Що потрібно знати при купівлі нерухомості

У даній статті приділено увагу правову сторону угоди купівлі-продажу нерухомості та придбання квартири за іпотечним кредитом. У матеріалі вказані особливості, на які варто звернути увагу при оформленні угод з нерухомістю.

Існують кілька видів угод з нерухомістю. Більш поширеними з них є угоди купівлі-продажу, оренди, міни, застави і дарування. Саме купівля-продаж заслуговує на більшу увагу, оскільки дана угода пов'язана зі значними ризиками через звернення великих грошових коштів. Угоду купівлі-продажу квартири розумніше розглядати як угоду на первинному і вторинному ринках нерухомості. Незважаючи на те, що угоди на вторинному ринку вважаються простішими і безпечнішими, вони мають ряд особливостей.

В першу чергу, здійснюючи покупку на вторинному ринку, слід звернути увагу на правовстановлюючі і правоподтверждающие документи на квартиру. Саме ці документи містять відомості про обтяження, які, можливо, накладені на квартиру. Настійно рекомендується вимагати оригінали цих документів. Для того щоб перевірити квартиру на предмет благонадійності, необхідно отримати від продавця виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). Дана виписка є доказом того, що продавець дійсно є господарем квартири або приватного будинку. Виписка з ЕГРП грає важливу роль в чистоті угод купівлі-продажу, оскільки є єдиною можливістю, що дозволяє захистити покупця від неправомірних дій з боку продавця. Є кілька видів виписок з ЕГРП, але найбільш затребуваною залишається виписка про права на нерухоме майно.

Крім того, покупець має право вимагати розширену виписку з будинкової книги, в якій міститься інформація про які раніше проживали на даній житлоплощі, а також тих, хто приватизував житло. Слід звернути особливу увагу на дані за пропискою колишніх мешканців - кожен виписався повинен мати нове місце прописки. Бувають «загубилися» громадяни, які були виписані, але ніде не прописані. Такими можуть виявитися люди, які відбувають покарання у виправних колоніях або ті, хто проходить стаціонарне лікування в психіатричній лікарні. Якщо факт має місце бути, то краще утриматися від покупки такого житла.

Також слід звернути увагу на наявність судових розглядів в історії квартири. Можлива ситуація, при якій права на нерухомість можуть належати третім особам за рішенням суду. Такий стан справ, як правило, супроводжується бюрократичними витратами - суд прийняв рішення про рівнозначних права третіх осіб на квартиру, але документи з рішенням десь «застрягли».

Якщо майно дісталося продавцеві в результаті судового розгляду, то необхідно впевнитися в тому, що справа пройшла всі стадії оскарження. Бути може, продавець відсудив квартиру, але в вищестоящий суд була направлена ​​апеляція, яка може анулювати попереднє рішення суду.

Варто насторожено поставитися і до факту успадкування житла, адже спадкоємців може виявитися більше і, з'явившись, вони мають право заявити про свої права. Крім того, в ситуації з успадкуванням, необхідно попросити нотаріально завірену копію свідоцтва про смерть колишнього власника. Нерідкі випадки, коли людина була визнана судом померлим, але насправді був зниклим без вести. Повернувшись, зниклий господар без праці відновлював свої права на житло.

Не буде зайвим прийти в паспортний стіл за місцем реєстрації продавця і дізнатися, чи не є його паспорт загубленим. Бути може, паспорт був втрачений справжнім власником квартири, а угоду проводять особи «знайшли» паспорт і виступаючі від імені повноправного господаря.

Ще одним значущим пунктом буде дієздатність продавця. Суд може визнати угоду недійсною, якщо раніше людина була визнана недієздатною. Також суд визнає угоду недійсною, якщо встановить, що на момент угоди чоловік був не здатний відповідати за свої дії. Щоб убезпечити себе від подібних випадків, необхідно попросити продавця надати довідки про те, що він не перебуває на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансерах. На жаль, подібні довідки легко підробити, тому буде кращим присутнім при їх отриманні. Про позбавлення дієздатності можна дізнатися самостійно, звернувшись до органів опіки та піклування за місцем прописки продавця. Не варто побоюватися можливого несхвалення, яке може виявляти продавець, дорікаючи Вас в надмірній «лякливості». Якщо наміри продавця серйозні, то він проявить розуміння і надасть посильну допомогу, адже будь-яка розсудлива людина представляє, наскільки відповідальне місце займає покупка квартири в житті покупця.

Не зайвим буде дізнатися. Як правило, в агентствах нерухомості частіше полягає агентський договір замість договору про надання послуг, оскільки перший, згідно з нормами Цивільного кодексу, не можна розірвати в односторонньому порядку, а ось другий можливо. Отже, клієнтові (покупцеві квартири) агентства нерухомості, якщо він уклав агентський договір, буде не так просто його розірвати. Таким чином, йому доведеться платити за всі послуги, навіть, якщо в процесі з'ясується, що особливої ​​потреби в них немає.

Ще одним випадком, коли краще відмовитися від угоди, буде продаж нерухомості за дорученням. Незважаючи на те, що дана довіреність завірена нотаріально, вона може мати «підводні камені». Наприклад, довіреність могла бути відкликана довірителем або довіритель був визнаний судом недієздатним, але нотаріус не був поставлений до відома. Нерідкі випадки підробки довіреності.

Важливо знати, що якщо продавець на момент придбання майна був одружений, то для здійснення операції необхідний дозвіл чоловіка (дружини) на продаж.

В іпотечному кредитуванні є свої ризики і особливості. В першу чергу, купуючи квартиру в кредит, необхідно вишукати можливість і оформити страховку на випадок втрати працездатності.

Слід враховувати, що іпотечний договір вступає в силу тільки після того, як буде зареєстрований - отримає державну реєстрацію. Процедуру державної реєстрації проходять два документа: кредитний договір і договір застави нерухомого майна. Саме ці два договори юридично грамотні і утворюють звичне для нас слово «іпотека».

Що може очікувати тих, хто підписав договір. Іноді в банках повідомляють про підтвердження видачі кредиту, але слідом сповіщають про те, що для його отримання потрібно внести певну суму. Особливу увагу варто приділити розділу договору про зобов'язання позичальника. У розділі можуть міститися додаткові вимоги, в рамках яких Вас можуть позбавити можливості здавати квартиру в оренду або заборонити проводити ремонт без узгодження з банком. Незважаючи на те, що вимоги йдуть врозріз з Цивільним кодексом, банк, в разі невиконання Вами вищевикладених зобов'язань, має право примусити Вас до дострокового погашення заборгованості по кредиту.

Ще одним важливим пунктом договору може по праву вважатися розділ «Права банку». Деякі банки наділяють себе правом в односторонньому порядку змінити такі параметри як:

• графік погашення заборгованості;
• терміни погашення;
• процентну ставку.

Уважно варто поставитися до пунктів, де прописані штрафні санкції (пені). Нерідкі випадки, коли банком передбачені штрафи (досить значні) за несвоєчасне повідомлення про зміну роботи або місця постійного проживання.

Нав'язування банком страховки так само може стати неприємним моментом. Як правило, банк не надає вибору між страховиками - страхова компанія заздалегідь визначена. Природно, розраховувати на пільгові ціни подібних послуг не доводиться.

Не варто нехтувати послугами професійних юристів, особливо тих, до переліку послуг яких входять проведення правової експертизи та кураторство угоди. Звернення по допомогу буде не зайвим, адже на кону чималі гроші - результат багаторічної економії.