Закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості - інструмент для інвесторів і девелоперів
ЩО ТАКЕ ЗПІФ НЕРУХОМОСТІ?
Закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості (ЗПІФ нерухомості) - майновий комплекс без утворення юридичної особи. Майно пайового інвестиційного фонду складається з активів декількох інвесторів, які, передаючи свої кошти в фонд, стають власниками його паїв. Майно фонду є спільною частковою власністю власників паїв, і все результати діяльності фонду розподіляються серед пайовиків пропорційно наявної кількості паїв. При формуванні Зпифа нерухомості в фонд можуть передаватися не тільки грошові кошти, а й майнові права на об'єкти нерухомості, землю.
Майном фонду управляє керуюча компанія відповідно до інвестиційної декларації фонду.
Діяльність пайових інвестиційних фондів і керуючої компанії строго регламентується українським законодавством і нормативно-правовими актами Федеральної служби з фінансових ринкамУкаіни (ФСФРУкаіни). Керуюча компанія здійснює свою діяльність на підставі ліцензії, виданої ФСФРУкаіни, де проходять реєстрацію Правила довірчого управління кожним пайовим інвестиційним фондом.
У закритих фондах пайовики можуть приймати рішення щодо діяльності фонду шляхом ініціювання загальних зборів власників паїв, що вигідно відрізняє закриті фонди від фондів інших типів.
Відмінністю ЗПІФ нерухомості від інших пайових інвестиційних фондів є наявність в активах прав на нерухоме майно (житлові і комерційні будівлі, земельні ділянки та інше. Д.). Основними операціями на ринку нерухомості існуючих ЗПІФ є фінансування будівництва об'єктів нерухомості (умовно назвемо їх "інвестиційними" фондами) і придбання існуючих об'єктів нерухомості з метою здачі в оренду ( "рентні" фонди). Спектр можливих операцій ЗПІФ нерухомості набагато ширше, ніж у інших фондів, і в одному фонді допустимо змішання інвестиційної та рентної діяльності, а також інші операції на ринку нерухомості (купівля-продаж землі, житлової та комерційної нерухомості і т. Д.).
ФІНАНСИ БУДІВЕЛЬНОГО СВІТУ
ЯК ПРАЦЮЄ ЗПІФ НЕРУХОМОСТІ
Брати участь в процесі зведення нового житла (або інших об'єктів, в даному випадку ми наводимо приклад з житловою нерухомістю) ЗПІФ нерухомості може, набуваючи у забудовників майнові права на об'єкти, що будуються за інвестиційним договором або договором пайової участі.
Керуюча компанія передає грошові кошти ЗПІФ нерухомості забудовнику і має право після закінчення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію отримати в активи ЗПІФ нерухомості конкретні квартири з зареєстрованим титулом власності.
Фінансувати забудовника за рахунок коштів ЗПІФ нерухомості КК може тільки після оформлення всіх прав на землю та отримання в установленому порядку дозволу на будівництво. Таким чином, законодавчо обмежена участь засобів ЗПІФ нерухомості в найризикованішому етапі девелопменту - оформленні земельних відносин, отриманні початково-дозвільної документації, розроблення та затвердження проекту. Даний етап становить 7-15% вартості зведення об'єкта і має фінансуватися забудовником на власні кошти або кредити.
ЗПІФ нерухомості підключається до будівництва в той момент, коли потрібні постійні і масштабні, а головне, регулярні фінансові вкладення, пов'язані з фінансуванням будівельно-монтажних робіт (БМР), і створення інженерних комунікацій, при якому необхідно суворе дотримання графіка фінансування, щоб ні в якому випадку «не заморозити" будівництво.
Таким чином, кошти ЗПІФ нерухомості для забудовника - це гарантія стабільного фінансування, чого не спостерігається при непередбаченому графіку продажів. При цьому, на відміну від банківських кредитів, не потрібно щомісячна виплата відсотків, які вилучають кошти з обороту. Отримання коштів від інституційного інвестора дозволяє здійснити авансові платежі з оптових закупівель будівельних матеріалів, на які лягають основні статті витрат, що дозволяє не тільки отримати знижки у постачальників матеріалів, а й зафіксувати собівартість СМР.
Виділення частини майна з Зпифа в натурі, т. Е. У вигляді окремої квартири, не допускається (щоб погасити паї фонду керуюча компанія повинна продати все майно фонду). ЗПІФ нерухомості - інструмент для інвестора, а не для споживачів квартир, тому керуюча компанія не зацікавлена в оформленні свідоцтва на квартири на ЗПІФ нерухомості після закінчення будівництва. Теоретично можливо потім продати квартири і на вторинному ринку, але, як правило, процедура здачі будинку Держкомісії, підписання акту про виконання інвестиційного контракту забудовником і оформлення права власності - процедура досить довга, що знижує ефективність інвестиції. КК намагається реалізувати майнові права кінцевим покупцям - фізичним особам, які будуть проживати в нових квартирах до моменту підписання акту про виконання інвестиційного контракту.
Але, на відміну від забудовника, який обтяжений необхідністю фінансувати будівництво, КК може продавати права на квартири більш планомірно, в тому числі надаючи різні пільги на кшталт розстрочок.
Таким чином, можна сказати, що ЗПІФ нерухомості - це зручний і перспективний джерело фінансування будівництва житлових об'єктів нерухомості. Використання ЗПІФ нерухомості в фінансових моделях будівельних компаній дозволяє збільшити обсяги будівництва житла і знизити ризики для кінцевих покупців квартир.
