Що таке оцінка БТІ і навіщо вона потрібна

ЩО ТАКЕ ОЦІНКА БТІ І НАВІЩО ВОНА ПОТРІБНА?

Оцінки БТІ - це не тільки оцінки вартості за витратами або визначення цінності за рівнем вигод і зручностей, але і будь-яка інша оцінка або визначення тих показників, облік яких передбачений програмою спеціального статистичного спостереження технічного характеру або цільової Інструкцією.

Оцінки показників фізичного зносу будівель і їх конструктивних частин, оцінки об'ємно-планувальних показників будівель і їх функціональних частин, інші оцінки, проводяться шляхом зіставлення величин контрольованих показників зазначених в документах з величинами, отриманими за результатами обстежень в натурі.

БТІ визначає інвентаризаційні вартості, інвентаризаційні ціни і інші інвентаризаційні показники для цілей контролю достовірності їх величин, зазначених у виконавчих документах.

Інвентаризаційний показник-це підконтрольний обліковий показник, який підлягає визначенню в ході проведення інвентаризацій, тобто шляхом періодичних перевірок в натурі.

Інвентаризація, як періодична перевірка в натурі, є найголовнішим джерелом статистичних відомостей, що дозволяють контроль динаміки зміни показників.

Оцінки БТІ потрібні для визначення рівня достовірності величин підконтрольних облікових показників шляхом їх порівняння і подальшого впорядкування.

У даній статті дирекція АНО БТІ розгляне тільки один вид показників, які повинні враховуватися в БТІ, а саме вартісні показники, необхідні для управління місцевим господарством і ЖКГ.

1. Інвентарна, відновлювальна і інвентаризаційна вартості.

Будь-які виміри і вимірювання, від лінійних до валютних, мають цільовий характер.

Безцільні виміри приміщень можна виконувати будь-якими технологічними рішеннями, тоді як цільові вимірювання вимагає цільових технологій і цільової точності.

Відповідно немає універсально безцільних вартостей і немає безцільно універсальних цін. Будь-яка вартість (сума витрат) і будь-яка ціна (сума вигод) мають цільовий характер і обмежені сфери застосування.

Досить поширеною помилкою, навіть серед фахівців БТІ, є нерозуміння відмінностей між такими вартостями як "інвентарна", "відновлювальна" і "інвентаризаційна" вартості.

Інвентарна вартість - це витрати забудовника зі зведення споруди відповідно до договору на будівництво з його початку до введення в експлуатацію (див. ПБО 2/94, Облік договорів на капітальне будівництво). Інвентарна вартість за своїм змістом, але в термінах бухгалтерського обліку, називається "первісної" вартістю.

Забудовник, як відомо, - це особа, яка має речовим правом на земельну ділянку, призначену для зведення на ній споруди певного призначення.

По завершенні будівництва об'єкта забудовник визначає, для мети бухгалтерського обліку, інвентарну вартість кожного введеного в експлуатацію в складі об'єкта будівництва елемента, що стає в процесі експлуатації окремою одиницею основних засобів.

Первісна вартість, відповідно до облікової політики організації, може перетворюватися в відновну вартість за підсумками переоцінки.

Переоцінювати будівництво чи ні, вирішує організація. Однак якщо, відповідно до своєї облікової політики, організація провела одноразово переоцінку, то в подальшому її треба проводити регулярно, але не частіше ніж один раз на рік. Це потрібно для того, щоб вартість споруди істотно не відрізнялася від відновної вартості 1.

Слід взяти до уваги і те, що оцінка споруди по кадастрової вартості для оподаткування не залежить від переоцінки та обліку споруди по відновної вартості. Це різні оцінки одного і теж об'єкта, але для різних цілей.

БТІ визначають відновну вартість будівель, споруд, лінійних об'єктів та інших споруд. Споруда є найбільш загальним терміном, що характеризує продукцію будівельного виробництва.

