Закриті ПІФи нерухомості що це таке і з чим їх їдять - pro нерухомість

У минулому номері ми спробували розібратися, що таке пайові інвестиційні фонди (далі ПІФ). Тепер мова піде про закритих ПІФах (далі ЗПІФ), Зпіфов нерухомості (далі ЗПІФН) і принципах їх роботи.

Популярність закритих ПІФів вУкаіни продовжує бити всі рекорди. За оцінками фахівців, кількість ПІФів, зокрема, фондів нерухомості, за останні три роки зросла в 16 (!) Разів. Отже, що ж являє собою пайовий інвестиційний фонд закритого типу?

Для управління нерухомістю ПІФи, як правило, створюють самі власники цієї нерухомості

ЗПІФ - це фонд, який складається з майна, переданого в довірче управління компанії (далі КК), і майна, отриманого в процесі такого управління. Іншими словами, це все той же фонд, але з тривалою перспективою отримання доходів. Цим він і відрізняється від відкритих та інтервальних фондів. У Зпіфов пайовики не можуть погасити свої паї до закінчення договору довірчого управління, вони можуть отримувати лише проміжні виплати. При утворенні Зпифа учасники, якщо це передбачено інвестиційною декларацією фонду, мають право передати в довірче управління не тільки гроші, але і цінні папери, нерухомість та права на неї.

Зпіфи мають ряд переваг перед іншими фондами:

- У закритому Піфе можна отримувати дохід з інвестицій без скорочення паїв, крім того, можливо їх вторинне звернення.

- Поява сторонніх пайовиків тут можливо тільки за згодою засновників.

- Пайовики можуть контролювати дії керуючої компанії, впливаючи на основні напрямки діяльності.

- ЗПІФ має широку інвестиційну декларацію та менші обмеження по структурі активів.

- Засновник управління формально ніяк не пов'язаний з юридичними особами, цінні папери яких складають майно Зпифа.

- ЗПІФ може функціонувати на ринку нерухомості.

Про останній "плюсі" поговоримо докладніше.

Закритий ПІФ нерухомості (ЗПІФН) створюється для того, щоб учасники фонду могли управляти нерухомістю. Основний інтерес в цій діяльності - отримання доходу від здачі нерухомості в оренду, а також від операцій з купівлі-продажу. Все дуже просто. Про "життя" ПІФів нерухомості розповідає Ігор Кокорєв - керуючий активами ЗАТ "Паллада Ессет Менеджмент":

"Освіті або народженню того чи іншого ЗПІФН передує збір пулу інвесторів, зацікавлених в певному довгостроковому проекті. Свої інтереси пул може мати як в житловому, так і в комерційному секторах. Девелоперский проект (який існує тільки на папері) не може бути внесений до складу закритого ПІФу. у таких випадках закритий ПІФ викуповує якісь ТОВ, наприклад, в особі забудовника, і тоді починається інвестування.

Воно складається з двох етапів:

1. Спочатку вноситься частка якогось ТОВ - воно ж забудовник.

2. Потім вноситься сам об'єкт будівництва.

Є і ще один варіант інвестування, при якому проекти реалізуються, коли вже з самого початку є якийсь збудований об'єкт. Доходи пайовики отримують з продажу або зі здачі об'єкта в оренду. Точка виходу (її ще називають терміном життя) - 5 - 10 років. Після закінчення терміну дії фонду нерухомість продають, пайовиків розпускають, і фонд ліквідується.

Пороги для входу в ПІФи нерухомості більш високі, ніж у відкритих ПІФах акцій або облігацій. У більшості випадків вартість "вхідного квитка" починається від 3 - 4 тисяч доларів. Дорого, але це єдина можливість для дрібних інвесторів проявити себе на ринку нерухомості. Цей сектор як і раніше продовжує зростати в ціні і є дуже стійким і впевненим, на відміну від тих же акцій або облігацій. Тут немає різких стрибків у цінах.

Сьогодні найбільш активно інвестори працюють з комерційною нерухомістю в регіонах. Все більше вкладників віддають перевагу розвитку, наприклад, бізнес-центрів в провінції. Таким чином, рівень ділової активності в регіонах зростає, а, значить, з часом у людей з'являться гроші, за допомогою яких вони будуть вирішувати свої квартирні питання. Перспективи для житлового сектора теж є, інвестори просто чекають слушного моменту ".

Для управління нерухомістю ПІФи, як правило, створюють самі власники цієї нерухомості. Вони реєструють свій фонд, а також його майно. Далі на руки вони отримують інвестиційні паї. При передачі в фонд нерухомості проводиться державна реєстрація. Права на цю нерухомість фіксуються в єдиному реєстрі. В результаті кожен учасник стає власником частки майна, не прив'язаної до певного об'єкту.

Обов'язковою основою будь-якого фонду є інфраструктура. Сюди входять Керуюча компанія (КК), спеціалізований депозитарій, реєстратор і оцінювач. У веденні КК знаходиться управління і облік майна фонду. КК вирішує питання, пов'язані з інвестуванням, і розпоряджається доходами від роботи фонду, спрямовуючи їх, наприклад, на придбання та ремонт об'єктів нерухомості. В якості спеціалізованого депозитарію виступає юридична особа, яка займається обліком і зберіганням майна, що належить фонду. Кожен раз при проведенні будь-якої операції з майном ПІФу КК зобов'язана отримувати "добро" від депозитарію. Реєстратором є юридична особа, яка контролює реєстр інвестиційних паїв ПІФу. Що стосується оцінювача, то він оцінює майно при його внесення до фонду, придбання і реалізації.

У період функціонування ЗПІФН в його кошик надходять орендні платежі, дохід від продажу нерухомості, а також від інвестицій. Прибутком вважаються проміжні виплати пайовикам. Після закінчення терміну дії договору довірчого управління паї ЗПІФН погашаються, майно фонду розпродається, а кошти діляться між пайовиками.