ВАРІАНТИ УЧАСТІ Зпіфов НЕРУХОМОСТІ У БУДІВЕЛЬНИХ ПРОЦЕССАХ
Фінансування проектів на ринку будівництва та нерухомості
Інвестори і засновники передають в майно фонду грошові кошти (цінні папери, майнові права) при його формуванні або набувають паї фонду на вторинному ринку. Після того як фонд наповнений і визнаний сформованим, КК як довірчий керуючий інвестує активи фонду в споруджувані або вже готові об'єкти нерухомості. Пайовики фонду отримують дохід за рахунок різниці в ціні купівлі та продажу майнових прав або готових об'єктів. Різниця в ціні утворюється як за рахунок зростання вартості об'єктів в процесі будівництва, так і за рахунок зростання ринкових цін на нерухомість. В даному випадку керуюча компанія виступає в ролі класичного довірчого керуючого засобами клієнтів, тільки не на фондовому ринку, а на ринку нерухомості. Дохід таких фондів залежить від сегмента інвестування і закладених КК вимог до потенційних проектів. При цьому слід пам'ятати, що за рахунок реалізації фондом не одного, а багатьох інвестиційних проектів пайовики отримують більший дохід, ніж при самостійному інвестуванні. Важливо також, що ЗПІФ не є платником податку на прибуток, і пайовики користуються ефектом відкладеного податку на прибуток.
Забудовники можуть використовувати ЗПІФ як інструмент залучення коштів для будівництва своїх об'єктів. У цьому випадку керуюча компанія створює ЗПІФ під певні об'єкти замовника. Майнові права на дані об'єкти вносяться їх власниками в якості оплати паїв при формуванні фонду. Керуюча компанія і засновники фонду спільно залучають інвесторів для фінансування будівництва конкретного об'єкта. Засновник продає свої паї або їх частину інвестору на вторинному ринку (в тому числі через біржу), тим самим отримуючи кошти для фінансування будівництва. Інвестор же, стаючи пайовиком фонду, набуває право на частину доходу (пропорційно частці своїх паїв у фонді), отриманого фондом від реалізації об'єкта. Така форма залучення інвестицій може виявитися привабливою для забудовників, що пояснюється:
Рентний ЗПІФ, т. Е. Той, який розміщує активи в комерційну нерухомість і отримує доходи від здачі її в оренду, може використовуватися для досягнення різних цілей:
1) інвесторами - як інструмент отримання стабільного доходу;
2) власниками комерційної нерухомості:
В даному випадку фонд набуває на внесені кошти об'єкти комерційної нерухомості або відразу формується ними. Керуюча компанія укладає договір з експлуатуючою компанією на управління об'єктами нерухомості. Експлуатуюча компанія бере на себе всю роботу з управління та утримання об'єктів і передає чистий потік орендних платежів до фонду. Основний дохід пайовиків - орендні платежі і зростання ринкової вартості об'єкта. Отриманий дохід або його частина керуюча компанія Зпифа за погодженням із засновником може:
ЗПІФ для використання в системі управління будівельними проектами
Великі гравці будівельного ринку можуть "вбудувати" ЗПІФ в свої бізнес-процеси для підвищення ефективності управління будівельними проектами і розподілу грошових коштів для фінансування будівництва різних об'єктів. Місце і роль Зпифа в фінансових ланцюжках можуть бути різними, їх можна визначити на стадії переговорів з керуючою компанією в залежності від організації бізнесу, потреб і поставлених цілей.
Як приклад можна навести таку організацію бізнесу з використанням фонду. Основна (материнська) компанія засновує ЗПІФ нерухомості і стає 100% -ним пайовиком фонду. Напрями та обсяги використання коштів фонду, як на фондовому ринку, так і при фінансуванні будівництва, визначаються інвестиційною декларацією. Обсяг фонду формується засновником в залежності від розміру інвестицій, необхідних для фінансування проектів. Надалі обсяг фонду може бути збільшений за рахунок додаткового розміщення паїв. Основна компанія створює / набуває окремі компанії (ЗАТ, ТОВ) під конкретний проект (проекти). Дані компанії готують проектну документацію, отримують дозвіл на будівництво і права на землю. Після завершення всіх необхідних передпроектних і проектних робіт ЗПІФ укладає інвестиційний договір або договір пайової участі з даною компанією і фінансує будівництво. При тимчасовій відсутності потреби у фінансуванні проектів вільна частина коштів фонду може інвестуватися в активи, дозволені інвестиційною декларацією фонду. Після закінчення будівництва керуюча компанія реалізує об'єкти з фонду. Прибуток від продажу об'єктів з Зпифа податком не обкладається. За погодженням з пайовиком частина прибутку фонду може бути виплачена у вигляді інвестиційного доходу, наприклад, для покриття витрат на створення і фінансування проектних компаній. Кошти, що залишилися реинвестируются в інші проекти.
Така система дозволяє уникнути побудови холдингової структури зі збереженням контролю і управління, так як основні фінансові потоки, які обслуговують будівництво, проходять через ЗПІФ, а "основна" компанія є 100% -ним пайовиком фонду. При цьому відсутня афільованість бенефіціарів з проектами, що фінансуються фондом. ЗПІФ дозволяє регулювати періодичність і обсяг прибутку від реалізації проектів, що спрямовується в основну компанію, в залежності від її цілей і потреб. При довгостроковому функціонуванні Зпифа прибуток збільшується за рахунок реінвестування зекономленої прибутку від реалізації проектів та інвестування на фондовому ринку.