Все про будинках - юридичні хитрощі
Проміжною варіант між квартирою і особистим будинком - таунхаус. За інших рівних умов ціни на секції в блокованих будинках щодо лояльні, утримувати їх, як правило, простіше, ніж котеджі, при цьому всі мінуси звичайних квартир в них відсутні. Однак юридичних особливостей, на які варто звернути увагу при виборі комплексу таунхаусів, вистачає з лишком.
Вище трьох поверхів і більше десяти секцій можна?
Таунхаус, при згадці про який уяву тут же малює кілька будинків, з'єднаних один з одним бічними стінками, - поняття більшою мірою маркетингове, ніж юридична. Відшукати його в українському законодавстві не просто складно, а взагалі нереально: в чистому вигляді воно не зустрічається. Та й його смислової синонім, блокована забудова, присутній лише опосередковано, наприклад в Містобудівний кодекс, в статті 49, в якості опису типу будівель, проектна декларація яких не вимагає державної експертизи.
Згідно з пунктом 2 цієї статті експертиза не потрібна, якщо зводити планується «житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три, що складаються з декількох блоків, кількість яких не перевищує десять і кожен з яких призначений для проживання однієї сім'ї, має спільну стіну (загальні стіни) без прорізів з сусіднім блоком або сусідніми блоками, розташований на окремій земельній ділянці і має вихід на територію загального користування (житлові будинки блокованої забудови) ».
Чи означає це, що в будинках повинно бути виключно не більше трьох поверхів, а кількість секція не перевищувати десяток? Ні в якому разі. Можна і більше, але вже з обов'язковою експертизою, проводити яку забудовники не дуже-то люблять: це і час (за законом - три місяці) і додаткові гроші. Тому в основній масі селищ таунхаусів зі збільшенням числа секцій і їх поверховості намагаються не зв'язуватися.
Секція в таунхаусі - це квартира або окремий будинок?
Якби саме таке поняття однозначно закріпилася в законодавстві, автоматично знялася б і проблема оформлення угоди. Таунхауси стали б зводитися і продаватися лише за тими законами, що є актуальними для будь-яких «многоквартірніков»: або по пайовій участі в будівництві (214-ФЗ), або як кооператив (215-ФЗ). Однак цього досі не сталося, і кожна секція в таунхаусі як і раніше може виявитися і квартирою та індивідуальним будинком. Причому в другому випадку покупцеві можуть запропонувати оформити договори самого різного штибу, характерні для цього типу нерухомості, в тому числі і договір підряду на будівництво. А ось з яким саме юридичним варіантом таунхаусів (набором квартир або набором індивідуальних будинків) зіткнеться конкретний покупець, залежить від декількох параметрів. Наприклад, від статусу і призначення земель, специфіки будівництва і способу прокладки комунікацій, а також від місцевого законодавства і позиції самого забудовника.
У чому особливості таунхауса, який оформлюється як квартира?
Таунхаус як індивідуальний будинок: дорожче або дешевше?
Але тут є свої нюанси. Як прописано в уже названому будівельному нормативі, сусідні блоки в цьому випадку не повинні мати спільних приміщень, як це допускається щодо таунхаусів-квартир, що будуються на землях МЖС.
Наприклад, у них не повинно бути загальних горищ або підвалів, за якими і технічно і економічно вигідно проводити загальні для всього будинку інженерні комунікації і які дозволяють зробити загальну гідроізоляцію всієї будови відразу. Тобто і всю інженерію в кожну блок-секцію потрібно заводити окремо і покрівлю у кожній частині, призначеної для однієї сім'ї, робити незалежну від інших. Це призводить до того, що витрати на будівництво тут же зростають (одні тільки комунікації подорожчають приблизно на 10%), а значить, і ціни стануть вище. Не дивно, що букві закону забудовники практично не йдуть і на ділянках, призначених під ІЖС, будують за тим же принципом, що і на землях МЖС.
Другий нюанс пов'язаний з мінімально допустимим розміром ділянки, на якому дозволяється зводити індивідуальний будинок. У кожному населеному пункті він свій (як правило, мінімум потрапляє в межі 1,5-6 соток), що вказується в місцевих правилах землекористування та генеральному плані. При цьому мається на увазі і та земля, де безпосередньо стоїть блок-секція, і та, що знаходиться навколо неї. Якщо землі виявиться менше, виникнуть великі проблеми з реєстрацією будинку. Однак і привабливі такі таунхауси саме землею: на відміну від тих, що будуються на землях МЖС як квартири, у цих ділянки завжди оформляються в приватну власність.
Які таунхауси купувати небезпечно?
Якщо таунхауси, які зводяться на землях населених пунктів, призначених під індивідуальне будівництво (ІЖС), так-сяк, але все-таки укладаються в правове поле, то ті, що будуються на сільськогосподарських землях, відведених наприклад під дачі, вже за межею добра і зла. І справа навіть не в тому, що це однозначно заборонено і така нерухомість не може бути зареєстрована. Швидше навпаки: тут все ще простіше, ніж на землях ІЖС. Адже будовам, зведеним на дачних землях, не потрібно дозвіл на введення в експлантацію, а зареєструвати їх можна по «дачної амністії».
Ділянки при будинках - чиї вони?
Юридично бездоганний таунхаус - той, що зводиться на землях МЖС по 214-ФЗ і являє собою малоповерхової багатоквартирний будинок, де у кожного господаря свій власний вхід. А ось земля поруч з кожною секцією - це окрема історія. Чия вона: особиста власність кожного власника або колективна, як це прийнято в міських багатоквартирних будинках? Забудовнику простіше і дешевше зробити її колективною власністю, адже це не зажадає ніяких додаткових вкладень. Інша справа, що покупцям це може не сподобатися, адже купуючи таунхаус, вони розраховують в індивідуальне користування отримати шматочок землі, на якому зможуть ізольовано проводити час і куди без їх відома не стануть заходити сусіди.
Щоб зняти цю проблему, в тих селищах, де земля знаходиться у спільній власності, ще в момент укладення ДДУ можна запропонувати кожному клієнту підписати угоду про порядок і особливості користування спільним майном. А в ньому серед іншого вказати пріоритетне право користування тією частиною ділянки, що примикає до конкретної секції, а також можливість або неможливість на цій території будувати, скажімо, альтанки, розбивати квітники та інше. Іншими словами, дати йому практично ті ж права, що і власнику індивідуального ділянки, за винятком права продавати землю.
Але іноді ділянки при будинках, побудованих на землях МЖС, все ж виділяють в окремі при кожній секції. Часом це роблять, бажаючи підвищити статус проекту (все ж земля, що оформляється у власність, - це хороший козир), а часом на настійну вимогу місцевої влади. Таке поділ тягне за собою додаткові витрати (навіть собівартість проекту при цьому збільшується на 20-30 тис. Руб. На кожну блок-секцію, не кажучи вже про фінальних цінах), зате покупець разом з ДДУ оформляє ще й договір купівлі-продажу на землю , а потім отримує на неї право власності. Що теж добре, адже таунхауси вУкаіни всупереч дослівному перекладу цього слова (міський будинок) сприймаються саме як заміське житло. Ну а яка ж заміське життя у відриві від землі?