Страівать, робити трикутники ( "диски"), троить - ось той ознака, який характеризує будь-яку будівельну конструкцію. Термін "будова", застосовуваний в БТІ, має менш загальний характер ніж "споруда", тому що не стосується об'єктів благоустрою, інженерних мереж та інших одиниць будівельної продукції крім будівель і споруд.

Відновлювальна вартість будівлі визначається на конкретну дату або конкретний період і розуміється як сума витрат, необхідних для створення споруди на цю дату. Визначення відновної вартості як суми витрат для створення копії об'єкта, "новодела", в сучасних умовах менш точно, так як поняття "сучасності" не дає конкретної прив'язки за часом.

Склад і величина елементарних витрат, включених в відновну вартість, нормуються відповідно до цілей оцінки і затверджуються власником або його законним представником.

Не вдаючись глибоко в методи розрахунку відновної вартості слід зазначити що вона визначається більш простими методами, в основному технічними, за укрупненими показниками вартості, тоді як розрахунки кошторисної вартості будівництва вимагають інженерних знань.

Технічний рівень розрахунків не означає що відновна вартість менш точна, ніж кошторисна: і та, і інша характеризуються допустимими помилками. При цьому помилки кошторисного розрахунку зіставляються з фактичними витратами на будівництво за виконавчим кошторисом, а помилки розрахунку відновної вартості виявляються в ході її повторних розрахунків по однаковим нормам і правилам.

Що стосується так званої "Інвентаризаційному" оцінки, то це не вид вартості, а спосіб її отримання. Інвентаризаційна оцінка - це будь-яка оцінка, отримана в процесі проведення інвентаризації, за результатами інвентаризації. Інвентаризаційна оцінка-це не означає що вона визначається БТІ.

Плутати інвентаризаційну оцінку з інвентарної настільки ж помилково, як і плутати кадастрову оцінку з "ринкової". Кадастрова оцінка і кадастрова вартість - це не вид вартості, а організаційний спосіб її отримання. За визначенням в законах РФ, кадастрова вартість - це вартість отримана в процесі проведення державної кадастрової оцінки і внесена в ГКН. У цьому організаційному сенсі кадастрові та інвентаризаційні оцінки та вартості тотожні.

Інвентаризаційної вартістю може бути будь-яка вартість, визначена на конкретну дату за результатами інвентаризації.

Кадастрова вартість і ринкова вартість не є вартостями в економічному сенсі, так як не мають ні складу витрат, ні величини складових елементарних витрат. Вони, мабуть, вказують лише на спосіб організації отримання оцінки: "кадастрова" - в порядку проведення державної оцінки, а "ринкова" - в порядку проведення вільної оцінки, за цінами попиту і цінами пропозиції 3.

Розшифровка кадастрової та ринкової вартості по нормативно-правовим актам (НПА) за оцінкою вказує на те, що вони відображають найбільш ймовірну ціну продажу, тобто ціну угоди за згодою сторін (див. ст. 424 ЦК України і закон України "Про оціночної діяльності).

Названі відмінності інвентарної (первісної), відновлювальної та інвентаризаційної вартості істотні і їх треба брати до уваги при операціях з ними.

2. Навіщо БТІ потрібні розрахунки вартостей і цін?

Питання в частині оцінки формулюються фахівцями БТІ приблизно так: "Хто буде оплачувати інвентаризаційну оцінку". Або так: "У нас є результати інвентаризаційної оцінки за останні п'ять років, але вони не потрібні ні ФНС, ні Росреестр, ні ФКП. Кому вони взагалі потрібні?".

Таких питань мало, але вони є. І виникають вони як правило там, де БТІ забули про своє місце і про свою роль в системі суспільного (комунального) господарства.

Подібні питання керівники БТІ повинні б задавати своїм засновникам.

Задавати разом з варіантами відповідей. Саме повинні, за посадою, і за Статутом, за умовами контракту, і у справі. Хочеш їсти калачі, так не сиди на печі.

