Продаж частки в квартирі іншого власника покрокова інструкція, документи, податок
Продаж частки в квартирі іншому власнику здійснюється за особливими правилами, які вимагають дотримання спеціальних формальностей. Правовий статус часткової власності має на увазі обов'язкове врахування думки інших пайовиків при відчуженні частини житлового приміщення, за винятком окремих випадків.
Правовий статус власника частки в квартирі
- договір на продаж частки в будь-якому випадку вимагає нотаріального посвідчення;
- оплатне відчуження зобов'язує продавця попередньо повідомити решту пайовиків, у яких є переважне право викупу;
- безоплатне відчуження частки не потребує узгодження з іншими власниками.
Таким чином, будь-який договір щодо розпорядження частковою власністю буде необхідно засвідчити в нотаріальній конторі, а при продажу - необхідно дотримати процедуру повідомлення інших власників об'єкта нерухомості. Такий порядок поширюється на кожного пайовика, незалежно від розміру частки і підстав її придбання.
Покрокова інструкція для продажу частки житлового приміщення
Для початку процесу продажу частки власник повинен визначити ціну і умови майбутньої угоди, так як це безпосередньо вплине на подальші формальності.
Визначення умов договору купівлі-продажу відбувається між продавцем і покупцем, інші власники часткою не мають права впливати на процес переговорів.
Перший етап. Визначення умов угоди між продавцем і покупцем
Для здійснення угоди сторонам потрібно досягти домовленостей за наступними умовами:
- предмет договору - частка в загальному праві на житлове приміщення (необхідно описати не тільки правові характеристики та розмір частки, але і детально зафіксувати дані об'єкта нерухомості);
- ціна договору та умови оплати - вказується повна сума, яку продавець отримає за відчужувану частку, а також порядок отримання грошових коштів;
- інші умови угоди, за якими контрагенти досягли домовленостей.
Саме ці умови будуть використані при дотриманні наступної процедури узгодження факту продажу з іншими пайовиками.
Другий етап. Повідомлення співвласників про продаж частки
Можливість продати частку на умовах, зафіксованих в договорі, безпосередньо залежить від дотримання порядку повідомлення інших пайовиків, а також підсумку цієї процедури. Порушення правила про обов'язкове повідомлення може спричинити визнання угоди недійсною за позовом заінтересованої особи.
Повідомлення при продажу частки має здійснюватися з урахуванням таких особливостей:
- кожному власникові права часткової власності в квартирі має бути направлене повідомлення із зазначенням докладних умов продажу, в тому числі ціни договору;
- таке повідомлення підлягає направленню, навіть якщо набувачем за договором виступає один з власників часткою;
- в термін, зазначений у повідомленні, але не пізніше одного місяця з моменту його отримання, власники інших часток мають право переважного придбання.
Зверніть увагу! В даному документі не потрібно вказувати дані покупця, так як це не має юридичного значення.
Даний документ має бути вручений під розпис, або може бути направлений поштовим відправленням з повідомленням про вручення. Продавець зобов'язаний мати у своєму розпорядженні таким документом для пред'явлення в разі можливого судового спору.
Оповіщення надає кожному співвласнику право придбати відчужувану частку на тих же умовах, що були вказані в договорі. При цьому після вручення документа продавець не має права змінювати умови продажу в більшу сторону.
Після вручення повідомлення у інших пайовиків є місяць, щоб висловити своє ставлення до майбутню угоду. В цьому випадку можуть наступати такі варіанти подій:
- протягом зазначеного терміну жоден із співвласників висловить своєї думки і не відповість на повідомлення - угода може відбутися на умовах, зазначених в договорі;
- співвласники можуть відразу відповісти відмовою від переважного права на купівлю частки - угода може відбутися відразу після отримання офіційної відмови;
- один або кілька пайовиків можу скористатися своїм правом і вимагати укласти договір купівлі-продажу з ними - в цьому випадку первісна угода не може відбутися, відчуження буде проводитися на користь одного з власників.
