Що таке перепланування

Наприклад, скління лоджії або заміна рами вікна не вимагає узгодження, так як в даному випадку не потрібно внесення змін в технічний паспорт. У той же час установка або демонтаж вбудованих шаф (наприклад, в туалеті) є переплануванням, і наявність таких шаф фіксується в технічному паспорті. Те ж саме відноситься і до встановлення металевих дверей на сходових майданчиках. Однак в даному випадку все дещо складніше. Так як сходова клітка відноситься, відповідно до вимог статті 36 Житлового кодексу Укаїни, до загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, то на здійснення такого роду дій потрібно рішення власників приміщень на предмет передачі частини спільного майна в користування конкретним власникам. Таке рішення повинно бути прийнято двома третинами голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Потім вже можна буде здійснювати узгодження такого перепланування з органами місцевого самоврядування.

У статті 27 Житлового кодексу Укаїни наведено вичерпний перелік підстав, за якими орган місцевого самоврядування має право відмовити в узгодженні перепланування. Це може статися в разі:
1) відсутність будь-яких документів;
2) подання документів не в орган, який займається узгодженням перепланувань;
3) невідповідності проекту перепланування вимогам чинного законодавства.

Прикладом невідповідності проекту перепланування вимогам чинного законодавства може служити випадок, коли власник представляє проект, за яким кухня житлового приміщення переноситься таким чином, що після скоєння перепланування вона буде розташовуватися над житловою кімнатою квартири, розташованої поверхом нижче. Вчинення такого виду перепланувань неприпустимо, так як після цього така квартира може бути визнана непридатною для проживання. Отримавши на руки рішення органу місцевого самоврядування про погодження перепланування, можна сміливо приступати до її реалізації. Контроль за проведенням робіт з перепланування покладено на орган місцевого самоврядування. Найчастіше орган місцевого самоврядування передоручає цю функцію житловим організаціям. Завершення робіт, відповідно до узгодженого проекту, також оформляється актом приймальної комісії.

У Житловому кодексі не встановлено вимог до змісту такого акту. Як правило, він складається комісією в складі членів органу місцевого самоврядування, які відповідають за узгодження перепланувань, а також представників житлової організації. Крім того, обов'язковий підпис самого власника або наймача квартири, в якій проводилася перепланування. Якщо будинок є об'єктом, що історичну, наукову, художню або іншу культурну цінність, то приймання перепланування повинна здійснюватися також в присутності представників органу, який відповідає за використання та охорону подібних будівель - пам'яток культури, історії та архітектури. Акт приймальної комісії повинен бути спрямований в орган, який здійснює облік об'єктів нерухомого майна.

Згідно зі статтею 29 Житлового кодексу самовільної визнається перепланування, яка:

- проведена без погодження з відповідним органом;
- має відхилення від норм або узгодженого проекту.

У разі, якщо орган місцевого самоврядування виявив вироблену самовільно перепланування у вас в квартирі, поштою вам буде надано припис про усунення цієї самовільного перепланування і призначений термін для приведення квартири в попередній стан. Після закінчення зазначеного терміну, якщо житлове приміщення не приведено до попереднього стану, орган, який відповідає за узгодження перепланувань, має право передати документи в суд, який приймає рішення:
1) щодо власника - про продаж з публічних торгів житлового приміщення з виплатою йому виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення. Новий власник повинен буде повернути таке житлове приміщення до попереднього стану.
В даному випадку виникає питання: як скоро колишньому власнику необхідно звільнити продане з торгів житлове приміщення? Відповідно до статті 551 Цивільного кодексу України перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації. Відповідно до статті 8 Цивільного кодексу України права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту реєстрації відповідних прав на нього. Відповідно, право власності колишнього власника припиняється в момент виникнення права власності нового власника, що відбувається в момент державної реєстрації прав на житлове приміщення особи, котрий придбав дане житлове приміщення на торгах. Таким чином, до здійснення державної реєстрації свого права новим власником попередній власник не може бути виселений із житлового приміщення.

Купуючи квартиру, особливо за договором купівлі-продажу, необхідно ретельно вивчити питання наявності в даній квартирі неузгоджених перепланувань. Для цього досить запросити у продавця технічний паспорт, складений незадовго до здійснення угоди. Інакше саме вам доведеться надалі взяти на себе витрати по приведенню незаконно перепланованого житлового приміщення до попереднього стану. У той же час, якщо ви не попросили продавця надати вам недавній технічний паспорт і не знали, що в квартирі є неузгоджена перепланування, ви маєте право оскаржувати в суді укладений вами договір купівлі-продажу на підставі того, що вам проданий об'єкт з іншими технічними характеристиками. Узаконити самовільно вироблену перепланування можна звернувшись до суду з позовом про збереження житлового приміщення в перепланованому стані. При цьому необхідно довести, що перепланування не порушує права і законні інтереси сусідів і вона не створює загрозу їх життю або здоров'ю.

Серед юристів існує думка, що самовільне перепланування може і повинна затверджується не через суд, а за допомогою звернення до органу місцевого самоврядування. При цьому необхідно надавати всі необхідні документи, а також докази того, що вироблена перепланування не порушує права і свободи мешканців квартири і будинки і не тягне загрози їхньому життю та здоров'ю. Викладене думка виникла в зв'язку з тим, що в статті 27 Житлового кодексу Укаїни наведено вичерпний перелік підстав для відмови в узгодженні перепланування житлового приміщення. До цього переліку не входить така підстава, як здійснення перепланування без відповідного узгодження. У той же час пункт 4 статті 29 Житлового кодексу Укаїни передбачає можливість збереження житлового приміщення в перепланованому стані за рішенням суду. І цей пункт також не передбачає інших варіантів затвердження самовільного перепланування.