Проблеми індивідуалізації раніше врахованих земельних ділянок

Ю.В. Федоренко, здобувач кафедри цивільного права ЮІ ярмо, заступник директора з правових питань «Східно - Сибірське геодезичне підприємство»

раніше врахованих земельних ділянок

Відомості про раніше врахованих земельній ділянці можуть бути включені в кадастр на підставі будь-якого документа, що встановлює або підтверджує право зацікавленої особи на відповідну земельну ділянку. Такі документи, в силу історичних особливостей надання земельних ділянок вУкаіни, часто не мають чіткого опису місця розташування земельної ділянки та, відповідно, знаходиться в них інформація не містить певного набору унікальних характеристик, що дозволяють ідентифікувати земельні ділянки в якості індивідуально-визначених речей. Відносно таких земельних ділянок в державному кадастрі нерухомості (далі - кадастр) в графі «особливі відмітки» вказується: «відомості про точність визначення характерних точок відсутні» або «межа земельної ділянки не встановлена ​​відповідно до чинного законодавства». Вважається, що індивідуалізують ознаками ділянки служать інформація про його місцезнаходження, встановленому щодо орієнтиру, розташованого в межах ділянки і про площі, які, за відсутності встановлених координат його кордонів, на нашу думку, цілком можливо, також визначені недостовірно.

Таким чином, незважаючи на те, що відповідно до ч.3 ст.1 Закону про кадастр під ЦКУ нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в кадастр відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно в якості індивідуально-визначеної речі, щодо раніше врахованих земельних ділянок, законодавчо допускається можливість фрагментарного характеру містяться в кадастр відомостей, котора я створює ситуацію, коли землекористувачі таких ділянок постійно знаходяться в стані активного або пасивного спору.

Така законодавча позиція привела до того, що на сьогоднішній день деякі правовласники раніше врахованих земельних ділянок, з декларованою в кадастр площею, фактично таку площу не мають можливості позичати. Ці наслідки стають реальними, коли суміжні з таким раніше врахованим земельною ділянкою ділянки встають на ЦКУ шляхом проведення кадастрових робіт, при якому відповідно до вимог чинного законодавства визначаються їх межі та площа. Існування суміжного з ними раніше врахованого земельної ділянки, при встановленій законом недосконалою процедурою погодження меж, вже не може їм у цьому перешкодити. Органи ЦКУ, в свою чергу, з огляду на, що кордони раніше врахованого земельної ділянки не встановлені відповідно до чинного законодавства визначаються їх межі та площа. Існування суміжного з ними раніше врахованого земельної ділянки, при встановленій законом недосконалою процедурою погодження меж, вже не може їм у цьому перешкодити. Органи ЦКУ. в свою чергу, з огляду на що кордони раніше врахованого земельної ділянки не встановлені відповідно до чинного законодавства, а суміжні з ними земельні ділянки пройшли процедуру постановки на ЦКУ в повній відповідності з чинним законодавством, не в силах протистояти цьому процесу. В результаті кордону раніше врахованих земельних ділянок стають «затиснутими» в встановлених законом межах суміжних ділянок, а їх площа виявляється менше декларованої.

Склалася ситуація, при якій держава, офіційно визнаючи право володарів раніше врахованих земельних ділянок, фактично не має дієвих механізмів забезпечення визнання цих прав в чітких межах та на певну площу, що створює ситуацію повної віртуальності визнання, як кордонів так і площі, провокуючи тим самим безліч судових суперечок.

Такий, безумовно, сміливий крок органів ДКУ привів, в свою чергу, до ущемлення прав суміжних землекористувачів. Так як відсунути віртуальні кордону раніше врахованого земельної ділянки при такому підході до кадастрового обліку ставати вже неможливо, навіть якщо вони визначені невірно. Примусити правовласника раніше врахованого земельної ділянки уточнити межі шляхом проведення кадастрових робіт ніхто не має права. Як наслідок, витративши чимало часу і коштів на проведення комплексу кадастрових робіт, багато громадян стикаються з ситуацією відмови у взятті на ЦКУ через перетину з межами раніше врахованого земельної ділянки. Свою правоту в такому випадку їм доводиться доводити в суді.

Вважаємо, що подібні рішення про відмови у взятті на ЦКУ прийняті в порушення положень п.3. ст.26 Закону про кадастр, в якому говориться, що орган кадастрового обліку при прийнятті такого рішення про призупинення повинен встановити можливі причини виникнення обставин, які є підставою для прийняття такого рішення. Також фахівцям кадастру важливо пам'ятати і про право органу кадастрового обліку забезпечити усунення зазначеного перетину кордонів (уточнити при наявності передбачених законом підстав розташування кордонів раніше врахованого земельної ділянки) з використанням картографічної основи кадастру, в тому числі чергової кадастрової карти, що випливає з ч.14 ст .35 Закону. В цьому випадку для зіставлення кадастрових відомостей про межі раніше врахованого земельної ділянки, внесених за результатами землевпорядних заходів, і представленого межового плану суміжної ділянки органи кадастрового обліку повноважні проводити заходи щодо контролю правильності визначення місця розташування меж земельної ділянки та координат їх характерних точок.

З огляду на викладене, вважаємо, що впоратися зі ситуацією, що склалася без внесення змін до Закону про кадастр не представляється можливим. Експериментальні рішення органів кадастрового обліку будуть лише періодично міняти місцями правовласників раніше врахованих земельних ділянок з правовласниками суміжних земельних ділянок, ставлячи то одних на роль позивачів, а інших на роль відповідачів, то навпаки. Пропонуємо внести зміни в п.14 ст.35 Закону про кадастр, замінивши право органу кадастрового обліку - обов'язком. Усвідомлюючи, які фінансові кошти для цього необхідні, вже сьогодні зрозуміло, що спроби органу кадастрового обліку вирішити цю проблему самостійно приводять до великого обсягу непродуктивною роботи державних і муніципальних службовців і при індивідуальному характері розгляду кожного цивільної справи не призводять до вироблення єдиної думки в рішенні даного питання судами.