Продаж квартири іпотечникам

Кожен покупець з позиковими коштами, який шукає квартиру на вторинному ринку, хоча б один раз зустріне на своєму шляху власника, який не погодиться продавати квартиру по іпотеці, вважаючи, що це довго і клопітно. Однак процедура оформлення іпотечної угоди за останні кілька років спростилася і тому проходить швидше, ніж раніше.

«Дійсно, продаж нерухомості покупцеві, котра має послугами іпотечних програм банку, на перший погляд може здатися дещо складною. Це пов'язано з тим, що страхова компанія і банк вимагають детальну інформацію про квартиру: про її власників, мешканців, технічний стан квартири. Однак, якщо докладніше розглянути це питання, стає ясно, що фактично банк і страхова компанія наполягають на наданні тих документів, які покупець повинен вимагати від продавця сам, щоб мати повну інформацію про ту нерухомості, яку набуває, а також зареєструвати угоду. Уважне ознайомлення з документами дозволить йому, по-перше, уникнути ризиків, пов'язаних з втратою права власності, а по-друге, визначити реальну вартість квартири відповідно до її технічним станом і оцінкою незалежного експерта », - розповідає Сміла Гасяк, заступник голови правління банку «Хоум Кредит».

Христина Рзаева, директор з продажу Незалежного бюро іпотечного кредитування, звертає увагу, що «пакет документів, що надаються в банк для схвалення об'єкта, трохи більше, ніж той, який потрібен просто для реєстрації угоди після підписання договору купівлі-продажу. Але потрібно враховувати, що якщо квартира, що купується за гроші, перевіряється на юридичну чистоту (а це обов'язково роблять все ріелтори, а ті, хто не наймає ріелтора, віддають документи на перевірку в юридичні компанії), то для такої перевірки необхідний той же самий пакет документів, який вимагає банк. На сьогоднішній день покупців, які не наймають ріелтора або набувають квартиру без перевірки, практично немає, тому можна зробити висновок: пакет документів для угоди із залученням кредитних грошей і за готівкові кошти однаковий ».

Продавцю потрібно надати наступний пакет документів:

правовстановлюючі документи на квартиру;
копії паспортів (свідоцтв про народження) власників;
експлікація, поверховий план, довідка БТІ;
виписка з будинкової книги;
копія фінансового особового рахунку.

За словами Кирила Суслова, керівника іпотечного брокера «Легкокредит», зазвичай банки просять продавця до угоди надати копію паспорта та водійські права. Якщо водійських прав немає, то їх може замінити військовий квиток. Якщо ж і його немає, то доведеться брати довідки з диспансерів. Такі вимоги не у всіх банків, але в разі, якщо власники квартири - люди похилого віку, довідки з диспансерів будуть потрібні з високим ступенем ймовірності. Довідку можна отримати в диспансері за місцем прописки за один день. Туди треба прийти і сказати: «Мені потрібна довідка про те, що я не перебуваю на обліку». Лікар проведе з вами коротку бесіду і видасть довідку ».

Процедура незалежної оцінки квартири - цілком і повністю турбота покупця, він оплачує і організовує відвідування квартири фахівцем з оцінної компанії. Продавцю потрібно лише в обумовлений час на півгодини пустити оцінювача в свою квартиру. «Насправді продавець дійсно трохи програє за термінами, якщо ви купуєте квартиру за допомогою іпотеки. Зазвичай в цьому випадку втрачається від трьох до семи днів на проведення оцінки квартири незалежним оцінювачем, а також отримання висновку страхової компанії про прийняття на себе ризиків по даному об'єкту нерухомості. Як тільки ці висновки готові - банк приймає рішення про умови угоди, в Альфа-Банку, наприклад, всі ці процедури проводяться за три дні », - обнадіює всіх учасників іпотечної угоди керівник блоку« Іпотечне кредитування »Альфа-Банку Ілля Зибарев. Павло Рибаков повідомляє, що український іпотечний банк готовий вийти на угоду протягом 2-3 днів з моменту надання пакета документів. Але є банки, які більш тривалий термін схвалюють квартиру, особливо якщо позичальник набуває її без допомоги ріелтора або іпотечного брокера. До речі, якщо продавець володіє житлоплощею менше 3 років або з яких-небудь причин не хоче показувати повну ціну квартири, деякі банки дозволяють вказати в договорі купівлі-продажу ціну до мільйона рублів. Цей момент потрібно лише заздалегідь обумовити з покупцем.

Існує проблема, пов'язана з тим, що «продавці часто хочуть отримати гроші за квартиру прямо в день підписання договору купівлі-продажу, однак в разі іпотеки спочатку повинна пройти державну реєстрацію переходу права власності і застави на користь банку. Але нетерплячі можуть знайти компроміс: покупець оплачує прискорену реєстрацію договору купівлі-продажу, і вже через тиждень, продавець отримує гроші з осередку », - зазначає Кирило Суслов.

Отже, послідовність подій така:

покупець дає аванс,
продавець надає покупцю пакет документів для передачі в банк,
готується звіт про оцінку (термінова оцінка - від доби, зазвичай 3 дні),
банк і страхова дають згоду, банк готує договір купівлі-продажу (3 дні),
підписання договору купівлі-продажу,
реєстрація,
видача свідоцтв покупцеві і грошей продавцю.

Ілля Зибарев впевнений, що «іпотечна угода більш надійна для продавця і для покупця, так як банк бере участь в організації самої угоди, всі документи ретельно перевіряються, і продавець отримує додаткові фінансові гарантії, у нього знижується ризик зриву угоди».

Покупець по іпотеці - те, що називається на ріелторському мовою «прямий покупець», який не залежить від альтернативних угод. Продаючи йому, можна уникнути проблем, які часто виникають у звичайного покупця на вторинному ринку, якщо він купує цю квартиру на кошти від продажу своєї квартири і хоче провести операцію в один день.

Головний аргумент для продавців, вважає Павло Рибаков: «Наш клієнт викликає довіру. Це громадянин, якому банк не боїться надати кредит, він не рівня незрозумілим особистостям, які і з закладанням грошей, і з реєстрацією можуть так на угоді Намудрували, що можна і без квартири і без грошей залишитися ». Банк фактично є стороною угоди і має намір провести її так, щоб потім не загрузнути в судових розглядах. Як правило, банки готові надати сервіс по проведенню операції: депозитарій, нотаріус, реєстрація, додає він. До того ж основна сума грошових коштів видається банком, і продавець отримує гарантію, що купюри справжні. Таким чином, зовсім небагато програючи по часу, продавець по іпотеці отримує вагомі гарантії, що операція пройде гладко і спокійно і що гроші за квартиру їм будуть отримані в повному обсязі і вчасно.

Джерело: журнал «Власник», sob.ru