Заміна забудовника як спосіб захисту пайовика - юриспруденція - аналітичні статті, юридичний
Продовжуючи розмову про ошуканих пайовиків і про долю недобудованих багатоквартирних будинків, забудовник яких став неплатоспроможним і призупинив свою діяльність, розглянемо ще один спосіб завершення будівництва. Отже, заміна забудовника.
Что нам стоит дом добудувати
Багато будівельних компаній оголошені банкрутами, арбітражними судами введені відповідні процедури, проводяться розрахунки з кредиторами. На тлі багатомільйонних вимог кредиторів-підприємців (банків, підрядних і енергопостачальних організацій) вимоги громадян-інвес-торів про передачу їм у власність окремих квартир в будинку, що будується, стягнення неустойки та збитків становлять незначну величину і не мають реальної перспективи в рамках справи про банкрутство забудовника . Можливо, з цієї причини арбітражні суди не поспішають включати до складу конкурсної маси забудовника недобудовані багатоквартирні будинки, а учасники пайового будівництва зберігають шанси за допомогою залучення додаткових фінансових ресурсів завершити будівництво проблемного будинку. У свою чергу органи місцевого само-управління, до повноважень яких відносяться видача дозволів на будівництво та надання земельних ділянок під будівництво (здача в оренду, узгодження суборенди або перенайма), намагаються надати учасникам пайового будівництва посильну допомогу.
Заміна забудовника далеко не завжди проходить безболісно, тобто без шкоди для учасників пайового будівництва. У більшості випадків новий забудовник готовий співпрацювати, як правило, лише з тими, хто погодився на додаткове інвестування. Прикладом може служити наступну справу.
Суди визнають правонаступництво
Поширеною сьогодні є і ситуація, коли будівництво багатоквартирного будинку здійснює поперемінно кілька компаній. І укладений з однією з них договір оренди земельної ділянки (так само як і виданий дозвіл на будівництво) не є визначальною ознакою «забудовника». У цьому випадку судовий захист отримують вимоги будь-яких учасників пайового будівництва, чиї кошти були використані при будівництві багатоквартирного будинку. Показовим є такий приклад, в якому первинний забудовник передав свої права і обов'язки іншої компанії, проте і вона не виправдала надії. Після чого багатоквартирний будинок був переданий для завершення будівництва товариству власників житла (створеному з учасників пайового будівництва).
Як видно з викладених прикладів, суди визнають наявність правонаступництва між початковим і новим забудовником за зобов'язаннями перед учасниками пайового будівництва, пов'язуючи це з тим, що частина будівельних (монтажних) робіт виконана за рахунок коштів учасників до моменту передачі земельної ділянки і будинку, що будується новому забудовнику .
Будь-який привід, щоб забути про інвесторів
Втім, зустрічаються і протилежні приклади, коли новому забудовнику вдається «забути» про свої зобов'язання перед інвесторами старого забудовника під приводом відсутності з ними прямих договірних відносин або невідповідності истребуемого учасником об'єкта пайового будівництва проектної документації.
Інвестиційні условіядоговора про перенайме
Щоб уникнути подібних суперечок між учасниками пайового будівництва і новим забудовником органам місцевого самоврядування не слід обмежуватися переоформленням дозвільної документації на іншу організацію. Як правило, новому забудовнику передаються права на відповідну земельну ділянку за допомогою угоди про перенайме або договору суб-оренди (п. 2 ст. 615 ЦК України).
Для захисту майнових інтересів як нового забудовника, так і учасників пайового будівництва, а також підвищення ефективності подібних проектів по добудові проблемних будинків доцільно включати в зазначені договори наступні інвестиційні умови:
- про наявність у нового забудовника після закінчення будівництва зобов'язань по передачі квартир учасникам пайового будівництва (з додатком реєстру учасників та зазначенням відповідних квартир);
- наявності у учасників пайового будівництва зобов'язання по внесенню додаткових грошових внесків, необхідних для завершення будівництва (з додатком економічного обґрунтування розміру даних внесків до розрахунку на 1 кв. м), про терміни і порядок їх внесення (наприклад, у міру виконання окремих етапів робіт);
- наслідки невнесення учасниками відповідних внесків, зокрема про можливість розірвання договору з зазначеними учасниками і виплати їм грошової компенсації з урахуванням вартості незавершеного будівництвом будинку на момент передачі новому забудовнику (з додатком економічного обґрунтування розміру зазначеної компенсації в розрахунку на 1 кв. м).
Звісно ж, що договори з такими умовами можуть стати надійною правовою основою для покладання на нового забудовника зобов'язань по передачі квартир (після закінчення будівництва будинку) учасникам пайового будівництва, які уклали договір з початковим забудовником "5".
Максим Кратенко,
к. ю. н.,
доцент кафедри цивільного права Сибірського федерального університету (м.Горлівка)
Портал функціонує за фінансової підтримки Федерального агентства по друку і масовим комунікаціям і є офіційною майданчиком моніторингу правозастосування в мережі Інтернет, відповідно до Угоди з МінюстомУкаіни