Здавати іпотечну квартиру в оренду чи можна, плюси і мінуси

Особливістю іпотечного кредиту є те, що виплати по ньому розтягуються на 10 і більше років. За такий тривалий період обставини можуть змінитися. Чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду? Це питання хвилює багатьох потенційних позичальників.

Чи законно?

Чи можна здати в оренду квартиру, що знаходиться в іпотеці? Нормативно-правовим актом, який регламентує питання іпотечного кредиту, є Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У ньому передбачено, що власником нерухомості є позичальник. Згідно з Цивільним кодексом України власник має право розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

При цьому в договорі про іпотеку може бути зазначено, що оренда квартири заборонена, або що для цих цілей вимагає письмовий дозвіл банку. Щоб уникнути проблем в майбутньому, слід ще на стадії підписання договору вивчити всі його пункти.

Таким чином, існує три варіанти щодо об'єкта іпотеки:

• договір не передбачає ніяких обмежень або прямо дозволяє здачу квартири. Таке зустрічається досить рідко;
• оренда можлива, але при виконанні певних умов. Найчастіше умовою є письмове погодження майбутньої угоди з банком;
• пряма заборона на здачу квартири в оренду. В даному випадку укласти договір найму без негативних для орендодавця наслідків неможливо.

Найчастіше здати квартиру, взяту в іпотеку, можливо, але за умови наявності письмового дозволу банку.

Що робити, якщо обмеження по оренді передбачено в договорі

Так як банк зацікавлений у збереженні об'єкта нерухомості, купленого в порядку іпотечного кредитування, то рідко коли в договорі немає умов, що регламентують порядок здачі житла в оренду. Чи можна квартиру, взяту в іпотеку, здавати в оренду або в такому випадку від подібної ідеї доведеться відмовитися? Як правило, в договорі прямої заборони на здачу іпотечного житла немає, тому домовитися з банком цілком реально.

Щоб отримати дозвіл, необхідно:

• написати заяву до банківської установи з проханням дати дозвіл оформити договір оренди;
• вказати в заяві причину такого рішення, наприклад, складне матеріальне становище і бажання не допускати заборгованостей по іпотеці;
• докласти проект майбутнього договору. Це дозволить юристам банку вивчити всі нюанси майбутньої угоди і підвищить шанси на видачу дозволу.

Шанси на отримання дозволу збільшує наявність поважної причини і додаток проекту договору.

Чи варто ризикувати?

Так як процедура отримання дозволу від банку на здачу квартири може бути досить тривалою і складною, то іноді позичальники намагаються здати нерухомість без оформлення відповідного договору. Це може викликати ряд санкцій і з боку фіскальних органів (ухилення від сплати податків), і з боку банку (порушення умов договору). На перший погляд здається, що дізнатися про те, що здача нерухомості відбувається без законних на те підстав, неможливо, але не можна виключати:

• несподівану перевірку з боку банку. Згідно зі статтею 34 Федерального Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» заставодержатель має право перевіряти збереження переданого майна. Перевірка може бути фактичної, тобто співробітник банку має право прийти в квартиру, щоб перевірити її стан;
• скаргу сусідів. Сусіди бувають різні, крім того, немає гарантії того, що орендар буде дотримуватися тиші і не заважати оточуючим. Цілком можливо, що сусіди просто повідомляти в банк про те, що власник квартири здає її без належних документів.

Наслідки порушення умов договору можуть бути дуже серйозні. Банк має право вимагати достроково погасити всю заборгованість. Якщо умова не буде виконана, то нерухомість може бути продана з торгів в рахунок боргу.

Ризикувати і здавати іпотечну квартиру без узгодження з банком не варто.

Що робити орендарю?

Найбільш захищеною стороною в даному питанні є орендар. Відповідальність за здачу нерухомості без повідомлення заставодержателя і отримання від нього дозволу несе власник квартири, тобто орендодавець. Фактично орендар у разі виявлення банком порушень в самому гіршому випадку повинен буде з'їхати з квартири, але ніяких інших негативних наслідків для нього немає.

Орендар, знімаючи іпотечне житло, нічим не ризикує.

В ідеї взяти іпотеку і здавати квартиру в оренду є і плюси, і мінуси.

• отримання додаткового пасивного доходу. Купити нерухомість і здавати її в оренду - популярний і простий спосіб отримання доходу. Деякі навіть спеціально оформляють іпотеку під здачу квартири в оренду, виплачуючи з доходу вартість житла, а потім отримуючи вже чистий дохід;
• можливість за рахунок орендних платежів погашати іпотечний борг. В умовах складної економічної ситуації особливо важко доводиться тим людям, які оформили іпотеку у валюті. Багато з них просто не в змозі платити багаторазово збільшені суми, і одним з виходів є переїзд в більш маленьку квартиру або до родичів і здача взятого в іпотеку житла в оренду;
• оренда покриває основну частину щомісячного платежу по іпотечному кредиту.

• в кризу оренда дешевшає, частина нерухомості і зовсім залишається незатребуваною. Якщо квартира з якоїсь причини залишиться без орендарів, іпотеку все одно доведеться платити. Це потрібно враховувати, щоб придбання нерухомості не стало причиною фінансових труднощів і зіпсованої кредитної історії.

Рішення здавати іпотечне житло в оренду вигідно, наприклад, батькам, які хочуть до повноліття дитини подарувати йому квартиру. Фактично покупка буде дуже вигідною, адже щомісячні платежі будуть здійснюватися за рахунок орендної плати. Недоліком такого підходу є ризик того, що банк заборонить здійснювати операцію.

Якщо ви поки тільки прораховуєте, чи вигідно купити квартиру в іпотеку і здавати її в оренду, то в такому випадку краще інформуйте банк про свої наміри заздалегідь. Це допоможе уникнути безлічі непорозумінь і складнощів в майбутньому.

Також вас може зацікавити: