З чого почати покупку або продаж квартири

Купівля квартири - це важливий крок, пов'язаний з чималими фінансовими витратами, а також ризиками, від яких практично неможливо застрахуватися. Бажаючи заощадити на послугах агентств нерухомості, дуже багато громадян займаються пошуком бажаного об'єкта та іншими супутніми процедурами самостійно. Незалежно від того, буде співпрацювати людина з посередником чи ні, йому необхідно знати, з чого слід почати покупку квартири і як придбати нерухомість вигідно і з мінімальними ризиками.

Зрозуміло, звернувшись до перевіреного фахівця, сам пошук і угода значно прискорюються і спрощуються для потенційного покупця, але повністю покладатися на ріелторів, нічого не контролюючи, не можна.

Навіть початківець покупець може визначити, що в першу чергу слід поставити для себе чітку мету, визначитися з тим, яку саме квартиру, де і в якій ціновій політиці він буде шукати. Важливо позначити всі бажані і неприйнятні характеристики, а також скласти нотатки про те, на яких документах потрібно буде акцентувати свою увагу в першу чергу. Оскільки ринок нерухомості є досить привабливим, тут можна зіткнутися не тільки з шахраями, але і з вельми недобросовісними продавцями.

Заощаджуйте ваш час та нерви. Натисніть сюди і протягом 5 хвилин отримаєте безкоштовну консультацію професійного юриста.

Заощаджуйте ваш час та нерви. Натисніть сюди і замовте комплексний супровід угоди з нерухомістю будь-якої складності від юристів з 20-річним досвідом роботи.

З чого вибирати

Продаж квартири, і її покупка являють собою складний, послідовний процес, який більшою мірою орієнтований на перевірку документів, а також складання і оформлення угод, договорів. Переходячи від одного етапу до наступного, потенційний покупець повинен заздалегідь знати, що його там чекає і з чим він може зіткнутися. На жаль, шахраї часто діють від імені ріелторів, тому сфера нерухомості це зовсім не той випадок, коли можна будувати відносини на повному, беззастережну довіру з малознайомими людьми.

Від норм чинного законодавства не залежить, яким повинен бути вибір людини при бажанні купити квартиру. Конституція Укаїни зберігає за громадянами право на вільне пересування і самостійний вибір місця проживання. Саме тому фізична особа у своєму виборі покладається виключно на себе.

• Вторинний ринок (квартири, які вже кому-небудь належали);
• Об'єкт новобудови до введення будинку в експлуатацію;
• Квартира в новобудові після введення будинку в експлуатацію.

Вторинний ринок найбільш ризикований, оскільки житло може бути обтяжене і це не завжди видно з першого погляду, якщо продавець бажає приховати даний факт. Новобудови на стадії незавершеного будівництва стоять на порядок нижче, але можуть бути заморожені, що теж важливо враховувати.

Ключові фігури

Після того, як буде обраний підходящий варіант, буде проведено візуальний огляд на предмет стану приміщень, технічної справності всіх систем, оцінена інфраструктура, можна приступати до більш важливих питань. Перш за все, слід зустрітися з нинішнім власником квартири особисто, навіть якщо до цього всіма процедурами займався його ріелтор.

Посилаючись на 177-ту статтю в Цивільному кодексі Укаїни, якщо власник нерухомості недієздатний, він не може укладати ніяких угод. Навіть якщо є довідки про зворотне, бажано упевнитися своїми очима. Будь родич продавця протягом трьох років зможе оскаржити угоду і повернути квартиру, якщо виявиться, що на дату підписання договору купівлі-продажу продавець перебував на обліку в психіатричному або наркологічному диспансері. Крім того, перевірити, чи немає у продавця офіційного опікуна, можна, звернувшись до територіального піклувальна рада.

Якщо людина перебуває на обліку в диспансері, то згідно з другим пункту 181-ї статті Цивільного кодексу, угода буде розірвана в судовому порядку на тій підставі, що продавець не міг усвідомлювати свої дії.

Особливо уважно варто поставитися до ситуації, коли замість безпосереднього власника діє людина за дорученням. Досить часто такі документи бувають підробленими, а власник навіть не підозрює, що щось продає.

Перевірка юридичної чистоти

Найважливішим моментом, з якого слід починати покупку квартири, це встановлення юридичної чистоти житла. Необхідно не просто подивитися, а й ретельно вивчити правовстановлюючі документи продавця на нерухомий об'єкт. Слід просити не тільки свідоцтво про державну реєстрацію його прав на продається майно, а й розширену виписку з Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). Якщо в результаті з'ясується, що продавець не є законним власником, або нерухомість обтяжена, угода буде анульована, з втратою часу і грошових коштів з боку покупця.

Не слід погоджуватися з наданими копіями. Всі папери повинні бути оригіналами, так як копії легко підробити. Особливо уважно слід подивитися паспорт продавця і порівняти його дані з тими, які зазначені у свідоцтві та виписки з ЕГРП. Все повинно збігатися.

Отримавши всі необхідні папери, ви можете перевірити їх самостійно, звернувшись із запитом в ЕГРП і замовивши таку ж виписку. Розширену довідку отримати може тільки власник, але проста доступна будь-якій зацікавленій особі. Таким чином, вийде упевнитися, що ви маєте справу дійсно з власником.

Вивчення будинкової книги

Справа з будинкової книги необхідна для того, щоб упевнитися, що в квартирі не зареєстровані особи, які не досягли вісімнадцяти років. Бажано отримати від продавця саме розширену довідку, щоб переконатися в тому, що в квартирі не прописані засуджені або померлі громадяни, недієздатні особи, а люди, які відбувають тимчасову службу в армії. Всі ці відомості зберігаються саме в будинковій книзі, і записи ведуться з моменту створення багатоквартирного будинку. Вони нікуди не видаляються і не передаються.