Зверніть увагу! Відсутність будь-якої відповіді після закінчення одного місяця, так само як і офіційно виражений відмова від переважно права покупки, дає можливість продавцеві реалізувати угоду тільки на тих умовах, що були вказані в повідомленні.
Якщо за підсумками розгляду повідомлення продавець знизить ціну договору, або змінить інші істотні умови угоди, буде потрібно заново провести всю процедуру. Якщо ця вимога не буде виконана, угода може бути визнана недійсною.
Згода на переважне придбання частки можуть висловити одночасно кілька громадян. У цьому випадку кожен з них має право отримати частину відчужуваної частки.
Третій етап. Нотаріальне посвідчення договору
Закон передбачає, що будь-яке відчуження часток має супроводжуватися нотаріальним посвідченням договору. Без дотримання цієї вимоги буде неможливо зареєструвати угоду в органах Росреестра.
Для виконання зазначеного обов'язку, продавець і покупець повинні звернутися в будь-яку нотаріальну контору. В їх присутності нотаріус перевірить умови угоди, а також дотримання вимоги про повідомлення інших пайовиків.
За підсумками перевірки документів нотаріус засвідчить своїм підписом і печаткою договір купівлі-продажу, а також внесе відомості про цей факт в реєстр нотаріальних актів. Після скоєння даних дій сторони можу звертатися за державною реєстрацією переходу права власності.
Четвертий етап. Державна реєстрація угоди
Перехід права власності на частку квартири може відбутися тільки з моменту реєстрації угоди і внесення відомостей в ЕГРН. Для цього продавець і покупець частки повинні звернутися в один з наступних органів:
- установа Росреестра;
- Багатофункціональний центр.
- договір купівлі-продажу частки з відміткою про нотаріальне посвідчення;
- кадастровий паспорт на житлове приміщення;
- згода чоловіка продавця, якщо частка була придбана в період сімейних відносин;
- повідомлення інших пайовиків про майбутній продаж;
- офіційну відмову від переважного права на купівлю частки;
- загальногромадянські паспорти учасників угоди.
Крім особистого звернення, сторони можуть виконати всі формальності через представника. Для цього необхідно оформити нотаріальну довіреність.
Після проведення реєстраційних заходів, відомості про перехід права власності на частку вносяться в ЕГРН, а на договорі купівлі-продажу ставитися реєстраційна відмітка. Сторонам видаються на руки наступні документи:
- виписка з ЕГРН, що підтверджує право власності нового власника частки;
- кадастровий паспорт на об'єкт;
- зареєстрований договір купівлі-продажу.
З цього моменту угода вважається що відбулася, а право власності - зареєстрованим.
Правові наслідки продажу частки в квартирі
Після реєстрації угоди в Росреестра у нового власника виникає весь комплекс прав і обов'язків щодо частини житлового об'єкта, що і інших власників. Крім права власності на частку, одночасно купується право на частину спільного майна квартири. При цьому спільне користування житлом не повинно порушувати права і законні інтереси інших власників.
Продавцю буде необхідно врегулювати податкові зобов'язання після отримання доходу від продажу частки. Для цього необхідно враховувати наступні обставини:
- якщо володіння часткою тривало більше трьох років, ПДФО не підлягає оплаті;
- якщо такий строк не перевищує три роки, податок на доходи сплачується за ставкою 13%, якщо отримана від угоди сума перевищує ціну придбання частки;
- при виникненні обов'язки по сплаті податку продавець може скористатися майновим вирахуванням в податкових органах.
Для нового власника частки одночасно виникає обов'язок по сплаті податку на майно фізичних осіб, який буде розраховуватися виходячи з кадастрової вартості об'єкта. Крім цього, власник буде зобов'язаний сплачувати внески за капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в якому розташована квартира.