Реальний договір і консенсусний його відмінності
Правові характеристики договору визначають його сферу і поширеність застосування. Однією з найбільш часто згадуваних характеристик угоди, укладеної як в письмовому, так і в усному вигляді, є її реальність чи консенсуального.
Поняття реальності і консенсуальності
Зазначений критерій характеризує момент вступу договору в законну силу. Реальний договір можна визначити як угоду, яка вступає в законну силу з моменту передачі речі або здійснення іншої дії, передбаченого умовами угоди. Правова теорія визначає приблизний перелік реальних договорів.
Консенсуальної договір вважається укладеним, навпаки, з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних пунктах угоди. Сторони можуть не дійти згоди по деяким пунктам, проте це не буде впливати на дійсність угоди а в разі, якщо такі пункти не відносяться до основних умов договору. Прикладами консенсуальних договорів є договір постачання, купівля-продаж. Самими умовами угоди може бути передбачений момент передачі майна. Однак в цей момент договір вже дійсний.
Реальність договору оренди
Загальна теорія права визначає договір оренди як консенсусний. Однак цілком чи застосовна така характеристика до угод, наприклад, прокату або найму житлового приміщення як різновидів договору найму?
Момент передачі майна орендарю регулюється положеннями ст. 611 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до положень цієї статті орендодавець зобов'язаний передати орендареві майно у відповідності з термінами, встановленими договором найму. Якщо орендодавець не передасть таке майно в установлений термін, орендар має право вимагати передачі майна, що є об'єктом оренди та відшкодування збитків. Якщо термін передачі майна умовами угоди не встановлено - застосовується розумний термін.
Консенсуальної характер найму також виходить з самого визначення договору оренди. Договір найму можна визначити як угоду, згідно з положеннями якої, наймодавець зобов'язується передати, а наймач - прийняти встановлене майно, і внести грошові кошти в якості орендної плати. Таким чином, законодавцем встановлена конструкція «укладення договору - передача майна». Ці дві події є послідовними, а не одночасними.
Нормами ЦК не встановлено прямо консенсусний характер договору оренди. У зв'язку з цим у практикуючих юристів і просто сторін правовідносин по угоді може виникати питання про можливість встановлення реального характеру договору шляхом встановлення його відповідних положень. Прихильники такої позиції посилаються на принцип свободи, а й волі сторін, як один з основоположних принципів цивільного права.
Однак в такому випадку слід звернутися до положень тієї ж ст.433 ГК РФ. Вона встановлює, якраз принцип свободи волі сторін, однак робить відсилання до того, що така угода не повинна суперечити закону. Передбачення іншого, ніж встановлено законом, порядку укладення та виконання договору неправомірно.
Можливість зміни характеру договору сторонами
Сторони не можуть визначити момент дійсності угоди самостійно, зробивши його реальним. Однак відсутність такої можливості у разі не зменшує права контрагентів. У разі коли орендар хоче застрахувати себе від оплати за межі не передане майно орендної плати, закон надає йому певну страховку. Так, орендар звільняється від обов'язку внесення орендної плати за користування майном за період, в який останнім не було йому передано.
Умовно кажучи, якщо орендарю майно було передано із запізненням на місяць, а термін оренди становить 11 місяців, він повинен буде внести орендну плату тільки за 10 місяців реального користування майном. Для орендодавця ж встановлення реального характеру договору не несе ніякої практичної цінності.
Характер договору, безумовно, має значення для практичної діяльності, особливо в разі виникнення конфліктів між сторонами. Однак якщо такі конфлікти стосуються невиконання обов'язки наймодавця по своєчасному трансферу майна наймачеві, законом передбачені санкції за порушення договору. Фактично сенсу в зміні характеру договору з волі сторін немає. Таке мінімальне порушення закону може спричинити за собою негативні наслідки у вигляді визнання договору недійсним.
- Головні особливості договорів оренди
- Претензії про порушення умов договору оренди
- Змінна частина орендної плати
- Пені за прострочення платежу оренди
- Стягнення заборгованості по орендній платі та неустойки
- Умови договору оренди нежитлового приміщення
