Самоврядування і утримання будинку
ТРИ ФОРМИ УПРАВЛІННЯ: У ЧОМУ ВІДМІННОСТІ?
Згідно ст. 161 ЖК РФ, власники приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів управління багатоквартирним будинком.
Правило № 1. Правом голосу на зборах мають лише власники квартир, тобто ті, хто приватизували або купили квартири.
Правило № 2. Рішення приймаються більшістю. Меншість зобов'язана підкоритися.
Формально, Житловий Кодекс передбачає три форми управління будинком:
- Товариство Власників житла;
- Безпосереднє Управління будинком;
- Управління за допомогою Керуючої компанії.
Спочатку відмінність між ними було в тому, що в НУ власники мали право безпосередньо укладати договори з ресурсоснабжающими організаціями (РСО), а в ТСЖ і КК такого право не було. Згодом закони були доповнені безліччю поправок. В результаті сьогодні законодавство надає власникам крайнє різноманіття в управлінні житловим фондом та розпорядженні своїми грошима.
Проте, охарактеризуємо основні відмінності.
З цих загальних правил випливає ряд наслідків. Наприклад, РСО має право відмовити товариству власників житла в ув'язненні прямих договорів з власниками. В цьому випадку показники індивідуальних лічильників фактичного значення мати не будуть, так як рахунок на будинок буде виставлятися по навантаженню (як ніби вода йде цілодобово і круглі суті включені електрпрібори). Якщо будинок не вибрав ніякої форми управління і знаходиться під контролем керуючої компанії, то остання має право перекинути зібрані жителями даного будинку кошти на ремонт інших об'єктів і т.д.
ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ: ЩО ВОНО ВИРІШУЄ?
Загальні збори власників (ст. 44 Житлового Кодексу):
1) Вибирає форму управління будинком (НУ, ТСЖ або КК);
2) Вибирає фірму або кілька фірм, які повинні виконувати роботи з утримання та ремонту будинку;
4) Вибирає Рада будинку (Правління ТСЖ) і уповноваженого будинку.
6) Приймає рішення про реконструкцію будинку (наприклад, будівництво мансардного поверху, прибудований і ін.);
7) приймає рішення за позовами про ремонт будинку, включаючи спосіб накопичення коштів на капремонт, банк, терміни і види ремонту, отримання кредиту на ремонт, кошторис, підрядника тощо
Це дуже цінні і важливі моменти. Ще раз: ніхто не має права підняти Вам квартплату або почати будувати над будинком мансардний поверх, якщо Ви і інші власники не прийняли такого рішення на зборах.
ЯК ПРОВЕСТИ ЗБОРИ?
Сповістити сусідів потрібно заздалегідь, за 10 днів до проведення зборів. При цьому потрібно повідомити мерію як власника неприватизованих квартир. Повідомити потрібно буде і власників нежитлових приміщень, розташованих в будинку (кафе, перукарні, магазини і т.д.). Вони теж є власниками і мають право голосу. Дуже важливо! - збори не мають права змінювати порядок денний. Тобто, можуть бути розглянуті тільки ті питання, які заздалегідь ставилися до порядку денного. Це правильна норма закону, спрямована проти шахраїв, щоб важливі питання не були спеціально загублені в «різному» (ст. 45 Житлового Кодексу РФ).
Голосування йде квадратними метрами. Тобто, якщо у людини у власності квартира площею 45 кв.м. він має 45 голосів. Рішення на зборах приймаються простою більшістю голосів.
Очне або заочне?
Законодавство передбачає обов'язкове очні збори. Воно потрібне не для прийняття рішення - за винятком зовсім маленьких будинків на таких зборах ніколи не буває кворуму. Воно потрібне для того щоб активні люди могли задати потрібні питання і запропонувати свої рішення.
Якщо кворуму на загальних зборах немає - можна сміливо і спокійно проводити заочне голосування, тобто методично обходити квартири з підписних листом.
ЩО РОБИТИ, ЯКЩО ЗБОРИ сфабриковані?
Класична історія - фальшиві протоколи. Але поки Ви будете з ними розбиратися, пройде ... Правильно, рік. Тим більше, розбиратися доведеться через суди, а суддя захоче побачити свідків. Він же знає, який підпис є справжньою - чи то в фальшивому протоколі, то чи є у вашому колективному протестному листі. До судів ж громадяни Укаїни ходити не люблять.
Тому найпростіший і ефективний спосіб скасувати фальшивий протокол - це провести чесне голосування в будинку. Так, це вимагає спілкування з сусідами і походу по квартирах. Але цієї займе менше часу, ніж нескінченне ходіння по інстанціях, і буде набагато ефективніше.
Повідомлення про проведення зборів
Шановні власники приміщень будинку № ______ по вул. _____________, м.Єнакієве
У відповідність з Житловим Кодексом РФ, повідомляю про проведення зборів власників багатоквартирного житлового будинку.
Ініціатор зборів - _____________________________________ (ПІБ).
Форма проведення зборів - очна.
Дата зборів - __________________, час - ______________________.
Місце проведення ______________________________________________.
