Земля під будинком правові нюанси, селища-все - котеджні селища і заміська нерухомість

Таунхауси - один з найбільш популярних форматів заміського житла. Але при цьому і один з найбільш проблемних. При їх будівництві повинні дотримуватися ряд жорстких умов. Інакше право власності не оформлять, а будинок можуть знести.
Всього за два роки в передмістях Харкова сформувався ринок таунхаусів - на сьогоднішній день продажу йдуть приблизно в 60 проектах. Це більше п'яти тисяч блок-секцій. При цьому, що цікаво, в чинному законодавстві поняття «таунхаус» не існує зовсім. Виникає питання: а що ж ми, власне, купуємо?

Таунхаус або квартира?
У Містобудівний кодекс Укаїни є поняття «житловий будинок блокованої забудови». Це об'єкт висотою не більше трьох поверхів, що складається з декількох секцій (не більше 10), кожна з яких призначена для проживання однієї сім'ї. Стіни між блоками не повинні мати вікон і дверей. І необхідна наявність виходу з кожного блоку на територію загального користування. Таке «офіційне визначення» таунхауса.

Таунхаус, побудований на такій землі, є, по суті, багатоквартирним будинком. І в свідоцтві про право власності блок-секція буде позначена як «квартира». При цьому ділянка під будинком оформляється у спільну часткову власність. «З урахуванням останніх роз'яснень законодавства право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає з моменту першої реєстрації права на житлове приміщення в об'єкті. При цьому ділянка повинна бути сформований (поставлений на кадастровий облік. - БТ) », - пояснює Софія Соколова, юрист Практики з нерухомості та інвестицій« Качкін і Партнери ».

Оскільки юридично бездоганний таунхаус - це багатоквартирний будинок, тільки блокованого типу, забудовник повинен діяти в рамках закону 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві ...», і зокрема мати дозвіл на будівництво. В іншому випадку об'єкт є самовільно побудовою і може піти під знесення.

ІЖС - не вирок?
А що якщо земля, на якій будують будинок, відноситься до населеного пункту, але при цьому її дозволене використання - «індивідуальне житлове будівництво»? Дуже часто в ЗМІ пишуть, що таунхаусів на землях ІЖС прямий шлях під бульдозер.

Дійсно, саме слово «індивідуальний» у визначенні статусу ділянки говорить про те, що на ньому дозволено побудувати будинок на одну сім'ю. Деякі забудовники, звичайно, намагаються лукавити, зводячи багатосекційний таунхаус нібито на одну велику родину, а потім продаючи його частини як частки. Але це - справа підсудна.

Тим часом виявляється, що побудувати будинок на землях ІЖС можна на цілком законних підставах. Точніше, кілька індивідуальних блокованих односімейних будинків можуть бути зведені на прилеглих один до одного ділянках. Але при цьому повинен дотримуватися ряд вимог.

«У містобудівних документах населених пунктів (це Правила землекористування і забудови та Генеральний план) зазвичай прописується мінімально допустима площа ділянки під індивідуальну забудову. Десь це 6 соток, десь навіть 1,5. Відповідно, саме стільки землі - і не сотнею менше - має перебувати під кожним домоволодінням в таунхаусі », - пояснює Олена Шішуліна, директор з маркетингу ЗАТ« УК "СТАРТ Девелопмент" ».

Припустимо, у нас є 12 соток землі. Якщо мінімально допустимий розмір ділянки під забудову - 6 соток, розмежовувати і нарізаємо його на дві половинки і сміливо будуємо дві секції (тобто дуплекс). Більше вже не можна - буде порушено вимогу містобудівного законодавства. Якщо ж нарізка допускається більш дрібна (наприклад 1,5 сотки), то 12 соток можна поділити на вісім ділянок і побудувати таку ж кількість блокованих секцій - аби форма вихідного одягла дозволяла (була витягнутої, а не, скажімо, квадратної). Як би там не було, максимально допустиму кількість блоків обмежена десятьма (див. Вимоги Містобудівного кодексу, розглянуті на початку статті).

Кожна блок-секція на землях ІЖС з юридичної точки зору є окремим житловим будинком, з окремою ділянкою. У свідоцтві про право власності так і буде записано.

Згідно із законом - дорого
По дорозі будівництва таунхаусів на землях ІЖС пішли, наприклад, такі компанії, як «БТК девелопмент» (селище таунхаусів Ollila, Курортний район Харкова), «СТАРТ Девелопмент» (селище «Золоті ключі», Гатчинський район Ленобласті). Але інші девелопери не поспішають наслідувати їх приклад. Цікаво чому?

«Підведення окремих мереж до кожної секції збільшує собівартість будівництва приблизно на 10%», - говорить Олена Шішуліна. Здається, не так вже й багато. Але не будемо забувати, що забудовникам, що споруджують таунхауси на ділянках ІЖС, доводиться переплачувати не тільки за комунікації. Земля з таким юридичним статусом коштує набагато дорожче, ніж ділянки сільгосппризначення, на яких зараз розгортається будівництво дешевих таунхаусів. Умови конкурентної боротьби виходять нерівними.

сільськогосподарські таунхауси
Багато гравців ринку вважають за краще будувати таунхауси на землях сільгосппризначення з дозволеним використанням «під дачне будівництво». Такі ділянки, звичайно, не призначені ні для будівництва котеджів для постійного проживання, ні для зведення таунхаусів. Будувати на них можна тільки дачні будинки. Однак на практиці котеджне і малоповерхове будівництво на «сельхозке» стало повсюдним явищем.

«З огляду на прогалини в законодавстві, можна сказати, що сьогодні таунхаус в принципі може бути побудований і зареєстрований на ділянці, призначеній для дачного будівництва. При цьому блок-секції, як і у випадку з будинками на землі ІЖС, не повинні мати спільних горищ і підвалів, а комунікації - заводитися окремо в кожен блок », - зазначає Софія Соколова.

Реєструється право власності на такий об'єкт в декларативному порядку, по «дачної амністії» (необхідно надати тільки технічний паспорт на об'єкт і свідоцтво про право власності на земельну ділянку). При цьому секції оформляються саме як блоковані будинки, а не квартири.

Оскільки у випадку з дачами не вимагається дозвіл на будівництво і введення в експлуатацію, а держреєстрація здійснюється за декларацією, у деяких забудовників виникає спокуса побудувати на сільськогосподарські ділянки не блокувати будинку з окремими комунікаціями, а один великий будинок, зареєструвати його по «дачної амністії», а потім продавати частки.

Крім того, підстави для будівництва таунхаусів на таких ділянках досить хиткі. Сьогодні влада закриває очі на широкомасштабну забудову дачних масивів котеджами і будинками, призначеними для постійного проживання. А девелопери користуються лазівками в законодавстві. Але хто знає, як буде розвиватися ситуація завтра або післязавтра?