Складні реалії суборенди, житло і життя
Драми, які можуть розігруватися на українському законодавчому полі суборенди, за напруженням пристрастей цілком можна порівняти з останнім сезоном «Ігри престолів». У списку ключових сюжетних поворотів - заплутана система відповідальних осіб і їх зобов'язань по відношенню один до одного, ризики взаємного обману і привабливість швидкого, але нелегального збагачення.
На законодавчому рівні все виглядає цілком логічно. Суборенда розглядається Цивільним Кодексом Укаїни як окремий випадок оренди, для чого в п.2 ст. 615 розділяються поняття поднаёма і перенаёма. Поднаём, тобто власне суборенду, здійснює орендар, коли за згодою орендодавця здає орендоване майно третій особі. Перенаёмом вважається ситуація, коли орендодавець передає третій особі, знову-таки за згодою орендодавця, свої права та обов'язки за договором оренди.
Кодекс чітко встановлює відповідальність в процесі суборенди: відповідальним за договором перед орендодавцем завжди залишається перший орендар. Ще одне принципово важливе обмеження - перш ніж здавати в суборенду свої орендовані приміщення, обов'язково потрібно проінформувати про це свого орендодавця і отримати його письмову згоду. А щоб не упустити в процесі складної операції суборенди важливі деталі, саме пильно увагу доведеться приділити договору суборенди. Будь-яка неточність в ньому може обернутися потім серйозними непорозуміннями, майновими спорами і фінансовими претензіями.
Суборенда житлових приміщень
Це досить поширений хід на столичних ринках нерухомості - а часом досить прибутковий бізнес. який безпечний для всіх трьох учасників (власника, орендаря і суборендаря), коли всі документи оформлені відповідно до чинного законодавства.
Яким чином зараз працює суборенда житлових приміщень і кому вона вигідна? У мегаполісах квартири і кімнати в суборенду здають найчастіше ті, кому складно оплачувати їх повну орендну вартість. тобто, як правило, це студенти і приїжджі. Здаючи в поднаём частина квартири, такі орендарі можуть дозволити собі знімати житло в центрі міста і навіть отримувати дохід з різниці між суборендної і орендною платою. Інший варіант - орендувати кілька квартир в центрі великого міста і здавати їх в подобову або короткострокову суборенду, що, за статистикою, приносить навіть вищий дохід, ніж довгострокова оренда.
Головна умова - законність подібної угоди і документальна узгодженість її з власником житла. Він повинен дати свою письмову згоду на конкретну суборенду або узгодити її можливість окремим пунктом ще в договорі оренди. При цьому строки, на які укладається суборенда, не можуть перевищувати термінів договору оренди - і відповідальний суборендар повинен самостійно переконатися в цьому пункті.
Важливо, що повна відповідальність за збереження і цілісність майна власника при суборенді залишається все одно за першим орендарем, тобто власник і суборендар безпосередньо не пов'язані один з одним. Проте, всім трьом учасникам процесу суборенди має сенс зафіксувати в договорах оренди та суборенди відповідальність сторін за невиконання умов, прописаних у договорі - це допоможе швидко зняти багато питань, якщо хтось все ж виявиться несумлінним гравцем.
Угода суборенди буде вважатися незаконною, коли орендар, не ставлячи до відповідальність власника, здає житло третій особі, а сам з'їжджає в квартиру дешевше. Хоча при розтині такої ситуації на стороні власника виявляться всі юридичні переваги і можливість покарати рублем несумлінного орендаря, краще все-таки не пускати свою оренду на самоплив і контролювати ситуацію.
Сумлінному суборендарю перед поднаёмом варто перевірити, на якій підставі орендар знімає житло і чи є у нього документально підтверджений дозвіл власника на суборенду. Важливе уточнення - суборенда будівлі або приміщення, що знаходиться в муніципальній власності. стає законною тільки після дозволу від органів муніципальної влади і поява в договорі підписів ряду чиновників.
Мабуть, саме серйозне покарання за незаконну суборенду чекає тих, хто ризикне здати житло незаконним мігрантам - зараз це карається кримінальною відповідальністю.
Суборенда нежилих приміщень
При суборенді офісних або торгових приміщень діє та ж логіка - умови договору суборенди не повинні суперечити договору оренди. У договорі в інтересах орендодавця чітко прописати, під які саме цілі та види робіт він віддає в поднаём орендоване приміщення.
Як і у випадку з суборендою житлового приміщення, тут діє правило відповідальності орендаря за ввірене йому власником майно. Тому в договір суборенди нежитлових приміщень має сенс включити пункти, пов'язані з детальною розшифровкою обов'язків суборендаря щодо збереження приміщень і комунікацій.
Наприклад, окремим пунктом стоїть зобов'язати суборендаря відновити за свій рахунок і своїми силами орендовані приміщення, якщо вони прийдуть в аварійний стан з його вини. Не зайвим буде прописати в договорі суборенди, що суборендар зобов'язаний після закінчення терміну договору передати приміщення орендарю в справному стані і тільки за актом прийому-передачі - це хоч якось захистить орендодавця, якщо орендар проявить несумлінність і халатне ставлення по відношенню до орендованого майна.