Товариство власників житла як спосіб управління багатоквартирним будинком в системі

Мішурінскіх К.Є.
аспірант Харківського державного університету економіки і фінансів
Науковий керівник: д.е.н. професор Захаров Н.Л.

Товариство власників житла як спосіб управління багатоквартирним будинком в системі реформування житлово-комунального господарства

Товариство власників житла (далі - ТСЖ) - поняття дляУкаіни не нове. До прийняття і вступу в силу нового Житлового кодексу Укаїни (далі - ЖК РФ) діяв Закон про товариства власників житла. Але в ту пору, незважаючи на цей закон, мало хто знав, що собою являє ця організаційна форма. З прийняттям ЖК України положення про товариства власників житла перемістилися в основний житловий закон країни.

Новий ЖК України змусив власників житла задуматися про спосіб управління своїм будинком. Але гнітюче велика кількість громадян не бажають займатися організаційними моментами з управління своїм будинком.

Як випливає з ЖК України 48. все власники приміщень в багатоквартирному будинку має право вибрати один з нижченаведених способів управління:

1) безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку;

2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом, або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;

3) управління керуючої організацією.

Якщо в якості способу управління обрана керуюча компанія, то мешканці будинку наймають організацію, яка і займатиметься вирішенням усіх питань. Жителі зобов'язані оплачувати такі послуги. Якщо керуюча компанія з тих чи інших причин не буде влаштовувати мешканців будинку, вони без проблем зможуть поміняти її на іншу. Негативним моментом при такому способі управління є високі витрати на керуючу організацію.

ТСЖ - проміжна ланка. Воно підходить як для великих багатоквартирних будинків, так і для середніх. Будинком в такому випадку управляє ТСЖ через спеціально створені органи управління. Мешканці, які є членами ТСЖ, беруть участь у вирішенні основних питань, що стосуються утримання будинку та прибудинкової території.

До речі, є і четвертий варіант: нічого не робити, нікого не вибирати. В цьому випадку місцева влада сама виберуть для будинку керуючу організацію. 99% зі ста, що ваш будинок залишиться під опікою у колишнього «господаря», тобто житлово-експлуатаційної організації, що здійснювала санітарну та технічне обслуговування будинку до цього. Добре, якщо ця організація вас влаштовує, але якщо все обслуговування знаходиться на рівні розмов, то будьте впевнені - так все і залишиться.

Основні переваги і недоліки створення ТСЖ

До основних переваг, які отримають власники приміщень в багатоквартирному будинку при виборі способу управління - створення ТСЖ, можна віднести наступні:

1. Можливість впливати на вирішення питань. Безсумнівним плюсом є те, що при цій формі управління власники будинку беруть безпосередню участь у вирішенні основних питань. Загальні збори є вищим органом управління в ТСЖ. До повноважень загальних зборів членів ТСЖ Житловий кодекс відносить широкий перелік питань.

2. Порядок і чистота вашого будинку. Будинок, під'їзди, ліфт стануть безсумнівно доглянуті, чистіше. Але тільки за умови грамотного створення і функціонування ТСЖ. Для цього ТСЖ має можливість самостійно вибирати експлуатує компанію і контролювати якість її роботи. Можна намагатися вирішити всі проблеми силами ТСЖ і наймати свій обслуговуючий персонал.

3. Можливість скорочувати витрати мешканців за рахунок господарської діяльності ТСЖ. Відповідно до ст.152 ЖК України 49. товариство власників житла може займатися наступними видами господарської діяльності:

1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в багатоквартирному будинку;

2) будівництво додаткових приміщень і об'єктів загального майна в багатоквартирному будинку;

3) здача в оренду, найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку.

Всі доходи від господарської діяльності використовуються для оплати загальних витрат або надсилаються до спеціальних фондів.

Але, незважаючи на позитивні сторони створення ТСЖ, на жаль, власники стикаються і з негативними моментами, які теж відіграють важливу роль при функціонуванні Товариства. До основних недоліків відносяться:

1. Думка більшості важливіше. Відповідно до ЖК РФ, число членів товариства власників житла має перевищувати 50% від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, якщо створити ТСЖ бажає більшість мешканців будинку, то думка інших до уваги не береться. Такі громадяни повинні будуть змиритися з положенням справ.

