Забезпечувальний або гарантійний платіж за договором оренди

Роль забезпечень в договірних відносинах

Договірні відносини - це взаємодія, що має на увазі наявність взаємних зобов'язань і тому засноване на певні ризики для сторін. Для зниження подібних ризиків законодавство передбачає можливість введення заходів, які хоча б в якійсь мірі могли б знизити втрати від цих ризиків. Такі заходи називаються забезпечувальними і можуть бути представлені (ст. 329 ЦК України):

неустойкою,
заставою,
утриманням речі,
поручительством,
гарантією незалежної сторони,
завдатком,
забезпечувальних (гарантійним) платежем.

Якщо обставин порушення зобов'язань в процесі дії договору не виникне, то забезпечувальний платіж по його завершенні зазвичай повертається 1-й стороні, хоча за домовленістю сторін може бути перекваліфікований в платіж іншого призначення. При частковому його використанні суму платежу відновлюють до вихідної. Можливо також зниження загальної його суми при створенні сприяють цьому обставин.

Забезпечувальний платіж за договором оренди - що це?

Умова про внесення забезпечувального платежу в договорі оренди передбачають досить часто через те, що подібний документ:

складається щодо дорогого майна;
відображає обов'язок регулярної сплати орендних платежів;
діє протягом досить тривалого часу.

Тобто забезпечувальних платежем в договорі оренди можуть вирішуватися завдання відшкодування шкоди:

від втрати майна або приведення його у стан, що виходить за рамки, що обмежують процес нормального зносу;
ненадходження, неповного або несвоєчасного надходження орендних платежів;
недотримання орендарем інших умов, що містяться в угоді про оренду.

У частині забезпечувального платежу в договорі оренди слід відобразити:

конкретне його призначення (для погашення збитку якого виду він призначений);
обсяг коштів, що вносяться до забезпечення;
порядок:
- внесення платежу,
- його використання,
- поповнення на використану суму,
- зміни розміру,
- повернення.

Як забезпечувального платежу в договорі оренди зазвичай виступають грошові кошти. Найчастіше вони призначаються для покриття втрат від несвоєчасного внесення орендної плати. Тому величина такого платежу, як правило, ставиться в залежність від суми обумовленої договором плати за будь-якої з періодів оренди: місяць, квартал або рік. Хоча можливо і встановлення будь-якої суми довільного розміру.

Основний і додатковий внесок в забезпечувальний платіж

Відносно порядку внесення першої (основної) суми забезпечувального платежу в договорі потрібно визначити:

термін, в який це має бути зроблено, і момент, з якого почне відраховуватися цей термін;
вид засобів для оплати і спосіб їх внесення.

Від моменту виконання зобов'язання щодо внесення забезпечення може залежати термін передачі майна орендарю. Протягом всього терміну дії договору сума забезпечувального платежу буде перебувати у орендодавця. Відсотки на неї не нараховуються.

При повному або частковому використанні коштів, що становлять гарантійний платіж, його сума повинна бути відновлена шляхом додаткового внеску в це забезпечення.

Договір також може передбачати зміну величини забезпечувального платежу. Наприклад, в залежності від збільшення (зменшення) місячної суми орендної плати. У цьому випадку суму, якої не вистачає до збільшився розміру забезпечення, необхідно буде додатково перерахувати орендодавцю, а надлишки гарантійного платежу можна або повернути орендарю, або зарахувати в рахунок оплати орендної плати.

Для ситуацій, в яких знадобиться або здійснити додатковий платіж, або повернути (зарахувати) грошові кошти, в тексті договору також буде потрібно зробити застереження про терміни виконання кожного з необхідних дій і про момент початку відліку цих термінів.

Використання гарантійного платежу за договором оренди

Використовується гарантійний платіж в 2 випадках:

на погашення збитків від порушення умов договору, заподіяної орендодавцю в ситуаціях, обумовлених в умовах цього документа;
на оплату орендної плати за завершальні періоди дії угоди про оренду, що може бути передбачено його умовами або додатковою угодою до цього документа.

При використанні коштів на погашення збитків орендаря слід сповістити про те, в зв'язку з чим і в якому обсязі використані кошти забезпечувального платежу. Величина здійснених витрат повинна підтверджуватися документами. Форма такого повідомлення (повідомлення) може стати додатком до договору оренди. Від дати відправлення цього повідомлення (або дати його отримання орендарем) можливо обчислення строку, встановленого для поповнення основної суми гарантійного платежу. Тобто набуває значимість встановлення сторонами договору порядку повідомлення про використання коштів забезпечення на погашення збитку.

