Страхуватися чи ні, оформляючи іпотеку
Ще статті по темі
За минулі роки Росспоживнагляд і судова практика «переконали» банки, що змушувати позичальника примусово страхуватися за кредитними продуктами не можна, тому багато банків вводять «ринкові механізми впливу» на позичальника: тим, хто застрахує добровільно життя і здоров'я - ставка менше.
Однак виникає питання що вигідніше: платити страхові внески, але при цьому отримати знижену ставку по іпотеці, або не страхувати, але платити більший ануїтет?
Давайте разом пошукаємо правильну відповідь на це питання.
Логіка міркувань досить проста. Для початку порахуємо, скільки грошей доведеться заплатити за іпотечним кредитом без страховки. Важливе зауваження: для «чистоти експерименту» вважаємо без страхування нерухомості та титулу власності. Ці два види страхування застави обов'язкові у будь-якого банку, а розмір страхового платежу ніяк не залежить від того, чи будете ви страхувати життя і здоров'я чи ні.
Отже, найправильніше - це звернутися в зацікавив вас банк і попросити порахувати попередньо графік платежів і ануїтет для двох варіантів, зі страховкою і без. Детально, про те, як самостійно порахувати ануїтет по іпотеці і перевірити графік платежів до кредитного договору, ми писали в статті. Тому тут обмежимося основними моментами.
Якщо часу «ходити по банках» немає, можна скористатися онлайн калькуляторами на сайтах банків. Візьмемо для прикладу великий банк, активно представлений на ринку іпотеки (заради об'єктивності не будемо його називати), і за допомогою його онлайн калькулятора порахуємо ануїтет.
Візьмемо такий приклад:
Вартість квартири 3 500 000 рублів.
Початковий внесок 10%, тобто 350 000 рублів, тобто сума іпотеки складе 3 500 000 - 350 000 = 3 150 000
Термін кредиту - 10 років (10 * 12 = 120 платежів)
Відсоткова ставка - 14% річних (для початку вважаємо БЕЗ страховки)
Розрахунковий ануїтет (щомісячний платіж по кредиту) становить 48 908,93 рублів на місяць
Вважаємо, скільки за 10 років ви «переплатите», тобто скільки відсотків ви заплатите за 10 років користування кредитом. 10 років * 12 місяців * 48 908,93 рублів (ануїтет на місяць) - 3 150 000 (сума кредиту) = 2 719 071,24 руб. (Не нервуйте! Це за 10 років.).
Тепер порахуємо варіант зі страховкою. У нашому прикладі, ставка по кредиту з добровільним страхуванням життя і здоров'я на 1 п.п. менше, тобто 13%. Розрахунок буде трохи складніше, тому що нам належить порахувати загальну суму «сплаченого зверху» (відсотки плюс страхові внески).
Зі страховими внесками все йде дуже непросто. Справа в тому, що ставка страхування залежить від безлічі факторів, які у різних страхувань компаній до того ж різняться: вік, рід діяльності, заняття спортом, наявність хронічних захворювань, вже виплачені страховки за страховими випадками та ін, та ін, та ін.
Другий нюанс полягає в періодичності сплати страховки і порядку її перерахунку. Справа в тому, що у страхових компаній «в співдружності з банками» свій підхід до розрахунку розміру страхової премії. «Чесний» розрахунок полягає в тому, що страхова премія розраховується, виходячи із залишку основного боргу (він адже щороку зменшується). Але деякі досі практикують розрахунок від початкової суми кредиту.
Зустрічається такий підхід рідко, АЛЕ як то кажуть «треба пильнувати», тобто при оформленні іпотеки і бажанні «добровільно» застрахуватися шукайте в умовах кредитного договору чітко прописані обов'язки і принципи страхування.
Будемо далі виходити з «чесного» розрахунку. Для цього нам знадобиться повний графік платежів, щоб порахувати суму страхових платежів на 10 років вперед. Ремарка: при ануїтетною схемою гасіння кредиту основний борг гаситься не рівним сумами.
Отже, в момент отримання кредиту вам доведеться заплатити 3 150 000 * 0,65% = 20 475 рублів. Через рік основний борг зменшиться до 2 985 534,73 руб. відповідно, страховий платіж складе 2 985 534,73 * 0,65% = 19 405,98 руб. Продовжуючи таким чином, отримаємо, що за 10 років доведеться заплатити 113 387,65 руб. страхових платежів.
Тепер порівнюємо два варіанти іпотеки: зі страховкою і без, за загальним обсягом переплат за 10 років.
іпотека без страховкііпотека зі страховкойразніца
Відсоткова ставка 14% 13% -1%
Аннуїтетний платіж 48 908,93р. 47 032,88р. - 1 876,04р.
Разом процентних платежів за 10 лет 2 719 071,24р. 2 607 333,62р. -111 737,63р.
Разом платежів по страховці за 10 років - 113 387,65р. 113 387,65р.
разом "переплата" 2. 719 071,24р. 2 720 721,27р. 1 650,02р.
Таким чином, в нашому прикладі виходить, що застрахуватися вигідніше: і ризики втрати працездатності застраховані, і сума переплати практично така ж (1 650 рублів за 10 років - некритична різниця). А всього-то - 1% різниці в ставці.
Однак зверну увагу, на чотири ключові параметри, які впливають на «перевага» на користь того чи іншого варіанта:
1) термін кредиту (від нього як правило залежить і ставка)
2) ставка по кредиту без страховки
3) ставка по кредиту зі страховкою
4) ставка страховки (індивідуальна для кожного позичальника).
Загальну логіку розрахунків ми привели, так що думаю, що ви зможете тепер самостійно порахувати, який з варіантів вам найбільш вигідний.
До питання про страхування життя і здоров'я. Виявляється, поняття «життя» і «здоров'я» в побутовому сенсі і у страхових компаніях дуже навіть відрізняються. Перш, ніж вирішуватися страхувати життя і здоров'я, а також вибираючи страхову компанію, ретельний чином вивчіть, що вважається страховим випадком! Наприклад, не кожен летальний результат може бути визнаний страховою компанією страховим випадком.
Приклад з особистого життя. У момент, коли я брав іпотеку, страхування життя і здоров'я було обов'язковою умовою отриманням кредиту. Я вибирав між страховими компаніями за розміром платежу. Вибрав ту, у якій платіж був мінімальним.
Після п'яти років трапився зі мною нещасний випадок - травма хребта. На щастя, інвалідом не став, АЛЕ на півроку працездатність втратив. Як платити по іпотеці? А! Я ж застрахував життя і здоров'я. АЛЕ тут виявилося, що раз не інвалід, а втрата працездатності часткова, то це не є страховим випадком. Плати сам ....
Так що я настійно рекомендую страхувати часткову втрату працездатності (ну, або з'ясувати у страховій компанії, як у них це називається) на випадок захворів на грип, «випав на лікарняний» і т.д. Розмір лікарняних виплат все менше і менше рік від року, а хтось їх взагалі не отримує ....