2. Більш високі платежі. Мабуть, це найбільш популярна причина негативного ставлення до ТСЖ. І справа тут навіть не в тому, що в ТСЖ комунальні послуги вище. Обов'язкові комунальні платежі в ТСЖ точно такі ж, що і в середньому по місту. Але в ТСЖ необхідно сплачувати обов'язкові членські внески. Адже крім комунальних послуг потрібно оплачувати роботу органів управління, бухгалтера, юриста і т. Д. Також необхідні кошти для ремонту і облагородження загального майна.

3. Безініціативність, нерозуміння і лінь наших громадян. Уявімо звичайну для ТСЖ ситуацію: для вирішення питання необхідно зібрати збори членів ТСЖ. Одна справа - зібрати мешканців будинку, де 10-15 квартир. І зовсім інша справа - мешканців, хоча б 200-300-квартирного будинку, не кажучи вже про будинки з набагато більшою кількістю квартир. Зібрати всіх членів ТСЖ в певний час і в певному місці для вирішення глобальних питань буває дуже важко. Хтось не може прийти, а хтось просто не хоче витрачати свій вільний час на відвідування зборів.

Втім, статутом товариства власників житла може бути передбачено голосування за допомогою опитування в письмовій формі (заочне голосування, шляхом заповнення заздалегідь підготовлених, в відповідно до порядку денного, що висувається на розгляд Товариства, бюлетенів) або голосування по групам членів товариства в залежності від виду (житлове чи нежитлове) належних їм приміщень в багатоквартирному будинку і від вирішуваних питань.

Якщо при створенні ТСЖ власники самостійно не зможуть домогтися грамотного управління, то вони мають право вибрати собі керуючу організацію, яка і буде здійснювати експлуатацію будинку та управління ім. ТСЖ вправі вибирати і контролювати експлуатує компанію, вимагати звіт про витрачені кошти, стежити за якістю послуг, що надаються і, в разі незадовільної роботи тієї чи іншої організації, поміняти її.

Зрозуміло, якщо в якості способу управління вибрано ТСЖ або керуюча компанія, то доведеться трохи переплачувати. Зате натомість ви отримаєте грамотне управління вашим будинком, вашим спільним майном, якісне надання ЖКП. Вирішувати, що для вашого будинку краще: ТСЖ, керуюча компанія або безпосереднє управління, належить, звичайно, тільки вам.

Статус Товариства власників житла та земельну ділянку

Слід зазначити, що однією з основних проблем створення та функціонування Товариства власників житла як юридичної особи протягом 10 років, коли це поняття набуло широкого застосування, є невизначеність статусу. Комерційні це організації, зобов'язані сплачувати податки навіть з накопичень громадян на капітальний ремонт даху (а практика податкових інспекцій така), або ж це некомерційні організації, що підтверджують численні судові рішення? Ця проблема хвилює всіх власників, які виявили бажання зайнятися реалізацією цього способу управління будинком.

Більшість представників ТСЖ стикаються з тим, що товариства змушені багато права, встановлені згідно з законом, відстоювати в судах, тому що норми федерального законодавства або просто ігноруються представниками місцевої влади, або недостатньо точні. Один з найболючіших питань, яке з великими труднощами вирішується всюди, - питання про земельну ділянку під будинком, де створено ТСЖ. Практика показує, що за останні роки ТСЖ практично не має можливості оформити у власність земельну ділянку. Причому ніхто нікому не відмовляє, а заяви на оформлення ділянок просто не приймають. Представники влади вважають, що в законі необхідно замінити «формування земельної ділянки» на «межування», інакше ця норма в принципі не буде відповідати самому процесу. Справа в тому, що формування ділянки необхідно тільки для нового будівництва, крім того, цей процес серйозно здорожує оформлення землі у власність. Наприклад, в Харкові за рік ціна оформлення техпаспорта на землю зросла з 5 тис. До 67 тис. Руб. а потім з'ясувалося, що цей документ не потрібен для оформлення ділянки, розповіла Марина Акімова, голова Асоціації ЖБК, ЖК та ТСЖ міста Харкова 50.