БТІ створювалися, діяли і будуть діяти в тій чи іншій оргформой в сфері місцевого господарства як організації з визначення наявності, місця розташування, складу, технічного стану, вартості та приналежності будівель як основних фондів управлінського обліку і основних засобів бухгалтерського обліку. Ця діяльність здійснюється в формі інвентаризації або при реалізації спеціальних статистичних спостережень як періодичних перевірок в натурі.

Наприклад, при здачі об'єктів в експлуатацію, будівельники пред'являють виконавчу документацію, в т.ч. креслення з фактичними розмірами будівель і приміщень. Однак експлуатаційники і користувачі, в т.ч. громадяни, не дуже довіряють цифрам будівельників і в обов'язковому порядку перевіряють виконавчі креслення, зіставляючи їх з власними вимірами і до проектних розмірів.

БТІ, в ході паспортизації новобудов, становить за результатами таких перевірок всім відомі Технічні паспорти, які розглядаються в різних інстанціях як достовірні, або як більш достовірні, ніж результати вимірів будівельників-виготовлювачів.

Після початку експлуатації будівель їх перевіряють періодично, для виявлення фактичних значень необхідних цільових показників. Періодичність інвентаризацій становить від півріччя (для збору міжсезонних відомостей) до року (оподаткування) і більше (3 роки для бухобліку, 5 років для держобліку житлофонду).

Звично, що БТІ перевіряють відповідність споруд проектним і експлуатаційних розмірами.

Звично, що БТІ враховують і контролюють величини таких показників як площа, обсяг, знос.

Менш звично, коли БТІ перевіряють величину відновної вартості будівель, певну сторонніми організаціями.

І вже зовсім незвично, якщо БТІ почнуть контролювати величину кошторисної, кадастрової або ринкової вартостей.

Незвично, але вкрай потрібно громадянам і суспільству. Так само потрібно, як контроль достовірності показників, наявних в документах складених Керуючими компаніями.

Питається а чому так звані "ринкові" і "кадастрові" оцінки, виконані членами різних СРОО, що не перевіряються з боку муніципалітетів?

Адже в кожному муніципалітеті є або своє БТІ, або філія регіонального БТІ?

З цієї причини, вони не тільки мають право, але й зобов'язані здійснювати перевірку якості та кількості грошових оцінок вартості, так само як і перевірку якості всіх вступників інформаційних матеріалів для подальшого використання в роботі, в тому числі виконавчих креслень, виконавчих зйомок, технічних паспортів та технічних планів, виготовлених неспеціалізованими комерційними структурами, а також і результати оцінки оподатковуваного майна.

Як можна довірити контроль якості оцінки експертам СРОО, якщо ці експерти для початку ставлять оцінку "відмінно" за кадастрову оцінку, а потім виправляють її на "незадовільно", але ставлять "відмінно" за "ринкову" оцінку? І все це діється під гаслом справедливості і захисту прав громадян!

Якщо не здійснювати приймальний контроль якості кадастрової оцінки хоча б вибірково, то і муніципалітети, і всі органи управління отримують інформацію від муніципалітетів, виявляться заручниками свідомих і несвідомих помилок допущених при оцінці нерухомості.

Відновлювальна вартість, як нижня межа "ринкової" ціни, є надійним інструментом контролю, що виключає заниження оцінки. Відповідно, "ринкова" ціна, будучи верхньою межею вартості, буде обмежувати завищення вартості будівельних і ремонтних робіт.

Експерти АНО БТІ неодноразово звертали увагу фахівців на те, що відсутність контролю породжує кримінал в різних сферах діяльності суспільства, в т.ч. в сфері будівництва, в сфері місцевого господарства і в оціночної діяльності.

Припинення контрольної діяльності БТІ в сфері місцевого господарства, житлово-комунального господарства та оцінки, з чийого б боку це не виходило, свідчить про лобіювання інтересів криміналу і підсилює корупцію в цих сферах.

