Вибір способу управління багатоквартирним будинком

українське законодавство допускає три основні варіанти управління багатоквартирними будинками. Розглянемо особливості, переваги і недоліки кожного з них, а також ситуації, в яких кожен з цих видів управління буде найкращим.

приватне підприємство, яке буде здійснювати свою діяльність на платній основі за договором з мешканцями;
товариство власників житла (ТСЖ), в якому управління будинком здійснюється безпосередньо представниками мешканців;
самі мешканці в формі безпосереднього управління.

Але в багатьох будинках замість товариства власників житла діють ЖБК (житлово-будівельний кооператив), ЖНК (житлово-накопичувальний кооператив) або інші види об'єднань мешканців.

Подібні кооперативи не є окремою формою управління, абсолютна більшість з них були створені ще в радянські часи, і, незважаючи на давність освіти, їх діяльність на практиці нічим не відрізняється від ТСЖ і не суперечить Житловому кодексу.

Розглянемо основні переваги, недоліки і особливості цих трьох форм управління.

Безпосереднє управління мешканцями будинку

Відповідно до Житлового кодексу вибирати таку форму управління можуть тільки мешканці будинків, в яких кількість квартир не перевищує шістнадцять. Всі питання з управління будинком в цьому випадку вирішуються на загальних зборах власників житла. На ньому мешканці домовляються про розподіл обов'язків по управлінню і вибирають людей, які представлятимуть весь будинок при укладанні договорів з третіми особами. При цьому ці представники мешканців повинні працювати безоплатно, в іншому випадку доведеться змінювати спосіб управління будинком. Договори з комунальними службами на газопостачання, постачання електроенергії та водопостачання кожен з мешканців укладає від свого імені.

Безпосереднє управління позбавляє мешканців від зайвих витрат. Адже якби будинком управляла стороння організація або ТСЖ, доводилося б щомісяця оплачувати їхні послуги.
Укладання договорів з комунальними службами від свого імені дозволяє кожному з мешканців зрозуміти, за що і скільки він повинен платити.

Чим більше мешканців в будинку, тим складніше дійти згоди з будь-якого питання. Велика ймовірність, що обговорення вибору організації, яка буде залучатися для капітального ремонту, або кошторису на озеленення прибудинкової території, займе не один місяць.
Згідно з українським законодавством при безпосередньому управлінні будинком мешканці не мають права отримувати кошти для проведення капітального ремонту із спеціального фонду з реформування житлово-комунального господарства.

Безпосереднє управління буде ідеальним варіантом для будинків, в яких проживає невелика кількість мешканців.

Створення товариства або кооперативу власників житла

В даному випадку мешканцями створюється об'єднання власників і обираються відповідальні особи (голова і члени правління), які на платній основі займається питаннями утримання і експлуатації будинку від імені всіх власників квартир. Тобто укладанням договорів з комунальниками або підрядними організаціями, які виконують разові роботи, займаються саме ТСЖ або і ЖБК, а не який-небудь окремий мешканець.

Подібні об'єднання є юридичними особами і мають всі характерні ознаки (статут, обов'язкову реєстрацію в податковій, наявність банківського рахунку і т. Д.).

Так як члени правління і голова ТСЖ або ЖБК є мешканцями будинку, його доля їм небайдужа і ймовірність того, що вони будуть нехтувати своїми обов'язками, вкрай мала.
Якщо мешканці прийдуть до висновку, що відповідальні особи не справляються зі своїми обов'язками, їх завжди можна переобрати.
Витрачання загальних засобів головою і членами правління можна контролювати за допомогою ревізійної комісії.

Якщо відповідальні особи виявляться непорядними, вони можуть витратити значну частину коштів об'єднання мешканців і в цьому випадку довга процедура перевиборів (узгодження дати і часу зборів, повідомлення всіх власників квартир в будинку і т. Д.) Є істотним мінусом.

Створювати ТСЖ має сенс у великих будинках зі значною кількістю мешканців, за умови, що серед власників квартир знайдуться люди, які захочуть складатися в членах правління ТСЖ і матимуть необхідний досвід.

Керуюча компанія за договором з мешканцями будинку

Цей варіант передбачає управління спільним майном багатоквартирного будинку спеціалізованою організацією, яка діє на підставі оплатного договору. В такому випадку договори на надання комунальних послуг в таких будинках полягають керуючої організацією, яка діє від імені власників житла. А разові роботи по ремонту будівлі, озеленення прилеглої території або її благоустрою можуть виконуватися як співробітниками КК, так і сторонніми фахівцями, які будуть найматися керуючою компанією.

Власники квартир практично повністю звільняються від турбот, пов'язаних з управлінням будинком.
Фахівці керуючих компаній напевно будуть виконувати свої обов'язки більш професійно, ніж залучені в правління ТСЖ мешканці.
Керуючі компанії спочатку за свій рахунок усувають наявні недоліки (перефарбовують стіни, ремонтують проводку і т. Д.), А тільки потім вимагають у мешканців необхідні суми для покриття понесених витрат.

Співробітники керуючих компаній не є мешканцями будинку, тому не мають особистої зацікавленості в підтримці його в нормальному стані.
Залучення керівників підприємств-найвитратніший для мешканців спосіб управління багатоквартирним будинком.

Укладати договори з керуючими компаніями стоїть у випадках, коли серед мешканців великого багатоквартирного будинку не знайшлося людей, які погодилися б керувати роботою ТСЖ.

Таким чином, ідеального способу управління багатоквартирним будинком не існує. При виборі форми управління необхідно враховувати кількість мешканців, наявність серед них людей, згодних взяти на себе відповідальність за обслуговування будівлі, а також ступінь складності завдань, з якими доведеться зіткнутися керуючим.

Олександр Якунін, рмнт.ру

story: view | realty: - | 1.0298 | 59