Крім того, слід пам'ятати, що навіть виписані засуджені і військовослужбовці зберігають за собою законне право щодо повернення проживати в тій же квартирі, навіть якщо вона тепер належить іншим особам. Ще гірше справи йдуть з неповнолітніми дітьми, права яких не можуть бути ущемлені угодою з відчуженням нерухомості. Якщо у продавця є діти, то необхідно щоб він надав письмовий дозвіл органів опіки на продаж квартири. Це обов'язковий документ, без якого вкрай вірогідний ризик судового позову і повернення об'єкта колишнім власникам.

Якщо квартира знаходиться в частковій власності, повинні бути згоди інших власників на її продаж. Якщо не буде хоча б одного згоди - це стане підставою для анулювання угоди.

Перевірка документів

Процедура оформлення придбання квартири у власника відбувається за загальними правилами, зі стандартним переліком документів. Щоб уникнути найпоширеніших ризиків, важливо наперед знати, які документи повинен надати продавець.

Хто оплачує, обмовляється між сторонами заздалегідь

обов'язкові нюанси

Продаж і купівля нерухомості повинна здійснюватися відповідно до вимог чинного українського законодавства. В іншому випадку договір на куплений об'єкт буде оскаржений в суді і анульований. Щоб такого не сталося, необхідно взяти до уваги такі обов'язкові пункти, як:

• 
  Обов'язкова дієздатність продавця на момент укладення договору;
• Письмове оформлення всіх угод між сторонами до підписання основного договору;
• Дотримання встановленої форми при укладанні будь-яких домовленостей, бажано засвідчених підписом та печаткою нотаріуса;
• Добровільна участь обох сторін у угоді;
• Дотримання всіх норм законодавства;
• Проведення продажу законним способом;
• Належне оформлення документів, які додаються до основного договору;
• Детальний опис в договорі об'єкта угоди (його вид, цільове призначення, характеристики, вартість).

Обидві сторони повинні подбати про те, щоб було якомога менше підстав для судового позову. Сам договір бажано складати в нотаріальній конторі, щоб додатково заручитися підтримкою юридичної особи в разі виникнення суперечок.

На що звертати увагу

Маючи уявлення про послідовність дій, з яких слід почати продаж квартири або її покупку, потрібно знати ще й моменти, на які необхідно особливо загострити увагу. В першу чергу це ретельна перевірка документів продавця. Доцільно виписати для себе дані його паспорта, щоб після через відділення Федеральної міграційної служби перевірити справжність цього документа. Важливо переконатися, що паспорт не прострочений і що кожна його сторінка має ідентичну серію і номер. Крім того, всі сторінки повинні бути однакові. Неприпустимі видимі відмінності і відсутність водяних знаків. Все друку, наявні в документі, повинні збігатися з найменуванням органу, який їх ставив.

Якщо квартиру намір продавати від імені неповнолітньої дитини, то слід знати, що від його особи можуть діяти тільки батьки або офіційні опікуни за згодою органів опіки. Важливо перевірити документи, які підтверджують, що представники дитини дійсно є його батьками, усиновителями або опікунами.

Якщо справа доводиться мати з довіреною особою, важливо уважно прочитати довіреність, перевірити термін її дії та перелік повноважень, якими наділений цей чоловік.

Укладення угоди і реєстрація прав

Після того, як юридична чистота цієї нерухомості буде перевірена, укладається договір купівлі-продажу, в якому будуть враховуватися:

• 
  Терміни, в які попередній власник зобов'язаний звільнити продане приміщення. Цей пункт важливо внести в договір, разом з умовою, що за кожен день прострочення продавець буде зобов'язаний сплатити новому власнику пеню, розмір якої також важливо позначити;
• Спосіб оплати - в договорі має бути вказана справжня сума угоди. Це в інтересах покупця, але не завжди вигідно продавцю.

При цьому бажано уникати готівкового розрахунку, так як підтвердити його в разі потреби може бути вельми непросто. Найкраще використовувати розрахунковий рахунок або банківські комірки. Спосіб оплати також відображається в тексті договору. Сам документ може бути лише в письмовому варіанті. Ніяких усних угод.

Про реєстрацію права власності важливо подумати заздалегідь, зокрема обумовлюючи питання з оплатою. Оскільки продавець має законне право розпоряджатися квартирою до того моменту, поки нові власницькі права не зареєструють, бажано щоб термін оплати був після завершення реєстрації. В такому випадку банківська комірка буде дуже до речі.

Фінансові питання

Порядок проведення розрахунку за квартиру при її покупці передбачає передачу грошових коштів як до моменту підписання та укладання договору купівлі-продажу, так і після, про що повинно згадуватися в тексті документа. Звичайно датою передачі грошових коштів призначають саму дату укладання угоди, але це не є правилом, тому покупець з продавцем можуть узгодити будь-який варіант на свій розсуд.

Процедура передачі грошей може відбуватися:

• Готівковими коштами;
• Безготівковим розрахунком;
• Використанням банківської комірки.

Не рекомендується проводити оплату першим способом, оскільки вона найбільш незахищена і часто служить шахрайських схем. Ризикуючи подібним чином необхідно скласти розписку.

Безготівковий розрахунок - це переказ грошей на банківський рахунок продавця, який здійснюється в присутності нього.

Банківський сейф використовується найчастіше для безготівкового розрахунку і є найбільш безпечною, оскільки покупець в присутності продавця кладе в неї необхідну суму, після чого продавець пред'являє в банку укладений договір, самостійно відкриває її і вилучає свою оплату.

• 
  Як перевірити юридичну чистоту квартири
• 
  Правила покупки квартири на вторинному ринку
• 
  З чого почати перепланування квартири?