Укладаємо договір оренди нежитлового приміщення

Матеріал підготовлений з використанням правових актів

Жигачев Олександр Вікторович, кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права і процесу ГОУ ВПО "Саратовський державний університет ім. М. Г. Чернишевського", юрисконсульт ТОВ "Пересвет-Регіон-Саратов-Строй" (група компаній "Пересвет Груп").

Оренда нежитлових приміщень особливо поширена в сфері торгівлі і надання побутових послуг (оренда магазинів, складських площ, інших "адаптованих" нежитлових приміщень). Однак і у виробничому секторі бізнес нерідко будується з використанням орендованих нежитлових приміщень. Крім того, практично у всіх сферах підприємницької діяльності нормою стала оренда офісних приміщень.
Правовідносини з оренди нежитлових приміщень оформляються відповідним договором оренди.
Практика показує, що при складанні договору оренди нежитлового приміщення часто виникають різні правові питання, спірні аспекти, від вирішення яких залежить правильність складання договору оренди і ступінь закладених в договорі потенційних правових ризиків.
Розглянемо в цій статті найважливіші моменти, на які слід звертати увагу при укладенні договору оренди нежитлового приміщення. Не претендуючи на абсолютну повноту викладу матеріалу, зупинимося насамперед на практично значущих умовах названого договору оренди.

Поняття і правові ознаки договору
оренди нежитлового приміщення

Істотні умови договору
оренди нежитлового приміщення

Об'єкти оренди. Передача об'єкта оренди

Термін договору оренди.
Державна реєстрація договору оренди

Орендна плата та порядок її перегляду

Використання орендарем об'єкта оренди

Обов'язки сторін за змістом орендованого майна

На практиці при оренді нежитлового приміщення в орендаря нерідко виникає необхідність передати об'єкт оренди (його частину) в суборенду. Наприклад, часто орендодавець згоден на здачу об'єкта оренди тільки повністю (тобто орендодавцю необхідний так званий якірний орендар, відповідальний за весь об'єкт оренди), в той же час потенційним орендарям необхідна тільки частина об'єкта оренди. У цій ситуації суборендної правовідносини неминучі.
Згідно п. 2 ст. 615 ГК України орендар має право здавати орендоване майно в суборенду тільки за згодою орендодавця. При цьому зазначена норма не забороняє закріплювати таку згоду орендодавця безпосередньо в тексті первинного договору оренди без обмежень щодо персонального складу суборендар - так зване генеральне згоду орендодавця (див. П. 18 інформаційного листа Президії ВАС України N 66). У цьому випадку згода орендодавця на кожну конкретну угоду суборенди не потрібно.
У разі якщо в договорі первісної оренди "генеральне" згода орендодавця на суборенду не закріплено, орендар зобов'язаний отримати таке письмову згоду орендодавця окремо перед укладенням відповідного договору суборенди. У той же час, як роз'яснено в п. 15 інформаційного листа Президії ВАС України N 66, якщо орендодавець дав письмову згоду на суборенду і при цьому не обмовив її граничного терміну, орендар має право відновлювати договір суборенди в межах терміну оренди без отримання додаткового дозволу орендодавця.
Необхідно враховувати, що відповідальним за договором первісної оренди перед орендодавцем завжди залишається орендар.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. При цьому всі вимоги цивільного законодавства про реєстрацію договору оренди поширюються також на договір суборенди (п. 19 інформаційного листа Президії ВАС України N 66).
Якщо інше не передбачено договором первісної оренди, дострокове припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Суборендар в цьому випадку має право на укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди (п. 1 ст. 618 ЦК України).
До договорів суборенди нежитлових приміщень застосовуються відповідні правила про договори оренди.

Дострокове розірвання договору