Що робити з недостроем
Найголовніший ризик на ринку новобудов - купити квартиру в довгобуді. Такі історії відомі всім, але що робити, коли ти став її учасником?
Однак більшість проблемних будинків все ж добудовується. Є різні шляхи вирішення цієї проблеми. Одні з них - оформлення власності на недобудову.
Потреба в оформленні такого права, природно, виникає при тривалому будівництві довгоочікуваного будинку, а, вірніше, коли вже немає надії на те, що ця історія матиме щасливий кінець. Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп», відзначає, що часто це відбувається, якщо покупці квартир більше не в силах чекати допомоги від держави і появи нового забудовника. Олександр Кирилович, заступник генерального директора, керівник юридичного відділу ТОВ «Газпромбанк-Інвест», зауважує, що вимагати власності на недобудовані об'єкти розумно лише при високому ступені готовності будинку, як правило, не менше 80%.
Для того щоб суд задовольнив такий позов, необхідно, щоб пайовик повністю оплатив свою квартиру; щоб завершеність будинку була досить високою і будівництво велося з дотриманням будівельних норм і правил; щоб сама квартира була врахована в якості самостійного об'єкта незавершеного будівництва органом, що здійснює кадастровий облік об'єктів нерухомості. При цьому, як зазначає Олександр Кирилович, суд часто визнає власність не на оплачену квартиру, а на частку в праві спільної часткової власності в незавершеному будинку. На думку суддів, неможливо виділити частку у вигляді квартири в будинку не прийнятому в експлуатацію. Однак останнім часом Верховний Суд України підтримує судові рішення про визнання права власності безпосередньо на квартиру, а не на абстрактну частку.
Після ж отримання такої власності питаннями добудовування вже повинні займатися самі власники, які до цього були лише учасниками пайового будівництва. Марія Литинецкая розповідає, що після цього власники створюють свою організацію, наприклад, кооператив, вносять додаткові кошти і наймають вже іншого підрядника, який і добудовує їх будинок. Безумовно, такий шлях зажадає додаткових грошей, але це краще, ніж нічого. Крім того, після закінчення будівництва можна спробувати через суд стягнути збитки з забудовника.
Олександр Кирилович уточнює, що можна спробувати також продовжити відносини і з колишнім забудовником, якщо він все ж знайде можливість добудувати будинок. Але в цьому вже випадку взаємини між власниками і забудовником будуть регулюватися положенням про підряд. «При цьому забудовник зобов'язаний виконати роботи по добудові за свій рахунок, в рахунок різниці між сумою грошових коштів, отриманих від пайовиків раніше, і вартістю недобудованого об'єкта», - роз'яснює експерт.
Отже, власність на недобудований об'єкт дає можливість пайовикам добудувати будинок самостійно. Крім цього, Марія Литинецкая зазначає, що така власність взагалі дозволяє розпоряджатися цим «недостроем» на власний розсуд. Наприклад, продати або отримати кредит під заставу цієї власності.