- Вибір способу управління багатоквартирним будинком
- Визначення керуючої організації в разі укладення договору обслуговування
- Затвердження проекту договору між власником і керуючої організацією в разі укладення такого договору
4. Вибір членів Ради Будинки
5. Вибір членів ревізійної комісії (ревізора) (при необхідності)
6. Вибір Голови Ради Будинки (уповноваженого)
8. Визначення місця зберігання документації зборів.
Дата ________________________ Підпис ________________________
Протокол загальних зборів
(Прізвище, ім'я, по батькові фізичної особи або найменування юридичної особи - власника приміщення)
Документ, що засвідчує особу ________________________________
Свідоцтво про право власності ______________________________ (дата видачі, номер, інші відомості)
N приміщення
(Квартири)
За Проти Утримався (потрібне підкреслити)
Дата ________________________ Підпис ________________________
ПІДСУМКОВИЙ ПРОТОКОЛ ЗБОРІВ
ПРОТОКОЛ Загальних зборів у формі заочного голосування власників багатоквартирного житлового будинку N __ вул .________ міста _____________________.
Дата, місце проведення
Загальна площа багатоквартирного житлового будинку - ______ кв. м
Кворум - ________. голосів
Голова (ініціатор) зборів - ________________
Згідно ст. 47 Житлового Кодексу України загальні збори власників багатоквартирного будинку проведено у формі заочного голосування.
У голосуванні взяли участь:
Власники приміщень загальною площею - _______ кв. м
Кворум є / немає (потрібне підкреслити)
1. Вибір способу управління багатоквартирним будинком.
2. Вибір уповноваженого будинком представника і Ради вдома.
3. Вибір обслуговуючої організації (керуючої компанії).
5. Визначення місця зберігання документації та ознайомлення з документацією загальних зборів, а також вибір особи, відповідальної за ці питання. Вибір способу повідомлення власників про прийняті рішення.
1. Вибір способу управління багатоквартирним будинком
(При ТСЖ - обрання таким же чином Правління та Ревізійної комісії, Правління зі свого складу обирає голову, але, можливо обрання Голови та на загальному голосуванні, тобто в даному протоколі).
Вибрати уповноваженим представником багатоквартирного будинку № ___ по вул. _______________________. ______________________ (П.І.Б. паспортні дані) і доручити йому представляти інтереси власників приміщень житлового будинку в органах державної влади, місцевого самоврядування, відносинах з третіми особами. Сповістити про підсумки зборів, направивши протоколи до органів місцевого самоврядування.
3.Вибор Ради Будинки (Правління ТСЖ)
Прізвища, імена, по батькові
4. Вибір обслуговуючої організації [1]
Найменування обслуговуючої / керуючої організації
Уповноваженому житлового будинку підготувати спільно з вказаною організацією договір на обслуговування, ознайомити з текстом договору власників квартир будинку під розпис. Якщо більшість власників підпишуть договір, вважати його затвердженим. У разі якщо такої більшості не буде досягнуто, провести повторні збори протягом одного місяця.
За - _________ голосів
Проти - _________ голосів
Місцем зберігання документації визначити місто вул. ______________ будинок N ________ кв. N ______ і призначити відповідального ______________ (П.І.Б. Паспортні дані) за зберігання документації та забезпечення ознайомлення з нею власників приміщень.
Голова (ініціатор) загальних зборів ___________
Секретар зборів ______________
1) рішення кожного власника багатоквартирного будинку є невід'ємною частиною даного протоколу;
2) кількість голосів власників пропорційно кількості квадратних метрів загальної площі приміщення, що належить даному власнику.
ЮРИДИЧНІ ПРОБЛЕМИ ПРИ ПРОВЕДЕННІ ЗБОРІВ
В відповідність зі змінами в Цивільному Кодексі, рішення зборів власників будинку тепер буде простіше оскаржувати. Вони можуть бути визнані судом недійсними не тільки при «істотному порушенні порядку скликання, підготовки і проведення зборів, що впливає на волевиявлення учасників зборів».
Підставою для скасування рішення зборів може бути невірно оформлений протокол.
Крім того, у відповідність до змін у Цивільному Кодексі збори можуть бути визнано недійсним у разі:
- надання особам, які голосували за прийняття рішення, переваг в порівнянні з іншими особами, які голосували проти його прийняття, або навпаки, або надання інших зайвих, необґрунтованих переваг одним учасникам голосування перед іншими;
- нерівному ставленні до учасників зібрання при наданні умов для виступу на зборах, яке призвело до того, що доводи "за" або "проти" прийняття рішення не були висловлені учасником зборів.
З огляду на, що зборів часом проходять досить бурхливо, оцінити «рівність» відносини досить складно - не всі голови зборів є досвідченими спікерами.
Правда, і позивач у справі повинен пройти певну процедуру, а саме, перед подачею позову до суду повідомити всіх власників будинку про намір подати заяву.
[1] Найкраща послідовність така: на першому голосуванні обслуговує / керуючу Організацію не вибирати, а доручити Уповноваженому підібрати варіант або кілька. Потім Уповноважений проводить переговори з фірмами і відпрацьовує Договір з обслуговування будинку. Текст договору, напр. шляхом розміщення у дверей під'їздів, доводиться до відома власників квартир і тільки після цього приймається рішення новим голосуванням про вибір фірми. Інакше жителі самі себе заганяють в жорсткі рамки, спочатку визначивши фірму, і тільки потім почавши переговори з нею за умовами договору.