Вибір підрядної організації для проведення капітального ремонту в багатоквартирному будинку

Чи треба проводити конкурс або іншу процедуру, де взяти методику? Або досить отримати пропозиції від двох-трьох організацій, вибрати мінімальну ціну і затвердити це на зборах власників?

Що вже пробували для вирішення цього питання: Чи зверталися в Агентство по капремонту і в СРО. Однозначної відповіді немає (вірніше, немає ніякої відповіді). Пропонують розробити положення про конкурс, затвердити його на зборах і провести конкурс. Питання тільки - навіщо нам це ускладнення?

Як правильно провести збори власників з цього питання. Які пункти в порядку повинні бути обов'язково? чи треба проводити конкурс, розробляти положення про конкурс?

Відповідно до Житлового кодексу України (далі ЖК РФ) власники МКД, які не стали вносити гроші в загальний котел (регіональний оператор), а створили власний особовий рахунок, не будуть обмежені в підборі постачальників і самі можуть наймати на роботу для проведення капітального ремонту МКД будь-якого , кого вважатимуть за потрібне.

Отже, проведення конкурсу та розробка положення про проведення конкурсу з відбору підрядної організації для проведення капітального ремонту в МКД не потрібно.

Вибір підрядної організації затверджується на загальних зборах власників МКД.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є органом управління багатоквартирним будинком. Воно проводиться з метою управління багатоквартирним будинком шляхом обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Загальні збори власників може бути проведено (ст. 44.1 ЖК РФ):

- в очній формі (при спільній присутності власників приміщень у даному будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування);

- в формі заочного голосування (опитувальних шляхом або з використанням інформаційної системи ЖКГ). Заочне голосування проводиться також у разі, якщо збори в очній формі не мало кворуму (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ);

Крок 1. Ініціювання проведення загальних зборів власників.

Річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться щорічно, протягом II кварталу року, наступного за звітним роком, якщо загальними зборами власників не встановлено інше (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Крім річних загальних зборів власники приміщень в багатоквартирному будинку можуть проводити позачергові загальні збори.

Позачергові загальні збори можуть бути скликані:

- з ініціативи будь-якого з власників (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

- з ініціативи керуючої організації (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

- керуючої організацією, ТСЖ, ЖК, ЖБК, іншим спеціалізованим споживчим кооперативом за письмовим зверненням власників, що володіють не менш ніж 10% загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Крок 2. Підготовка до проведення загальних зборів власників.

На цій стадії слід сформулювати порядок денний загальних зборів власників і визначитися з формою голосування. При очній або очно-заочної форми голосування необхідно вибрати час і місце проведення зборів для обговорення питань порядку денного, підібрати кандидатури голови, секретаря, членів лічильної комісії. Крім того, необхідно підготувати інформаційне повідомлення про проведення загальних зборів власників, реєстр власників, форми рішень з питань, поставлених на голосування, бланки протоколу.

Крок 3. Оповіщення власників про проведення загальних зборів.

Сповістити кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку слід не пізніше, ніж за 10 днів до дати проведення загальних зборів. Залежно від того, який спосіб інформування був раніше встановлений загальними зборами, можна помістити відповідну інформацію в загальнодоступних місцях, вручити повідомлення під підпис кожному власнику або надіслати рекомендованим листом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Крок 4. Проведіть загальні збори власників.

Кількість голосів, яким володіє кожен власник, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в будинку (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Якщо збори проводяться в очній формі, слід зареєструвати всіх присутніх на зборах власників приміщень. При наявності кворуму можна приступати до розгляду питань, включених до порядку денного, попередньо обравши голови і секретаря загальних зборів, а також членів лічильної комісії. Загальні збори не вправі приймати рішення з питань, не включених до порядку денного, а також змінювати порядок денний зборів (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Рішення загальних зборів власників з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів власників, які брали участь в цих зборах (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Виняток становлять окремі рішення, які приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, наприклад рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку, про будівництво господарських будівель і інших будівель, про межі використання земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, про користування спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку іншими особами (п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Незалежно від форми голосування (очної, очно-заочної або заочної) в рішенні власника з питань, поставлених на голосування, повинні бути вказані (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) відомості про особу, що бере участь в голосуванні;

2) відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь в голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку;

3) рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" або "утримався".

Крок 5. Оформіть результати голосування.

Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку оформляється протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). У протоколі загальних зборів слід вказати дату, місце проведення загальних зборів (при проведенні зборів у формі очного голосування) або місце підведення підсумків заочного голосування, порядок денний, наявність кворуму, кількість голосів по кожному питанню. Протокол підписують голова, секретар зборів і члени лічильної комісії.

Особа, з ініціативи якого було скликано загальні збори, обов'язково має подати копії рішень і протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в керуючу організацію, правління ТСЖ, ЖК, ЖБК, інший спеціалізований споживчий кооператив не пізніше ніж через 10 днів після проведення загальних зборів ( ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Крок 6. Повідомте про підсумки голосування та прийняті рішення всім власникам.

Підсумки голосування та прийняті на загальних зборах рішення доводяться до відома власників приміщень в будинку ініціатором проведення зборів не пізніше ніж через 10 днів з дня прийняття цих рішень. Повідомлення розміщується в приміщенні будинку, визначеному рішенням загальних зборів власників та доступному для всіх власників (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Рішення загальних зборів власників, прийняте в установленому порядку, з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі для тих, які, не брали участі в голосуванні (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ ).

Очно-заочна форма зборів встановлюється рішенням власників. При цій формі загальних зборів поєднали дві форми голосування очну і заочну.

Голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, проведеного у формі очно-заочного голосування, здійснюється за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.

При проведенні очного голосування, якщо немає кворуму, то в заочному голосуванні вже немає необхідності голосувати тим, які брали участь в очному голосуванні.

Відповідно до Житлового кодексу РФ, в порядку про проведення загальних зборів власників обов'язково повинні бути встановлені терміни щодо проведення заочного голосування. Якщо в очному збори не буде кворуму, не буде необхідності повідомляти власників перед переходом в заочне голосування.

1.Якщо очне голосування не мало кворуму, то автоматично переходить до заочного голосування. Терміни проведення, якого визначено повідомленням.

2. Лунають бюлетені всім власникам (по можливості), які не відвідали очні збори. Роздача бюлетенів відбувається обходом по квартирах власників, які отримують бюлетені, розписуються в журналі видачі.

3. Після закінчення термінів збору бюлетенів проводиться підрахунок голосів. Підрахунок голосів проводиться очна + заочне голосування. Підрахунок ведеться тільки в письмовій формі, тобто за бюлетенями.

При наявності кворуму, оформлений протокол протягом 10 повинен бути переданий в керуючу організацію, яка протягом 5 днів після отримання протоколу повинна передати його в ГЖІ.

1) протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить, рішення про надання послуг і (або) про виконання робіт з капітального ремонту;

2) договору про надання послуг і (або) про виконання робіт з капітального ремонту;

3) акта приймання наданих послуг і (або) виконаних робіт за вказаним договором.

Такий акт приймання не надається в разі здійснення операції з виплати авансу в розмірі не більше ніж 30% від вартості послуг і (або) робіт за договором.

Операції зі списання зі спеціального рахунку грошових коштів, в рахунок повернення кредитів, позик і на сплату відсотків за кредитами, позиками, отриманими на проведення капітального ремонту, можуть здійснюватися банком за розпорядженням власника спеціального рахунку на підставі:

1) протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить рішення про укладення кредитного договору, договору позики з банком, позикодавцем із зазначенням банку, позикодавця, суми і мети кредиту, позики;

2) кредитного договору, договору позики.