Земельна ділянка як об’єкт обмежених речових прав у світлі реформування цивільного

Земельна ділянка є специфічним об'єктом права власності та інших речових прав, оскільки фактично є частиною землі як об'єкта природного середовища, використовуваної людьми в своїй діяльності на всьому протязі існування людства. Тому регулювання відносин щодо використання та охорони землі в даний час здійснюється і земельним, і цивільним законодавством, з урахуванням специфіки земельних відносин будується система речових прав на земельні ділянки, підстави їх виникнення та припинення.

Правом постійного землеволодіння (емфітевзис) є право володіння і користування чужою земельною ділянкою, яке встановлюється безстроково або на певний термін виключно для певних цілей. Законопроект не дає вичерпного переліку таких цілей, але пов'язує їх з використанням природних властивостей і якостей земельної ділянки (сільськогосподарське виробництво, лісове господарство, організація рибальства, рибництва, полювання, створення особливо охоронюваних територій та ін.). Право постійного землеволодіння за загальним правилом є безстроковим. У випадках, якщо такий строк встановлено, то він не може перевищувати п'ятдесяти років.

Право постійного землеволодіння підлягає державній реєстрації, є платним. Плата за право постійного землеволодіння, так само як і умови про земельну ділянку і про цілі його використання, є істотними умовами договору про встановлення права постійного землеволодіння.

Також виникає питання про істотні умови використання на праві постійного землеволодіння раніше (до набрання чинності ЗК РФ) наданих громадянам та юридичним особам земельних ділянок.

Будинки і споруди, зведені на підставі права забудови, належать особі, яка має право забудови, на праві власності протягом терміну дії права забудови. Таким чином, право забудови в тому вигляді, в якому воно запропоновано проектом, обмежує право власності на земельну ділянку в тому сенсі, що права на земельну ділянку не поширюються на зведені забудовником об'єкти нерухомості. Разом з тим при припиненні права забудови, будівлі та споруди, зведені забудовником і належали йому на праві власності, надходять у власність власника земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором про встановлення права забудови. Питання про те, яким чином право власності на зведені забудовником об'єкти нерухомості переходить до власника земельної ділянки залишився за рамками законопроекту. Таким чином, можна зробити наступні висновки: по-перше, законодавець спочатку встановлює різні правові режими щодо земельних ділянок та будівель, споруд, які були зведені в процесі реалізації права забудови; по-друге, в проекті фігурує нова конструкція (різновид) права власності на будівлі, споруди, яка існує тільки протягом терміну дії права забудови; по-третє, відсутній механізм передачі права власності на будівлі, споруди у власність власника земельної ділянки після закінчення терміну дії права забудови.

Очевидно, що інститут права забудови в тому вигляді, в якому він представлений в проекті змін ГК України потребує доопрацювання, а також не зможе в повній мірі забезпечити реалізацію моделі єдиного об'єкта нерухомості.

Власник земельної ділянки має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від власника будівлі або споруди відповідну плату за володіння і користування земельною ділянкою. При цьому критерії пропорційності і принципи визначення плати за володіння і користування земельною ділянкою в законопроекті не встановлено.

Пошкодження (загибель) будівлі або споруди, що знаходиться на чужій земельній ділянці, що не тягне за собою припинення прав власника будівлі або споруди на земельну ділянку. Власник пошкодженого (загиблого) будівлі або споруди має право на його відновлення без згоди власника земельної ділянки. Права власника пошкодженого (загиблого) будівлі або споруди на земельну ділянку припиняються, якщо зазначена особа не розпочала відновлення будівлі або споруди протягом п'яти років з моменту його ушкодження (загибелі). Власник будівлі або споруди має право вимагати від власника земельної ділянки за своїм вибором надання йому права забудови, права постійного землеволодіння або права оренди земельної ділянки. У разі, якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності, - викупу земельної ділянки, необхідної для забезпечення доступу до будівлі або споруди.

Які належать громадянам та юридичним особам на праві постійного (безстрокового) користування, а також належні громадянам на праві довічного успадкованого володіння земельні ділянки, надані для будівництва, а також для інших цілей, досягнення яких пов'язане з будівництвом на відповідних земельних ділянках будь-яких будівель або споруд, які є об'єктами капітального будівництва, за винятком тих об'єктів капітального будівництва, для розміщення яких може встановлюватися сервітут проїзду або комуналь ний сервітут з дня набрання чинності запропонованих змін визнаються належними зазначеним особам на праві обмеженого володіння земельною ділянкою. Однак розробники законопроекту не врахували, що раніше виникло право постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння може бути належно оформлено, більш того зареєстровано в установленому порядку. За задумом розробників законопроекту і в цих випадках виникає нове право, яке, по суті, передбачає подальше оформлення права на земельну ділянку, однак, наскільки це обґрунтовано і доцільно, особливо для громадян?

Таким чином, наслідком реалізації пропонованих змін є суттєва зміна системи обмежених речових прав на земельні ділянки. Однак, не зрозуміло, яким чином положення законопроекту будуть застосовуватися до існуючих прав на земельні ділянки, який механізм їх виникнення і переоформлення, чи будуть враховуватися положення чинного земельного, екологічного та містобудівного законодавства.

Джерело: Лісіна Н.Л. Опілат Н.І. «Земельна ділянка як об'єкт обмежених речових прав у світлі реформування цивільного законодавства»