Розрахувати відсотки по іпотеці, використовуючи формули вирахування
Як розрахувати точну відсоткову ставку за іпотечним кредитом?
Коли ж позичальник приходить в цей банк, то дізнається, що у нього ситуація непроста, іпотечний кредит він отримає, але ризик великий, а значить, і ставка буде не 11%, а мінімум 13%. А коли позичальник принесе документи і заповнить заявку, то ставка може зрости вже до 15%. Коли ж через місяць рішення буде прийнято, то виявиться, що кредитор готовий видати позику, але під 16%. У цій ситуації важко заздалегідь розрахувати процентну ставку по іпотеці. І щоб не втрачати час, позичальник часто погоджується навіть на такі відсотки.
Тому позичальник повинен знати, що якщо банк вже на початковому етапі підвищує ставку по іпотеці, то краще звернутися до іншої фінансової установи. Порядок нарахування відсотків, їх розмір і терміни виплати визначаються договором іпотеки, і змінювати їх без згоди позичальника банк не має права. При цьому розмір процентної ставки не дозволяє сказати, скільки позичальник заплатить в результаті. Як правило, іпотечний кредит надається на термін 10, 15 або 20 років, і від цього терміну залежить, який відсоток буде виплачуватися.
Однак варто мати на увазі, що у банків власні методи розрахунку і відрахування за відсотками. Термін позики на 10 років становить не 120 місяців, а 122. При цьому кредитна організація дає згоду на перший місяць взяти тільки відсотки, без частки основного боргу. Щоб не заплутатися у всіх тонкощах розрахунку за іпотечними процентами, позичальникові необхідно знати певні формули вирахування відсотка за іпотекою.
Формула розрахунку складних відсотків
Перед тим, як розрахувати складні процентні ставки, необхідно згадати про інфляцію, яка є основною причиною переплат по іпотеці. Рублі, які зберігаються «в панчохах» дешевшають з кожним днем. Якщо покласти туди 1000 рублів і залишити її на 3-4 місяці, то через цей час інфляція «з'їсть» приблизно 170 рублів, а якщо залишити цю тисячу ще на кілька місяців, тоді з 830 рублів забереться ще 170 рублів і т.д.
Таким чином, через рік від вашої 1000 рублів не залишиться практично нічого. Її вартість дорівнюватиме нулю. Таке явище називається - відрахування складного відсотка за іпотекою, і більшість кредиторів її активно використовують. Розрахувати складні відсотки можна за формулою:
Формула для розрахунку складних відсотків по іпотеці
1000 x (1 + 0,2) 2 = 1440 (рублів)
Як ми бачимо, через півроку до своєї тисячі доведеться доповісти 440 рублів, щоб її вартість була такою ж, як і сьогодні. Дані розрахунки за іпотечними процентами показують наочним чином, що в розмір іпотечної ставки, крім банківських націнок, входить ще й інфляційний відрахування.
Як розрахувати прості відсотки?
В цьому випадку діє єдине правило - відсотки нараховуються тільки на основну суму боргу. Математично ця операція простіше, хоча економічної точки зору менш справедлива. Загальна формула розрахунку іпотеки простий відсоткової ставки:
1000 x (1 + 0,2 x 2) = 1000 x 1,4 = 1400 рублів.
Але існують і інші способи зробити відрахування відсотків по іпотеці.
Способи розрахувати процентну ставку по іпотеці?
Припустимо, що банк видав позичальникові 20 000 доларів на 10 років під ставку 10%. Скільки всього доведеться заплатити?
Спосіб 1: Незручний, але справедливий. Найпростіший шлях - рівномірно погашати розмір позики і платити відсотки на залишок боргу. В цьому випадку особливої різниці між простими і складними відрахуваннями немає.
В кінці першого року будуть повернуті:
В кінці другого року платимо:
У загальному вигляді виходять такі формули:
Спосіб розрахувати відрахування за іпотечними процентами
Цей спосіб більш вигідний кредитної організації, а ось позичальникові краще зрушити виплати подалі і платити рівними частками.
Справа в тому, що за другим способом позичальник виплачує процентну ставку на всю суму позики протягом всього терміну, в тому числі і на ту частину, яку позичальник давно повернув. Тут працює така формула:
У чистому вигляді такий підхід зустрічається рідко, в усякому разі, у солідних кредитних організацій.
Спосіб 3: Чесний, але непростий. В цьому випадку при відрахуванні потрібно розглянути поняття дисконтування, оскільки платежі розділені часом, просто складати їх не цілком правильно. Коректніше знайти їх сумарну наведену вартість, а потім підставити в формулу суму позики і визначити, чому дорівнює разовий платіж.
Розрахувати відсотки по іпотеці, використовуючи прості формули
Розділивши величину позики в нашому випадку 20 000 $ на вираз (1 + r) n r. отримаємо шукану суму разового платежу. Для терміну 10 років і ставки 10% аннуїтетний множник дорівнює 6,14, так що річний платіж складе 20 000 $: 6,14 = 3255 $. У цій сумі вже є і відсотки, і погашення основного боргу. Рік від року частка відсотків буде знижуватися.
Спосіб 4: Привабливий, але складний. Деякі банки встановлюють певну суму щомісячних відрахувань і відрахувань в рахунок погашення основного боргу, а на решту суми нараховують відсотки. При такій схемі утворюється такий собі «хвіст», який погашається в останній рік іпотеки. Наприклад, при сумі позики в ті ж 20 000 $ позичальник протягом 9 років погашає по 1500 $ + відсотки на залишок, а в десятий рік платить останні 6500 $ + річні відсотки по ним. У цьому випадку загальна формула виглядає так:
Si = A + r [S - A (i - 1)], де A - встановлена сума відрахувань.
При використанні цієї схеми, загальна сума виплат по іпотеці буде більше, ніж в першій і третій схемах. Однак замість банк приймає всі додаткові ризики і відрахування на себе.
Що вигідніше для позичальника?
Інша проблема - ризик зміни процентних ставок. Якщо ставки виростуть, то для позичальника вигідний спосіб 4 - з «хвостом»: йому буде легше сплатити велику суму в кінці терміну, коли вона знеціниться. Якщо ж ставки будуть падати, то вигідніше спосіб 1. в якому платежі по іпотеці зміщені до початку: їх загальна сума при цій схемі виявляється менше.
Таким чином, прийнявши рішення про те, щоб взяти іпотечний кредит, подавайте документи не в один банк, а відразу в кілька. Безумовно, іпотека - недешеве задоволення. Однак, незважаючи на всі ті складності, які позичальникові необхідно подолати, намічається і якийсь прогрес в сфері іпотечного кредитування вУкаіни. Тому кількість позичальників незабаром має зрости.