Забудовника визнали банкрутом як отримати квартиру або гроші, хочу все стягнути!

Кого вважають забудовниками при банкрутстві?

На підставі якого договору можна включатися до реєстру?

Арбітражний суд може включити до реєстру кредиторів або вимог про передачу житлових приміщень вимога учасника будівництва на підставі наступних документів:

договір участі в пайовому будівництві;
договір купівлі-продажу житлового приміщення в МКД або житловому будинку блокованої забудови;
попередній договір участі в пайовому будівництві;
попередній договір купівлі-продажу житлового приміщення;
договір позики, за яким зобов'язання в частині повернення суми позики припиняються при передачі побудованого житлового приміщення в МКД у власність;
внесення грошей / майна в якості внеску до складеного капіталу товариства на вірі або командитного товариства з подальшою передачею у власність житлового приміщення в МКД;
договір простого товариства на будівництво МКД з подальшою передачею житлового приміщення в цьому будинку у власність;
вексель для подальшої оплати їм житлового приміщення в МКД;
внесення грошей в ЖБК з метою участі в будівництві МКД;
будь-які інші угоди, при яких гроші / майно передаються з метою будівництва МКД і подальшої передачі житлового приміщення в такому будинку у власність.

Врахуйте, що право на включення до реєстру кредиторів мають і ті пайовики, хто встиг розірвати договір із забудовником, але не отримав своїх грошей, а також пайовики, договори з якими були визнані судом недійсними або неукладеними.

Включення до реєстру кредиторів і вимог про передачу житлових приміщень

Після того, як у забудовника буде введено спостереження, всі вимоги про виплату грошей і передачі житла (крім поточних платежів) можна пред'являти тільки в справі про банкрутство. Порядок включення до реєстру кредиторів забудовника такий:

Які права мають учасники будівництва в ході банкрутства

Всі ці права краще реалізовувати спільно з іншими пайовиками вашого будинку або всіх не зданих забудовником будинків. Створіть ініціативну групу і виберіть тих, хто буде від імені всіх пайовиків брати участь в судових засіданнях і на зборах кредиторів, взаємодіяти з арбітражним керуючим. На ім'я цих людей потрібно буде видати довіреності для участі в справі про банкрутство. Також пайовики можуть колективно знайти юриста, який буде допомагати в складанні документів і представляти їх інтереси в суді.

Квартира або гроші?

Після введення процедури банкрутства у забудовника при бажанні ви можете в односторонньому порядку відмовитися від договору і вимагати повернення грошей за квартиру. Вам потрібно скоріше визначитися з тим, чи будете ви наполягати на отриманні квартири або повернення грошей, оскільки порядок ваших дій в цих двох випадках буде відрізнятися. Звичайно ж, треба враховувати фінансовий стан забудовника, ступінь готовності квартир і конкретні особливості справи.

Існують наступні способи отримання квартир або грошей при банкрутстві забудовника:

1. Передача готових квартир (ст. 201.11 ФЗ про неспроможність).

Спосіб підходить для тих будинків, будівництво яких було завершено, тобто є дозвіл на введення в експлуатацію, але акти прийому-передачі квартир з пайовиками ще не були підписані. Через 2-6 місяців після його затвердження судом арбітражний керуючий виносить питання про передачу готових квартир у власність пайовиків на збори учасників будівництва. До зборів керуючий повинен підготувати висновок про можливість або неможливість передачі пайовикам готових квартир і звіт про оцінку їх вартості. Якщо збори погоджується з даними варіантом, арбітражний керуючий подає відповідне клопотання до арбітражного суду.

2. Передача об'єкта незавершеного будівництва кооперативу (ст.201.10 ФЗ про неспроможність).

При такому варіанті учасники будівництва створюють житлово-будівельний кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив для добудови будинку. Кооперативу передається об'єкт незавершеного будівництва. Питання про погашення вимог учасників будівництва даними способом арбітражний керуючий повинен поставити через 2-6 місяців після його затвердження на стадіях фінансового оздоровлення, зовнішнього управління або конкурсного виробництва.

Врахуйте, що при цьому варіанті учасникам будівництва, можливо, доведеться внести додаткові гроші для погашення вимог кредиторів з більш ранніх черг (поточні платежі, 1, 2 чергу, зобов'язання, забезпечені заставою прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка). Також потрібно буде вносити кооперативу пайові внески - кошти на завершення будівництва. Є нюанс і для випадків, коли забудовник примудрився продати одні і ті ж квартири відразу декільком пайовикам. Комусь із пайовиків доведеться відмовитися від отримання квартир в цьому будинку і погодитися на отримання грошей, інакше суд не затвердить передачу об'єкта незавершеного будівництва вашому кооперативу.

Питання про передачу об'єкта незавершеного будівництва ЖБК буде вирішуватися на зборах учасників будівництва. Якщо збори учасників будівництва погодиться на такий варіант, арбітражний керуючий подасть в суд відповідне клопотання. Арбітражний керуючий на зборах повинен буде проінформувати всіх пайовиків:

про порядок створення і роботи кооперативу, в т.ч. підготувати проект рішення про створення кооперативу;
підготувати висновок про можливість (неможливість, в т.ч. фінансової та технічної) передачі об'єкта незавершеного будівництва;
підготувати звіт про оцінку прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка.