Дирекція АНО БТІ відзначає, що в тих регіонах, де керівники БТІ забули, або не знали та забули, про своє місце і свою роль, суспільство забуває і про БТІ як структурах, створених Владою для вирішення суспільних завдань технічного характеру. А якщо БТІ забули про засновника і про комунальному господарстві, то засновник і комунальне господарство забули про БТІ. Зв'язок загальна, а відносини взаємні.

В умовах мовчання БТІ, пізнання органів законодавчої та виконавчої влади в області інвентарних і інвентаризаційних вартостей дійшли до того, що в багатьох регіонахУкаіни перехід на кадастрову оцінку для оподаткування мотивують якимось неіснуючим забороною для БТІ визначати інвентаризаційну оцінку і що оцінка БТІ нібито скасовано і вже не існує (див. повідомлення ЗМІ щодо Конотопської області, республіці Бурятія і ін.).

Якщо оцінка БТІ не використовується ФНС для розрахунку податків, то це не означає, що оцінка БТІ не повинна використовуватися муніципалітетами та органами держуправління для перевірки достовірності ринкових і кадастрових оцінок, а також для контролю достовірності кошторисних розрахунків.

Будь-який замовник, в т.ч. муніципалітет як замовник оцінки, має право і зобов'язаний здійснювати перевірку якості виконаних робіт. Ніхто не має права заборонити йому, замовнику, приймальний контроль за якістю і кількістю. А приймання і оплата шлюбу взагалі злочинна.

Для господарської оцінки ситуації з грошовою оцінкою нерухомості слід згадати, що оцінка для оподаткування була лише однією з областей застосування оцінок БТІ.

Перехід на так звані "ринкові" механізми змінив області і масштаби застосування розрахунків відновної вартості, ліквідувавши або звузивши в одних областях, але розширивши і створивши нові потреби в оцінці БТІ в інших областях діяльності.

Так, ліквідація обов'язкового державного страхування усунула застосування відновлювальної вартості для цієї мети, але не виключила її застосування для контролю страхових сум.

Ліквідація сфери ЖКГ усунула необхідність розрахунку відновної вартості для ремонту основних фондів житлово-комунального господарства на рівні Федерації, але не виключила необхідність такого розрахунку на регіональному, муніципальному і відомчому рівнях, в т.ч. для контролю діяльності КК.

Особливу важливість відновна вартість набуває у зв'язку з очевидним кризою теорії і практики ринкових і кадастрових оцінок, в т.ч. для оподаткування нерухомості громадян і для оцінки достовірності податкової бази місцевих бюджетів.

Хл? Б'за брюхом' НЕ ходить: БТІ, діючи традиційно, за Статутом, визначало споживчу цінність і ціну будівель в грошовому вираженні, але завжди визначало три види вартості і їх грошове вираження: фактичну відновну вартість (за результатами натурних обстежень); фактичну амортизаційну вартість, тобто суму зносу за результатами натурних обстежень; фактичну залишкову вартість ( "дійсну" вартість, тобто відновлювальна, за мінусом зносу).

Знання цих трьох величин дозволяє граничний контроль (за граничними і середнім параметрам) достовірності різних вартостей з відомими складами витрат і різних цін з відомим складом вигод.

3. Як дізнатися "інвентарну вартість квартири".

Забуття ролі і місця БТІ в системі місцевого господарства породжує тупики у вирішенні багатьох питань, в т.ч. в оподаткуванні нерухомості належить громадянам.

Відповідей на форумі поки всього два, та й ті схожі на відписки від чиновників, так як вони формальні і поверхневі:

* Сходити в БТІ і замовити довідку. Правда, інвентаризаційна вартість зараз практично ніде не використовується, використовується або кадастрова, або ринкова. Якщо вам потрібна кадастрова зверніться в Росреестр, якщо ринкова - вам до незалежного оцінювача.