Що таке foreclosure

ЩО ТАКЕ FORECLOSURE?

Кожен, хто мав хоч найвіддаленіше відношення до покупки нерухомості, стихал це слово «форкложер». Причому якщо інші "дивно звучать" терміни ревнителі чистоти української мови з більшим чи меншим успіхом переводять, навіть "мортгідж" називають "іпотека", що, загалом, абсолютно правильно, але якось в американських умовах звучить жахливо незвично, то слово " форкложер "нічим замінити. Пояснення. які пропонують словники. багатослівні і академічні. Наведу для прикладу одне. "The process by which mortgaged property enters into the possession of the mortgagee without right of redemption by the mortgagor, usually for reason of delinquency in mortgage payments."

Спроба перекладу: "процес, при якому нерухомість, на яку видавався мортгідж, переходить у власність кредитора без права повернення особою, виплачуються мортгідж, зазвичай внаслідок заборгованості по виплатах мортгіджа." Легко і елегантно, вірно?

Якщо ж спробувати сформулювати те ж саме, але в більш побутовому, чи що, плані, вийде приблизно так: в житті трапляється, що людина не може більше платити за будинок. Причини, як ми розуміємо, можуть бути самі різні, але нас зараз не причини цікавлять. Неприємний момент, коли ти, завжди платив акуратно і не любив ніяких боргів, розумієш, що щомісячні виплати за будинок стали тобі не по кишені. Нічого хорошого в цьому немає, але і іншого виходу не видно. І ось - ти пропускаєш перший платіж. За цим майже нічого не слід, хіба що нагадування банку бути акуратніше. Але десь приготувався до роботи складний і неквапливий механізм відчуження будинку. Він ще не запущений - починає роботу він зазвичай після пропуску другого платежу.

Слово "зазвичай" в цій пропозиції дуже важливо. Ще кілька років тому, описуючи подібні події, без нього можна було б обійтися. Зараз - не так. Ні, ніхто не змінював законодавства і банківських інструкцій - наскільки знаю, вони залишилися колишніми. Але практика "відчуження" будинків, відбирання їх у колишніх власників, зазнала великих змін. Зокрема, вони виражаються в тому, що процес "відбирання" запускається із зволіканням.

Не можу пояснити, чому це відбувається ... Висловлю здогадку - мабуть, є якась бюрократична звітність, по якій банку невигідно мати дуже велике число "форкложерс", ось вони і дають неплательщткам якийсь час жити спокійно в будинку, не чіпають їх.

Можливий і більш простий варіант - система "форкложерс" просто не справляється з гігантськими кількостями будинків, за які не платять. Тому і відбуваються затримки.

Так чи інакше - за правилами після другого неплатежу на двері будинку наклеюється т.зв. "Notice of Default", де повідомляється, що будинок за несплату повинен бути проданий з аукціону. Називається час і місце проведення аукціону, повідомляються деякі додаткові дані.

Словом, коли система працює ритмічно - приблизно через 3 неоплачених місяці будинок продається з молотка. (Зараз, повторю, ці терміни, як правило, істотно більше, хоча поручитися за це ніхто не може).

Але простежуємо "процес відчуження" далі. Будинок надходить на продаж на аукціон. Що таке аукціон в каліфорнійській дійсності і як він відбувається - тема окремої розмови. Нам зараз важливі два моменти. Перший: те, що будинок включений в список того, що буде продаватися, скажімо, в "день Х" - ​​ще зовсім не означає, що він в цей день буде проданий. Мало не половина будинків продаж переноситься через суто технічні причини. Іноді - багаторазово. Друге - коли будинок виставлений на продаж, і процес продажу дійсно відбувається - дуже часто бажаючих "з боку" купити будинок не знаходиться, і будинок стає власністю банку. Це так званий REO (Real Estate Owned) property. Важлива частина процесу закінчена - будинок вже колишнім господарям не належить.

Що далі? Далі - приблизно від двох до п'яти тижнів займає процес "освоєння" вдома банком. Переводяться на банк все рахунки - за електрику, воду і т.д. Банк призначає кампанію і представника, який буде від імені банку вести продаж (це зазвичай ріелтор). Цей ріелтор приходить до колишнім господарям, якщо вони ще живуть в будинку, і домовляється про деталі їх виїзду. Найчастіше (хоч людям із залишками радянської ментальності це дивно) банк готовий заплатити і платить кілька тисяч доларів у разі, якщо будинок буде звільнений до уговоренному терміну і залишений в нормальному стані.

Після виїзду колишніх господарів продає агент врізає нові замки, і будинок оголошується до продажу - вже як власність банку. Ціни на такі будинки зазвичай не надто низькі, але щадні, що стосується процесу оформлення угоди в ескроу - він зазвичай відбувається так само, як коли будинок продає індивідуал - тобто і терміни, і процедура - такі ж. Зараз в Південній Каліфорнії частка таких продажів складає приблизно третину від загальної кількості.

І, на закінчення, кілька слів про деякі особливості роботи ріелторів, які представляють покупців при банківської продажу

Тут дуже багато залежить від продає офісу. Особисто мені набагато комфортніше і краще вести угоду, коли банк представлений одним агентом. Коли ж банк представлений офісом, де на продаж знаходяться одночасно десятки будинків у всіх кінцях Каліфорнії - на мій погляд, це створює труднощі.

Звичайно, якщо будинок сподобався, купувати його можна і потрібно, хто б не продавав. Але в другому описаному випадку - є багато технічних складності. Втім, для того ви і працюєте з брокером, щоб складності були подолані!

Хоча немає правил б е з виключення.