3. Пред'явлення грошової вимоги до забудовника.

Цей варіант підходить тим пайовикам, які вже розірвали договори із забудовником, але не отримали своїх грошей. Заявляти грошові вимоги потрібно і тим, хто отримав свою квартиру або гроші за неї, але не дочекався від забудовника неустойки, відшкодування реального збитку, витрат на усунення недоліків квартири і т.п.

Аналогічне повідомлення арбітражний керуючий висилає і в суд, який би розглядав банкротних справу. Протягом 5 днів суд призначає засідання, на якому будуть розглядатися грошові вимоги учасників будівництва. Ігнорувати таке засідання не бажано, тобто вам треба подати в суд і арбітражному керуючому заяву про включення до реєстру кредиторів ваших грошових вимог замість вимог про передачу житлових приміщень, і по можливості з'явитися до суду і особисто озвучити свою позицію.

4. Передача зобов'язань іншому забудовнику (ст. 201.15-1 ФЗ про неспроможність).

Іноді майно і зобов'язання забудовника можуть бути передані іншому забудовнику. Його називають набувачем, і він отримує земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва від забудовника-банкрута в обмін на виконання зобов'язань перед пайовиками по передачі житла. Забудовник-набувач повинен буде підтвердити в суді своє відповідність вимогам ФЗ про участь у пайовому будівництві і наявність коштів для завершення будівництва. Суд стверджує передачу майна і зобов'язань новому забудовнику при дотриманні всіх умов, а також якщо не було прийнято рішення про передачу прав на об'єкт незавершеного будівництва кооперативу учасників будівництва.

Альтернативні способи отримання грошей з забудовника-банкрута

1. Страхова виплата (ст.15.2 ФЗ про участь у пайовому будівництві).

Рішення арбітражного суду про визнання забудовника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури є страховим випадком за договорами страхування цивільної відповідальності забудовника, які він укладав з метою виконання своїх зобов'язань перед пайовиками за договорами участі в пайовому будівництві. Це означає, що після відкриття конкурсного виробництва ви можете звернутися в страхову компанію для отримання страхового відшкодування.

Порядок звернення до страхової компанії можна уточнити за умовами страхового поліса і правил страхування, а також безпосередньо в самій страховій компанії.

На жаль, бувають ситуації, коли страхова компанія «не доживає» до банкрутства забудовника і позбавляється ліцензії. В такому випадку вимагати страхову виплату можна знову ж тільки в процесі банкрутства / ліквідації страхової компанії. Якщо вам вдасться отримати страхову виплату від страхової компанії, сума ваших вимог в реєстрі буде зменшена на суму страхової виплати. На решту ви можете як і раніше претендувати в рамках справи про банкрутство.

2. Порука банку (ст.15.1 ФЗ про участь у пайовому будівництві).

У деяких забудовників замість договорів страхування укладено договір поруки з банком. За такими договорами банк несе субсидіарну (тобто додаткову) відповідальність перед пайовиком по передачі житлового приміщення. Порука має покривати ціну договору, але не менше суми, розрахованої за загальною площею квартири і показником ринкової вартості 1 кв.м. загальної площі житла по суб'єкту РФ. Банк-поручитель зобов'язаний відповідати також за виплату належних неустойок. Врахуйте, що спочатку вам потрібно буде пред'явити вимоги до самого забудовнику, і якщо він не задовольнить ваше вимога, ви можете пред'являти претензії банку-поручителя.

Уточнити порядок звернення за виплатою до банку-поручителя і список необхідних документів можна за умовами договору поруки і в самому банку. Умови поручительства і відомості про поручителя забудовник зобов'язаний доводити до відома пайовиків.

Не забувайте, що при отриманні страхової виплати або виплати від банку вам треба довести до відома суд і арбітражного керуючого (з додатком підтверджуючих документів).

3. Порушення кримінальної справи проти керівників забудовника.

Цей варіант слід розглянути тим пайовикам, які підозрюють, що стали жертвами шахрайства. Особливо це стосується тих випадків, де забудовник продавав одні і ті ж квартири двічі, брав гроші в рахунок оплати квартир, не маючи можливості і наміри зводити будинок, використовував схеми з будівництвом без дозволу на земельних ділянках під ІЖС і так далі. В рамках кримінальної справи проти керівництва компанії-забудовника пайовики зможуть претендувати на відшкодування заподіяної шкоди за рахунок майна недобросовісних керівників.

4. Виплати з компенсаційного фонду.

За всіма іншими домівках, де ДДУ з першими пайовиками були укладені до дати реєстрації Фонду, діють старі правила, встановлені 214-ФЗ (в т.ч. про обов'язкове страхування відповідальності пайовика або поручительство банку). Про це сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Вже існуючі ошукані пайовики не зможуть розраховувати на компенсацію з фонду.

Федеральний закон «Про неспроможність (банкрутство)» (глава IX, § 7)
Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві ...»