але це просто статистика загального співвідношення земель у приватній власності і в оренді.

Більш того, згідно з положеннями Земельного кодексу РФ, земля для будівництва надається тільки в оренду і через аукціони.

У власність земля може надійти тільки під уже існуючими об'єктами. Прикладом такого випадку є розселення будинків: коли забудовник скуповує квартири в старому фонді, то земельні ділянки під житловим будинком надходять у власність забудовника як загальнобудинкові майно.

Припустимо, існував чотирьох- або восьмиквартирний барак. Під ним є шматочок землі у власності, поруч - такі ж ділянки під іншими будинками. В результаті, забудовник набуває їх, консолідуючи в одноосібному володінні все квартири, а решту землю просить надати йому в оренду. Таким чином, у нього частину землі виходить в приватній власності, а частина - в оренді.

Земельна ділянка у власності - характерна особливість точкової забудови. Це нетиповий спосіб надання землі. Нормальна, цивілізована забудова, яка регулюється земельним і містобудівним законодавством - це аукціон або спеціальний конкурс, і це завжди оренда.

Яка форма власності вигідніше для пайовика

На мій погляд, для пайовика власність менш зручна, ніж оренда.

Як тільки земля стала спільною частковою власністю (а це відбувається в момент реєстрації права власності першого пайовика на квартиру в завершеному будинку), припиняється право державної або приватної власності забудовника.

Зазвичай, територія будівельного майданчика трохи більше за площею, ніж пляма забудови будинку. При цьому забудовники не завжди зацікавлені в оформленні всієї прилеглої території під будинок.

Тут основна проблема - це загальні території (під парковку, дитячий майданчик тощо). При комплексній забудові, якщо у забудовника в оренді цю земельну ділянку, то він поспішає швидше від нього відмовитися, щоб не платити орендну плату. Якщо ж земля у забудовника в власності, то він не завжди передає решту території пайовикам, а може сформувати земельну ділянку тільки під будинком.

Таким чином, ділянка у власності - це не перевага, а скоріше недолік. Тому що це свідчить про наявність точкової забудови, а вона сама по собі гірше квартальної по забезпеченості парковками, проїздами, а також за своїм благоустрою.

При точкової забудови намагаються «втиснути» максимальну кількість приміщень житлових і нежитлових на один квадратний метр, стало бути, немає благоустрою нормального - багато грошей пішло на розселення.

Що представляють собою зміни в земельному законодавстві Нижегородської області?

Як відомо, нещодавно були внесені поправки до Законів Нижегородської області «Про регулювання земельних відносин в Нижегородської області» та «Про заходи державної підтримки громадян, які постраждали від дії (бездіяльності) забудовників, які залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних будинків, і некомерційних організацій, створених особами, які постраждали від дій (бездіяльності) таких забудовників, на території Нижегородської області ».

По суті, ці нововведення передбачають добудову так званих «довгобудів» за бюджетні кошти. Що мається на увазі? Якби земельна ділянка не віддали забудовнику в якості компенсації, а виставили на аукціон, то отримали б за нього 20, 30,40, 50 і більше мільйонів рублів. А так ці кошти бюджет не отримає у вигляді доходу від продажу.

Зрозуміло, що недоотримані доходи у нас, традиційно, мають меншу цінність, ніж реальні кошти, викладені «з кишені». Однак з точки зору грошей особливої ​​різниці немає. Тобто виділені ці кошти з бюджету або не отримані від реалізації землі - це по суті збиток для скарбниці.

Для державних органів така схема здається більш кращою з-за складності і безлічі обмежень бюджетного законодавства. Справа в тому, що отримання бюджетних коштів планується на три роки вперед, що ускладнює їх оперативне отримання. Зрозуміло, простіше надавати землі в оренду під забудову. Так, з економічної точки зору гроші недоотримує скарбницею. Але це легше, ніж продати земельну ділянку на аукціоні, а потім «вибивати» гроші з бюджету, щоб в наслідок контролювати їх витрачання відповідно до законодавства про держзакупівлі.

Якщо термін оренди закінчиться до закінчення будівництва

Що ж буде, якщо термін оренди під забудову закінчиться, а будинок так і не буде побудований?

По-перше, термін оренди під забудову повинен визначатися як подвоєний термін на будівництво будинку, що дає хороший часовий запас забудовнику. Однак виключити ситуацію, при якій забудовник може не встигнути завершити об'єкт до закінчення терміну оренди, теж не можна.

Земельний кодекс України за загальним правилом допускає продовження договору оренди земельної ділянки, наданої без торгів.

Можливе продовження терміну оренди за загальним правилом також, якщо земля під житлове будівництво було надано на аукціоні.

У цьому випадку, відповідно до п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органу, який здійснює повноваження власника, є вибір:

- вилучити об'єкт незавершеного будівництва у недбайливого забудовника і виставити його на торги (з обтяженням правами пайовиків);

- едінократно надати забудовнику земельну ділянку для закінчення будівництва, якщо є причини для затримки, не пов'язані із забудовником (проблеми з підключенням, оформлення дозволів і т.п.).

Зазначена норма діє всього два роки і як вона буде застосовуватися, покаже час. Однак вирішувати проблеми «ошуканих пайовиків» для держави - річ небажана. На мій погляд, при першій-ліпшій можливості, краще надати земельну ділянку для добудови і, швидше за все, держава це зробить.