Розірвання іпотечного договору варіанти
Найбільш часто розірвання іпотечного договору здійснюється:
- з ініціативи банку, приводом для чого стають істотні порушення позичальником умов іпотеки;
- за угодою сторін, коли банк і позичальник знаходять компресним для всіх сторін рішення.
На жаль, розірвання іпотечного договору з ініціативи і одностороннім рішенням позичальника практично нереально. хоча з точки зору закону і допустимо. Тут виникають все ті ж самі складні, що і при спробах позичальників розірвати договори споживчого кредитування - вкрай важко підібрати основу і практично не можна, за винятком поодиноких випадків, довести наявність такої підстави.
Розірвання іпотечного договору за ініціативою банку
У більшості випадків ініціатором розірвання іпотечного договору стає банк. Причиною може послужити будь-яке серйозне порушення позичальником зобов'язань, але, як правило, банки посилаються:
- На нецільове використання позикових коштів - на будь-які потреби і цілі, які не обумовлені умовами договору. Незважаючи на те, що сьогодні позичальникам вкрай важко приховано розпорядитися отриманим фінансуванням, деяким вдається, в тому числі з використанням різного роду «сірих» схем, спрямувати кошти на зовсім інші цілі, ніж зазначено в кредитному договорі.
- На обман, надання клієнтом неправдивих відомостей, підроблених документів при оформленні іпотеки. Самі по собі виявлені факти рідко ведуть до розірвання договору, але якщо вони стали причиною або сприяли порушенню позичальником зобов'язань, то банк обов'язково скористається ситуацією і або запропонує позичальникові розірвати договір за згодою, або звернутися з відповідним позовом до суду.
- На порушення умов застави, що спричинило його втрату, псування, серйозне зменшення вартості. Забезпечення, яке втратило свій первинний вигляд або істотно втратила в ціні з вини позичальника-заставодавця, об'єктивно вже не може вважатися надійним. Не виключено, що перед розірванням договору банк зажадає надати інше забезпечення для зміни умов іпотеки, але цілком імовірно, особливо якщо є проблеми з погашенням кредиту, відразу ж заявить про розірвання.
- На порушення умов страхування застави. У цьому випадку складається приблизно така ж ситуація, як і при втраті запорукою своїх початкових характеристик. Але для початку, швидше за все, позичальникові надійде вимога про усунення порушень.
Якщо позичальник просто не платить по іпотеці, то про розірвання договору відразу зазвичай не йдеться. А ось якщо банк вважатиме за потрібне звернутися до суду з вимогою про стягнення заборгованості, то одночасно буде заявлено і вимога про розірвання іпотечного договору.
Чи може позичальник розірвати іпотечний договір
Таке право у позичальника є. Розірвання договору можливе або за угодою сторін, або в судовому порядку. Інша справа, що реалізувати це право практично нереально. Єдине більш-менш «робоче» підстава - істотна зміна обставин, в наслідок чого позичальник не може виконувати свої зобов'язання. Але потрібно буде довести, що про таку зміну обставин позичальник не міг припускати на момент оформлення іпотеки, так само як і не міг вжити заходів, щоб такі обставини запобігти, а при їх настанні - усунути.
Розірвання іпотечного договору за згодою сторін
Це найкраще, мабуть, рішення для всіх сторін. Але банки не підуть на угоду, якщо воно не буде для них вигідним.
Найбільш часто вдається досягти угоди в наступних випадках:
- Позичальник хоче продати заставу і розплатитися за рахунок виручених коштів по кредиту. Щоб знизити свої ризики і отримати гроші, банк, швидше за все, запропонує реалізацію застави своїми силами або під його повним контролем.
- Позичальник хоче відмовитися від іпотечного договору з переведенням боргу та інших зобов'язань на іншу особу. Фактично в такій ситуації мова йде і про продаж застави, і про передачу слідом за цим своїх кредитних зобов'язань. Якщо вдасться цей варіант узгодити з банком, то іпотечний договір розривається, а новий - полягає вже з іншим позичальником-заставодавцем.
Інші варіанти теж не варто відразу ж відкидати. У будь-якому випадку, якщо виникла необхідність розірвати договір, доведеться звертатися в банк. Не виключено, що взаємними зусиллями буде знайдений оптимальний варіант.