Повернення гарантійного внеску за договором оренди

Варіанти використання суми гарантійного внеску по завершенні договору оренди встановлюють його боку. Якщо не передбачено залік в рахунок оплати завершальних орендних платежів, то іншими можливими варіантами можуть бути:

повернення забезпечення в повному обсязі орендарю;
розподіл суми платежу між сторонами порівну або в якомусь іншому співвідношенні;
перехід прав на забезпечення до орендодавця.

Відповідно, якщо є в цьому необхідність, вибір варіанту потрібно відобразити в договорі. Операція повернення (в якому б обсязі він не здійснювався) не спричинить за собою податкових наслідків ні для орендаря, ні для орендодавця. А ось суми, що залишаються у орендодавця, стануть його доходом, що підлягає обкладенню податком на прибуток (ССО або ПДФО).

Оподаткування гарантійного платежу

доходом у орендодавця (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
витратою у орендаря (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Відносно оподаткування цього платежу ПДВ слід орієнтуватися на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, що вказує на те, що перетворення його в засоби, які зараховуються як оплата послуг з оренди, відбувається тільки за певних обставин, які можуть і не настати. Тобто до цього моменту гарантійний платіж є засобом забезпечення, а не засобом розрахунків, і, відповідно, не обкладається ПДВ.

Точка зору Мінфіну на оцінку забезпечувального платежу для ПДВ

Однак МінфінУкаіни дотримується іншої, причому відрізняється, точки зору, вважаючи, що забезпечувальний платіж, який передбачає можливість зарахування її до оплату орендної плати, повинен розцінюватися як:

Таким чином, існує невизначеність не тільки по відношенню до необхідності нарахування ПДВ з суми забезпечувального платежу, але і в смисловій оцінці цього платежу для цілей оподаткування ПДВ.

Бухоблік забезпечувального платежу

Внесений забезпечувальний платіж враховується як заборгованість:

дебіторська - у орендаря (пп. 3, 16 ПБО 10/99);
кредиторська - у орендодавця (пп. 3, 12 ПБО 9/99).

У обох сторін договору він показується на рахунку 76 до моменту його повернення або заліку в рахунок платежів по орендній платі.

Проведення по перерахуванню / поверненню забезпечувального платежу будуть наступними:

Дт 76об Кт 51 - при перерахуванні платежу;

Дт 51 Кт 76об - при отриманні його назад.

Дт 51 Кт 76об - при отриманні платежу;

Дт 76об Кт 51 - при його поверненні,

де 76об - субрахунок обліку розрахунків по забезпеченням.

Крім того, протягом терміну перебування забезпечення у орендодавця обидві сторони будуть відображати його суму за балансом:

на рахунку 009 - у орендаря;
на рахунку 008 - у орендодавця.

Якщо орендодавець операцію отримання забезпечувального платежу розцінює як пов'язану з розрахунками по орендній платі і тягне за собою необхідність нарахування ПДВ, то у нього виникне проводка:

де 76ндс - субрахунок обліку розрахунків по ПДВ.

У ситуації, коли гарантійний платіж розглядається в якості авансового, призначеного для розрахунків по оренді, з'являться проводки по відрахуванню, однакові для орендаря (якщо він працює з ПДВ) і орендодавця, але різняться за часом їх здійснення (у орендаря - при перерахуванні авансу, у орендодавця - в момент заліку авансу в рахунок оплати послуг):

Орендар на момент заліку авансу в рахунок оплати оренди відновить податок:

Якщо нарахування ПДВ орендодавцем здійснено за подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, що не припускає подальшої операції відновлення, то нарахований до сплати податок буде списаний на інші витрати:

У момент заліку забезпечувального платежу в рахунок оплати орендної плати з'явиться проводка по закриттю заборгованості по оренді засобами забезпечення:

Дт 76ар Кт 76об;

Дт 76об Кт 76ар,

де 76ар - субрахунок обліку розрахунків по орендній платі.

З позабалансових рахунків 008 і 009 забезпечення буде списуватися в необхідній сумі в момент його повернення або заліку в рахунок плати за оренду.

Забезпечувальний платіж, передбачений в угоді про оренду, призначається для компенсації втрат орендодавця при невиконанні орендарем своїх зобов'язань. Його конкретне призначення, обсяг, особливості внесення, використання, повернення регулюються положеннями договору. Для податку на прибуток такий платіж не враховується, але в ситуаціях, що погоджує його з розрахунками по орендній платі, може потрапляти під ПДВ. У бухобліку забезпечувальний платіж відображають як заборгованість і в орендаря, і в орендодавця.

Дізнавайтесь першими про важливі податкові зміни