Векселі на новобудову ніж вони загрожують покупцеві житла

Однією з досить часто використовуваних схем при продажу новобудов є так звана «вексельна». Зараз її популярність кілька зменшилася, а ось в кінці 90-х і в перші роки нинішнього десятиліття вона була дуже поширеною. Що це за звір такий - вексель, що він робить на ринку нерухомості і чи не небезпечний покупцям - на всі ці питання шукав відповіді кореспондент Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru.

«У мене в голові тирса, довгі слова мене тільки засмучують», - говорив улюблений дітьми (і не тільки ними) # 1 042; інні-Пух. Що ж, він міг собі це дозволити - не розуміти довгі і надто мудровані слова. Покупцям нерухомості (і «первинки» зокрема) така розкіш недосяжна - в пропонованих ним договори часто написано багато дивного і незрозумілого. Доводиться розбиратися.

# 1 042; чому полягає схема
Для початку - як зазвичай, розбираємося з термінами. «# +1042; ексель - це іменний цінний папір, письмове боргове зобов'язання строго встановленої законом форми, що видається позичальником (векселедавцем) кредитору (векселедержателю), - говорить Анастасія Зикрянь, провідний спеціаліст юридичного управління фінансово-будівельної корпорації« Лідер ». - # 1 042; ексель дає векселедержателю право вимагати від позичальника сплати до певного терміну зазначеної в ньому суми грошей - про це йдеться в главі 7 Цивільного кодексу РФ ».

Іншими словами (якщо трохи «перевести» з юридичної мови на загальногромадянський), вексель - це зобов'язання заплатити в певний момент часу певну суму грошей. На перший погляд, не дуже зрозуміло, яке відношення все це має до ринку новобудов. Але - не будемо поспішати. «Сенс схеми полягає в тому, що продавець передає покупцеві вексель на суму, рівну вартості одержуваної їм квартири. - роз'яснює Анастасія Зикрянь. - А коли в майбутньому підійде термін погашення векселя, він буде обміняний на квартиру ».

Як зазначає експерт, схема вкрай ненадійна для покупця. # 1 042; договорі вказується лише вартість векселя, термін погашення, кому і ким він виданий. «Юридично до квартири цей документ ніякого відношення не має. # 1 042; момент погашення векселя компанія може просто виплатити гроші, і ніякий суд не зобов'яже її надати квартиру. Таким чином, ця схема є не більш ніж договором під чесне слово продавця, ніяких інших гарантій отримання квартири у покупця немає », - підводить підсумок Дмитро Таганов.

«# +1042; ероятность того, що покупцеві вдасться довести в суді, що під наданням грошових коштів забудовнику малося на увазі отримання квартири - нульова, - повністю погоджується Анастасія Зикрянь (корпорація« Лідер »). - # 1 042; про всіх оформлених сторонами документи будуть красуватися тільки циферки, що позначають суму грошових коштів і терміни їх надання та повернення векселедержателю. Ні про яку квартирі там і мови немає ».

На вторинному ринку нерухомості продавці радісно писали в договорах ціну «по БТІ». Чи варто дивуватися, що і «первічнікі» вирішили, що вони не руді - і стали використовувати векселі, причому на суми, істотно менші, ніж квартира коштувала в дійсності.

Покупцям, звичайно, таке положення не подобалося. Тут і співучасть в податкових порушеннях, і вже згадувана незахищеність. Забудовник елементарно міг повернути гроші - причому навіть не реально заплачені $ 40 тисяч (що теж погано, враховуючи постійне зростання цін на ринку), а записані в договорі $ 15-16 тисяч. Але що покупці могли вдіяти? Практично перманентний стан нашого ринку в ті роки - швидке зростання цін і значне перевищення числа бажаючих купити квартири над числом цих самих квартир. # 1 042; подібних умовах «чарівні» слова забудовників «не хочете - не треба!» і «двері у нас там!» діяли безвідмовно - покупці чортихалися, але гроші діставали.

Держава, недоотримує податків, намагалося з цим боротися. Постійно з'являлися і приймалися різні законопроекти з назвами на кшталт «Про внесення змін до окремих законодавчих актів України з метою захисту прав учасників пайового будівництва», метою яких було заборонити всі «схеми», зобов'язавши учасників процесу продавати новобудови тільки за правилами 214-го ФЗ - і ніяк інакше. І всякий раз результат виявлявся передбачуваним, тобто ніяким - вже чого-чого, а обходити всілякі заборони, відшукувати в законах «лазівки» вітчизняні бізнесмени вміють! Позитивний результат приніс, як не парадоксально це звучить, криза (це, ймовірно, взагалі єдиний приклад його позитивного впливу на ринок нерухомості) - борючись за сильно поріділих покупців, забудовники були змушені вигадувати для них різні «завлекалочки». # 1 042; тому числі оголосити, що все оформлення у них відбувається відповідно до 214-м законом, без розрахунків «під столом». Тому зараз число пропозицій, при яких покупцям пропонують купити вексель, радикально скоротилося. # 1 042; опитування тільки в тому, чи можна сприймати це як добру волю забудовників (про що забудовники, зрозуміло, безперебійно сурмлять), або так надходити змусили обставини?

РезюмеІнтернет-порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Формально, вексельна схема не є порушенням закону. Однак пропозиція укласти відверто удавану операцію саме по собі підозріло - ясно, що продавець тут щось приховує або порушує. До речі, зовсім не факт, що в наявності явна кримінальна відповідальність - може статися, що резони куди більш невинні.

Наприклад, вже багато разів згадуваний 214-й закон дозволяє залучати гроші приватних осіб тільки після повного оформлення прав власності або оренди на земельну ділянку для будівництва. Може бути, у забудовника ще не виправлені всі папери, вони будуть готові тільки через місяць - а гроші на будівництво потрібні вже зараз.

З іншого боку, задамо просте запитання: а навіщо це потрібно? Забудовнику - зрозуміло, а нам, покупцям? Пропозиції на ринку в достатку, у більшості пропонованих об'єктів документація в порядку. Так що ризикувати, зв'язуючись із сумнівними схемами, явно не варто.

Де можна отримати безкоштовну консультацію юриста з питань будівництва:

Центр правової допомоги «Пайовик» (www.dolshik.ru/index.php?go=Pageid=5)

Юридична фірма «КМ Консалтинг» (www.kmcon.ru/)

Svem.ru Безкоштовна юридична консультація (www.svem.ru/)