Реалізація заставного майна порядок, процедура
Інтереси та вигоди кредитора від реалізації застави
Система заставного кредитування і її розвиток серйозно залежні від загального стану економіки, рівня платоспроможності населення і тенденцій на ринку нерухомості та автотранспорту, які є найбільш частими об'єктами застави в кредитних правовідносинах.
Виходячи з реалій сьогоднішнього дня, можна сказати про деякі зміни в підході банків до звернення стягнення на заставу. Виділимо головне:
- Банки все частіше готові піти на задоволення своїх вимог до позичальника-боржника саме за рахунок застави, минаючи стадії переговорів, листування та примусового судового стягнення або проходячи їх дуже швидко. Таким чином, для багатьох банків став характерний більш жорсткий підхід до фінансових проблем позичальника, винятком можна вважати, мабуть, тільки іпотеку і тільки якщо мова йде про набутий і складається в заставі єдиному житло позичальника.
- Ще не так давно заставне майно практично завжди визнавалося непрофільним активом банків, який в більшості своїй намагалися швидше реалізувати. Сьогодні на тлі накопичення таких активів, їх частою неліквідності, складнощів з продажем по більш-менш вигідною вартості, деякі банки стали розглядати варіанти отримання свого прибутку іншими способами, ніж реалізація застави. Поки позначена тенденція добре простежується в системі заставного кредитування юридичних осіб, особливо при іпотеці. Але не виключено, що такий же підхід буде перенесений і в сферу кредитування населення. Хорошою альтернативою реалізації майна стала його здача в оренду.
В цілому ж можна сказати, що реалізація застави - це далеко не завжди очевидний процес. У ряді випадків банк може цікавити сам актив, а не доход від його продажу. Але для позичальників-боржників ні той, ні інший варіант принципової різниці не мають.
Варіанти реалізації застави
Питання звернення стягнення на заставу, в тому числі його реалізації, регулюються багатьма законами.
Особливості процедури залежать від наступних обставин:
- Вид застави - транспорт, нерухомість, земельну ділянку, цінні папери, рухоме майно і т.д.
- Статус застави, права кредитора і боржника щодо застави, хто саме є власником.
- Умови договору про заставу, що стосуються порядку, прав і обов'язків сторін при настанні підстав для задоволення вимог кредитора за рахунок застави.
- Обставини, супутні і впливають на порядок звернення стягнення на заставу, наприклад, початок процедури банкрутства боржника.
- Досягнуте між кредитором і боржником угоду з приводу застави і розпорядження ним.
Виходячи з усіх обставин, на практиці реалізація застави можлива трьома основними способами:
- Кредитор і боржник приходять до угоди про порядок реалізації застави
Тут можливі різні підходи. В основному реалізацією займається або кредитор, інформуючи боржника і погоджуючи з ним важливі аспекти продажу, або боржник, але під контролем кредитора, особливо що стосується питань ціни і термінів. Як правило, до такого варіанту реалізації застави сторони приходять з метою отримання найбільшої його вартості. Загальноприйнятою практикою є виставлення об'єкта застави на продаж за ринковою, але трохи більшою (+ 10-15%) вартості, яка повинна більш-менш покрити витрати, пов'язані з торгами і рішенням різного роду формальностей. Але нерідко доводиться і знижувати ціну - все залежить від ринкових тенденцій і стану попиту. Зазначений порядок реалізації неможливий, якщо сторони не дійшли згоди або згодом з'явилися розбіжності. Але зате його відрізняє швидкість врегулювання питань, можливість виручити гарні гроші з продажу застави і в цілому мінімальність витрат.
- Безумовний або відповідно до судового рішення перехід застави у власність кредитора
В цьому випадку всі питання, пов'язані з розпорядженням запорукою, кредитор буде вирішувати самостійно, діючи на правах власника. Він може продати об'єкт застави, здати в оренду або розпорядитися іншим чином. Для цілей забезпечення взаєморозрахунків між кредитором і боржником попередньо проводиться оцінка застави, яка зазвичай відповідає ринковій вартості об'єкта на момент здійснення оціночних заходів. Якщо говорити про банки, то вони в більшості випадків намагаються швидше продати актив, інакше його тривале перебування на балансі зажадає несення додаткових витрат. Крім того, поки об'єкт не реалізований, банк також буде нести витрати, зумовлені формуванням резерву на проблемні заборгованості, або буде змушений якось вирішувати питання із закриттям проблемного кредиту.
- Реалізація застави в рамках виконавчого виробництва
У цьому випадку на підставі судового рішення і за умови, що кредитор не є власником застави, питання примусового стягнення, в тому числі за рахунок його звернення на заставу, передаються судовим приставам. Реалізація застави після первинно проведеної ринкової оцінки або оцінної експертизи, яка призначається за наявності спору про ціну застави після оцінки, здійснюється шляхом організації та проведення публічних торгів.
Одна з ключових проблем реалізації застави з торгів - ймовірність серйозного падіння ціни продажу, причому ця обставина зустрічається все частіше. Така тенденція обумовлена трьома факторами:
- потенційної небезпекою угоди для покупця, який в майбутньому цілком може зіткнутися з фактами обтяження придбаного майна правами третіх осіб, наприклад, проживають в іпотечній квартирі дітьми;
- кредитор і боржник не є учасниками торгів, а приставу, по суті, все одно, за якою ціною об'єкт буде проданий;
- в суспільстві, ділових колах і в середовищі експертів набуло поширення думка про те, що з торгів, організованих приставами, майно завжди можна купити дешево, тому багато потенційно зацікавлені в покупці особи свідомо грають на пониження ціни і створюють для цього всі умови.
У зв'язку з цими особливостями доведення кредитором і боржником справи до продажу застави з торгів, організованих приставами, є далеко не вигідною перспективою розвитку подій. Тому доцільно використовувати всі можливості, щоб реалізувати заставу за найвищою ціною. Тут слід врахувати, що різниця між отриманою від продажу об'єкта застави сумою і розміром погашеного боргу, тобто така своєрідна прибуток, передається боржнику. Зрозуміло, якщо заборгованість за своїм обсягом порівнянна або менше ймовірної суми від реалізації застави. Але навіть якщо більше і набагато, ніж дорожче буде реалізований об'єкт, тим менше залишиться гасити боржника за рахунок інших джерел. Тому інтерес у продажу подорожче є у все учасників зобов'язання - і кредитора, і позичальника.