Виселення орендаря з житлового приміщення
Виселення з орендованої квартири
У мене був договір оренди квартири, але він закінчився 2 місяці тому. Орендар недобросовісно виконує свої обов'язки, я вирішив його виселити, але він відмовився, поки не знайде інше житло, мені здається це може затягнутися, як я можу впливати на нього? Чи є якісь незатянутой заходи, які я можу застосувати? Оскільки я тільки повернувся в рідне місто з іншого і мені доводиться жити у друзів, поки мешканець не звільнить квартиру, хотілося б максимально швидко і мирно розійтися з орендарем.
Відповіді юристів (22)
У Вас був договір оренди (по суті), або найму житлового приміщення?
1. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
Якщо найму житлового приміщення, то ось:
2. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:
невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі в разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
3. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі:
якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану;
в інших випадках, передбачених житловим законодавством.
4. Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення.
Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. У цьому випадку застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим пункту 2 цієї статті.
У разі розірвання договору найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, що проживають в житловому приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду.
уточнення клієнта
Я розумію, що за рішенням суду я можу його виселити, але це може зайняти до декількох років. Чи можу я в супроводі співробітників міліції вимагати покинути мою квартиру або змінити замок? Я не розумію які дії мені треба зробити?
Є питання до юриста?
Добридень! Згідно ст.684 ГК України після закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін.
Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Залежно від терміну дії договору, Вам необхідно своєчасно попередити наймача про свої наміри більш не здавати житлове приміщення, або розривати договір в судовому порядку (за наявності порушень з боку наймача).
Спершу необхідно визначитися - чи дійсно припинив свою дію договір - подивіться в договорі (якщо є) - порядок продовження договору і на який термін був укладений договір (до року або більше)?
Якщо термін договору до року (вказано в договорі), то правило про переважне наймі не діє (ч.2 ст.683 ГК РФ).
Якщо договір-таки діє, то єдино що можна або розірвати договір, або чинити психологічний тиск.
Я розумію, що за рішенням суду я можу його виселити, але це може зайняти до декількох років. Чи можу я в супроводі співробітників міліції вимагати покинути мою квартиру або змінити замок? Я не розумію які дії мені треба зробити?
рішення суду буде швидше + за час проживання наймач сплачує Вам за найм. Дільничний навряд чи буде цим займатися - скаже, що це цивільний спір (якщо тільки надасть психологічний тиск). Міняти замки / викидати речі не рекомендував би тому наймач може написати на Вас заяву (помилкове звичайно) про розкрадання його улюбленої подушки і т.д.
В першу чергу Вам необхідно визначитися - чи діє в даний час договір чи ні.
уточнення клієнта
договір оформлений був на рік і в ньому написано, що я повинен попередити орендаря за 2 тижні до виселення. Я попередив. На жаль орендар не сплачував і не збирається, так що навряд чи через суд швидше і зручніше буде
Згідно із законом дорога Вам в суд, далі примусове виселення і т.п. Але ці бюрократичні зволікання затягнуться на кілька місяців (3-4).
Дільничний не допоможе виселити, максимум від нього користі - штраф на мешканця за проживання без тимчасової реєстрації.
А так може допомогти тільки примусове виселення хитрістю.
Він же виходить з квартири, наприклад, на роботу. Ось і зустріти його на виході і виставити з речами на вулицю. Або світло вимкнути і т.п. Нехай йде в суд, якщо не подобається, але тоді не забуде хай заплатити за оренду квартири за ці 2 місяці.
Тільки не порушуйте його законних прав, наприклад, знищувати його речі або виставити їх в його відсутність не можна, також як і застосовувати до нього фізичну силу або погрожувати фізичною розправою. За це самому можна перед законом відповісти.
Шляхи вирішення питання є. Шукайте їх виходячи їх фактичних обставин справи.
- договір оформлений був на рік і в ньому написано, що я повинен попередити орендаря за 2 тижні до виселення. Я попередив.
Формальності з Вашого боку виконані.
- На жаль орендар не сплачував і не збирається, так що навряд чи через суд швидше і зручніше буде
Ось і я про те кажу. Суд це не варіант в даному випадку.
За уточненням: в якій формі Ви попередили Н про розірвання договору? Слід в тій же, що і договір, тобто у письмовій, щоб у Вас залишилося тому доказ, що відповідає вимогам статті 55 ЦПК РФ.
уточнення клієнта
Я попередив в усній формі, не знав що треба в письмовій. Не чекав, що все так вийде і, що виселить, людей, незрозуміло на яких підставах проживають в моїй квартирі, буде так складно з юридичної точки зору.
договір оформлений був на рік і в ньому написано, що я повинен попередити орендаря за 2 тижні до виселення. Я попередив
Якщо Ви попередили наймача під розписку на Вашому екземплярі (дата отримання + підпис) або відправили повідомлення поштою цінним листом з описом вкладення потім відрахували два тижні з наступного дня наступним за днем отримання повідомлення, то тоді так, договір розірвано.
