Ринок заміської нерухомості спеціалізація і ще раз спеціалізація

- Якими особливостями відрізняється нижегородський ринок заміського житла?

- Ринок заміського житла почав формуватися, природно, не в регіональних, а в столичних містах. Тому багато аспектів, властиві нинішньому стану нашого ринку, сформовані тими уявленнями про заміське житло, якими жили Київ і Харків. Говорячи про заміському ринку регіону, ми повинні розуміти, що він дещо інший. З іншими грошима і іншими моментами, які є обов'язковими тут, але не в Москві (хоча можуть і бути схожими на столичні). Наприклад, в Москві існує поняття престижності напрямків, на які зав'язані цінові коефіцієнти, - Рублево-Успенське, Дмитрівське, Ризьке напрямки. У нас картина схожа, оскільки престижні напрямки теж існують - Богородское і Кстовському. Причому, друге зовсім скоро може вирватися вперед, оскільки на цьому напрямку заявляються великі проекти.

Чому це так? Перш за все, елітне житло формується у верхній частині міста і в його історичній частині. Перші елітні заміські будинки також належать VIP-клієнтам, а не представникам середнього класу. Ці будинки мають дві позиції. Позиція second house (другий будинок) -дом вихідного дня і для проживання в будні, звідси - потреба в транспортній доступності. Тому і виникають Богородское і Кстовському напрямки в 30-кілометровій зоні від меж міста. Holiday house - будинок для вихідних і відпусток - може перебувати і далі, в межах 50-80 кілометрів від міста. Це Городецький район, узбережжя Горьковського моря, де сформована зона відпочинку і розваг. Таке історичне формування заміського ринку.

У Москві в формуванні ціни бере участь такі фактори, як близькість води або ліс. У нас, як правило, платоспроможні клієнти хочуть і те, і інше, тому селища і Богородського, і Кстовского, і Городецького напрямків у своєму розпорядженні і водоймами, і лісовими угіддями. Я не кажу про таких реаліях, як наявність таун-хаусів у селищі. Для порівняння: московські «Барвиха» і «Барвиха-2» продавалися за досить високими цінами, і це саме таун-хауси. На нашому ринку таун-хаус не є для VIP-клієнта об'єктом для покупки. Клієнти розглядають тільки окремі будинки. Проте, таун-хауси на ринку неминуче з'являться, так вони вже й заявлені в деяких проектах, наприклад, «Чеська село», «Гранд-парк» та ряд інших. Але питання в тому, який їх обсяг ринок може «проковтнути». Таун-хаус сьогодні дорожче, ніж квартира, а середньому і економ-класу спочатку потрібно визначитися з основним житлом, і тільки потім думати про заміському.

- Який же будинок є для VIP-клієнта об'єктом для покупки?

- Що входить в поняття утримання житла?

- Крім чистки доріжок і загальних під'їзних шляхів, це і обслуговування комунікацій, і всі, що потрібно для нормальної життєдіяльності селища. Зверніть увагу, якщо раніше при продажу ділянки або будинку називалася тільки вартість землі і підряду на будівництво будинку, то зараз почали називати і вартість обслуговування. Ще в минулому році ніхто не цікавився, що собою являє система управління селищем, хто буде керувати і за які гроші. Але ж котеджне селище - це не просто група красивих будиночків, обнесених огорожею і забезпечених охороною, - це ще й елементи інфраструктури. Загальний пляж, громадська літній майданчик і так далі - з цим завжди пов'язане формування заміських проектів. Сьогоднішні нові проекти: «Резиденція« Безводне »(« Ніжегородкапстрой »),« Русское поле », мега-проект в Кстовському районі, який ось-ось вийде на ринок - всі вони включають в себе елементи інфраструктури. Проект «тераску» ( «Роза вітрів») включає три гірськолижних спуску, готель, тобто, це зона відпочинку вихідного дня, а поруч котеджне селище.

- Чи добре таке сусідство для власників котеджних селищ?

- Я завжди ставлю собі це питання. Так, з одного боку, добре, тому що вони можуть пільгово, за заявами девелоперів, користуватися послугами туристичного комплексу. Але що значить «пільгово»? З іншого боку, якщо туристична компанія не зможе забезпечити постійне стовідсоткове заповнення готелю, хто буде містити цей гірськолижний спуск? Ті, хто купив котеджі навколо готелю? Звичайно, в умовах несформованого ринку всі ці питання поки залишаються відкритими. За останні кілька років щорічно заявляється 10-15 котеджних селищ. Відсотків сорок з них припиняють будівництво, починають міняти концепцію, у них щось відбувається з комунікаціями або проект просто завмирає з незрозумілої причини, як сталося з «Княжих полем». Це нагадує ринок готелів - ринок обіцянок і нездійснених очікувань. Селище заявляється, потім виходить з продажів. Тобто, в формуванні способу життя на ринку заміської нерухомості відбуваються якісь зрушення, і їх станеться ще дуже багато.

- Як ріелторські співтовариство реагує на зміни на ринку?

Чому ми з самого початку не потрапили в продаж котеджів? Причин тому дві. Ні в одному агентстві нерухомості немає спеціалізованого відділу заміської нерухомості. Тобто фахівці ріелторських агентств продають квартири і офіси, здають приміщення в оренду і заодно займаються заміською нерухомістю. Але продукт заміської нерухомості сильно відрізняється від продукту нерухомості в місті.

- У чому полягає відмінність?

- Що ж повинні враховувати ріелтори, входячи на ринок котеджного будівництва?

- Перш за все - спеціалізація, спеціалізація і ще раз спеціалізація. Найвищий рівень комунікабельності, гнучке ведення переговорів, знання до тонкощів всіх юридичних основ. VIP-клієнт, як правило, вже має заміський будинок. Він або змінює його, або набуває другий, скажімо, дітям. Так, зараз з'явилися продажу в «Приозерному», де в зв'язку зі стихійною передісторією позначилися свої мінуси: немає єдиного архітектурного стилю; під'їжджаючи до селища, треба проїжджати громадський пляж; немає особливої ​​інфраструктури розваг.

- Хто входить до групи VIP-клієнтів?

- Високооплачуваний топ-менеджмент, власники бізнесу (хороший автосервіс, наприклад). Це не бізнес-еліта, але підприємці з досить високим рівнем доходів.

- Можна позначити якісь певні складнощі, що виникають при покупці котеджів? Наприклад, покупка неразмежеванной землі?

- Продукт повинен бути сформований. Як товар, викладений на прилавок, повинен мати термін придатності. Якщо брокер або ріелтор має досвід роботи на ринку, дорожить своєю репутацією і володіє певним обсягом знань, він не буде продавати неразмежеванний ділянку, тому що це ввергає клієнта в можливі судові процедури з маленькими шансами на виграш. Наприклад, ріелтор пропонує ділянку на схемі номер такий-то. Для суду це несформований, що не має меж земельну ділянку, відповідно, не має права власності. Якщо селище з якихось причин «зупинився», наприклад, його кинули, людина не зможе продати цю ділянку землі, тому що у нього немає потрібних документів. І окреслити клієнту такі перспективи правдиво - справа честі ріелтора, якщо він дорожить своєю репутацією. Звичайно, ціна за неразмежеванний ділянку має бути іншою. Але парадокс в тому, що ріелтору невигідно продавати за нижчою ціною, тому що він працює за комісію від суми угоди. Виникають ножиці між репутацією, моральними принципами роботи ріелтора і миттєвими заробітками.