Валовий рентний мультиплікатор

Вартість об'єкта нерухомості дорівнює добутку орендної плати оцінюваного об'єкта і валового рентного множника:

Вартість об'єкта нерухомості, розрахована виходячи із середнього значення валового рентного мультиплікатора, склала 1977850 крб. а виходячи з значення медіани - 1925000 руб. Усереднити отримані величини ринкової вартості об'єкта:

Розрахуємо відсоток зносу будівлі як відношення його ефективного віку до терміну економічного життя:

Далі, виходячи з повної вартості відтворення і відсотка зносу, визначимо суму зносу:

Вартість будівлі розрахуємо як різниця між повною вартістю відтворення і величиною зносу:

Вартість нерухомості буде дорівнює сумі вартості будівлі та вартості земельної ділянки:

Таким чином, величина зносу склала 2593,75 тис. Руб. вартість будівлі 1556,25 тис. руб. а вартість нерухомості - 3056,25 тис. руб.

Проведемо розрахунки доходів від здачі в оренду житлового комплексу в таблиці 2.

Таблиця 2 - Розрахунків доходів від оренди нерухомості

Потенційний річний валовий дохід дорівнює добутку кількості квартир на місячну ставку орендної плати і число місяців.

Коефіцієнт завантаження визначаємо за формулою:

де - частка квартир, за якими протягом року відбувається зміна орендаря;

- період часу на пошук нових орендарів;

- число орендних періодів в році.

Коефіцієнт збору платежів визначаємо виходячи з відсотка безнадійних боргів.

Дійсний валовий дохід розраховуємо як добуток потенційного валового доходу на коефіцієнти завантаження і збору платежів.

Далі визначимо суму операційних витрат по здачі в оренду житлового комплексу. Витрати на оплату праці керуючого складаються з орендної плати займаної ним квартири і суми винагороди. Щомісячні витрати на керуючого множимо на 12 щоб отримати суму щорічних витрат.

Суму змінних витрат визначаємо виходячи з кількості квартир, коефіцієнта завантаження і суми змінних витрат на кожну зайняту квартиру. іпотечний економічний зносу оренда

Відрахування в резерв на заміщення розраховуємо як 3% від дійсного валового доходу.

Потім визначаємо загальну суму витрат і чистий операційний дохід (він дорівнює різниці між дійсним валовим доходом і сумою витрат).

Так як для придбання житлового комплексу планується залучення кредиту, то коефіцієнт капіталізації розрахуємо за методом інвестиційної групи. Для цього використовуємо наступну формулу:

де - загальний коефіцієнт капіталізації;

- коефіцієнт іпотечної заборгованості;

- ставка доходу на власний капітал.

Іпотечну постійну визначаємо по таблиці шести функцій складного відсотка як внесок на амортизацію грошової одиниці.

Оціночну вартість об'єкта нерухомості визначимо як відношення чистого операційного доходу до коефіцієнта капіталізації:

Потенційний валовий дохід від оренди нерухомості становить

28800 тис. Руб. в рік, дійсний валовий дохід 27701,8 тис. руб. чистий операційний дохід - 19655,9 тис. руб. Коефіцієнт капіталізації дорівнює 23,92%, а оціночна вартість житлового комплексу - 82173,5 тис. Руб.

Якщо Ви помітили помилку в тексті виділіть слово і натисніть Shift + Enter