З цього моменту наймач проживає в Вашій квартирі незаконно.
Я попередив в усній формі
Тоді Вам в першу чергу необхідно повідомити наймача у письмовій формі, як я вже вище вказав і відрахувати 14 днів з наступного дня після отримання повідомлення (наприклад, отримав 01.02, то вважати треба з 02.02)
Значить, попереджайте зараз в письмовій реєструється формі, і від дня отримання Вашого попередження Н відраховуйте встановлений договором термін з урахуванням положень статті 191 ЦК України. Після цього зробите дії і вимагайте виселення як зазначено у відповідях вище.
уточнення клієнта
Боюся через 2 тижні, я вже буду бомжувати, тому що у моїх друзів терпіння теж не гумове як і квартира. А якщо я поки орендарі на роботі зберу їх речі, наприклад з дільничним (міліцією) і віддам їх їм ввечері на сходовій клітці, попередньо змінивши замки, це буде незаконно?
Поки що діє договір, і Наймач законно займає квартиру.
З цієї причини самоуправні дії краще не здійснювати. Дуже схоже буде на склад самоправства. Якщо тільки він сусідів заллє, і Вам зателефонують з аварійної служби обслуговує будинок організації, щоб Ви забезпечили доступ. Більше нічого в голову не приходить.
А якщо я поки орендарі на роботі зберу їх речі, наприклад з дільничним (міліцією) і віддам їх їм ввечері на сходовій клітці, попередньо змінивши замки, це буде незаконно?
Якщо договір буде діяти, то незаконно + навряд чи в цьому випадку дільничний буде Вам допомагати. Також якщо Ви зміните замки і не пустите наймача, то він може зняти кімнату в іншому місці, а потім спробувати з Вас стягнути розмір плати за інше приміщення, але і Ви можете подати в суд на наймача і стягнути з нього не виплачену орендну плату.
Пам'ятайте - на даний момент наймач займає квартиру законно, навіть якщо у нього є борг по оплаті. Зараз Ви можете розірвати договір + через суд стягнути оплату за час прострочення.
уточнення клієнта
Договір був складений на 11 місяців, вони минули 2 місяці тому. Значить він все таки закінчився? Або все одно 2 тижні чекати?
Головне дотримуватися всі встановлені законом формальності на випадок, якщо цей орендар звернеться до суду. Якщо він доведе, що його виселили незаконно, то зможе стягнути з Вас збитки по найму іншого Квратира, яку він буде змушений знімати.
Ви ж письмово Н не попередили. Про усне у Вас не буде допустимих доказів.
- Значить він все таки закінчився?
Ні, не означає. Договір може бути продовжений на новий термін автоматично в силу закону в разі, зазначеному колегами вище.
Договір був складений на 11 місяців, вони минули 2 місяці тому
Виходить, що наймач живе в квартирі вже як два місяці і його ніхто не повідомляв.
Взагалі є ось така норма щодо правда договору оренди - ч.2 ст.621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень (аих не було - тільки усне общен і) з боку орендодавця. договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Точно не знаю, якщо помиляюся колеги поправлять)). але вищевказана норма, на мій погляд, поширюється і на договори найму житлових приміщень тому прямої заборони на таку пролонгацію норми про договір найму не містять.
Таким чином. навіть якщо в договорі немає умови про автоматичну пролонгацію договору, то в силу вищевказаної норми договір знову укладено на 11 місяців і в цьому випадку Вам потрібно дотриматися умови про повідомлення.
уточнення клієнта
А я ще знайшов пункт в договорі, що якщо орендар не заплатив за місяць, то договір розривається. В останні місяці він не платив, значить все таки розірваний?
1) За останнім уточненню: розривається, але відповідно до закону - в судовому порядку, як зазначено в моєму першому відповіді.
А після не написано "у позасудовому порядку"? А то за загальним правилом в ст. 687 ГК України договір розривається у разі невнесення більше 2х платежів в СУДОВОМУ порядку.
Найм і оренда різні речі.
За наймом в ст. 684 зазначено про переважне право: Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
уточнення клієнта
Про позасудовому не написано на жаль. Я зрозумів про судовий порядок. Всім велике спасибі за відповіді. У мене таке відчуття, що я подарував цю квартиру незрозуміло кому.
У мене таке відчуття, що я подарував цю квартиру незрозуміло кому
Ні, якби подарували, то повернути її було б досить складно, а Вашому випадку потрібно витратити кілька, на жаль, місяців на виселення + як бонус буде стягнення плати + оплата послуг юриста + Держ.мито.
- А я ще знайшов пункт в договорі, що якщо орендар не заплатив за місяць, то договір розривається. В останні місяці він не платив, значить все таки розірваний? -У цій частині Ви вийшли за межі договірного регулювання. Абзац 2 пункту 2 статті 687 не містить диспозитивних норм, а прямо регулює кількість разів невнесення плати, що дають право наймодавця вимагати розірвання договору найму.
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.