прихована комісія

Отримання максимально можливої ​​суми винагороди за свою роботу є природним бажанням будь-якого ріелтора. Однак де пролягає та межа, яка відокремлює чесний заробіток від обману клієнта? У цій статті будуть розглядатися методи, що дозволяють обдурити покупця або продавця нерухомості, які використовують не цілком добросовісні ріелтори.

Варіанти отримання прихованої комісії

Прихована комісія є сумою, яку отримує ріелтор крім обумовленого винагороди, і яка вивільняється з грошових коштів, призначених для оплати покупки. Отримати ці гроші ріелтор може від будь-якої зі сторін угоди, яка погодилася приховати від іншої сторони істинний розмір оплати. Є кілька варіантів отримання прихованої комісії:

Комісія стягується з продавця

Ріелтор, який представляє продавця нерухомості, займається пошуком покупця, але при цьому від свого обличчя веде з ним розмова з приводу можливості зниження ціни. Мовляв, ситуація в економіці досить нестабільна, тому за запропонованою ціною знайти покупця буде непросто, якщо взагалі можливо в доступному для огляду майбутньому, та й нерухомість не позбавлена ​​недоліків, які роблять ціну дещо завищеною. Як правило, продавець погоджується, оскільки звучать досить переконливі доводи, а в особі ріелтора покупець бачить кваліфікованого і досвідченого експерта.

При цьому, як правило, вже є потенційний покупець, якого представляє агентство на умовах ексклюзивного договору. Цей покупець хотів би придбати саме таке житло, і первісна ціна його цілком влаштовує. Ріелтор, який займається продажем, бажає отримати різницю, яку йому вдалося виторгувати, проте очевидно, що отримати гроші з продавця не вийде, а покупець також не захоче віддавати більше грошей, ніж на даний момент згоден отримати продавець. Тому єдиний для ріелтора варіант отримати прихований гонорар - через агентство, що представляє покупця.

Комісія стягується з покупця

Ріелтор представляє покупця і займається пошуком підходящої нерухомості. В цьому випадку для досягнення мети йому необхідно умовити свого клієнта або трохи знизити претензії до характеристик нерухомості, або злегка підняти цінову планку. У той же час знаходиться агентство, яке за дорученням продавця шукає потенційного покупця, а параметри і ціна нерухомості є цілком придатними для укладання угоди. Ріелтор переконує представників агентства «прикрити комісію», тобто, передати йому частину коштів, які переведе його клієнт.

Як вдається обдурити клієнта

Основними передумовами для агентства, яке погоджується «прикрити комісію», є необхідність продати об'єкт, ліквідність якого при поточній ціні є сумнівною. Або ж такі дії з боку агентства можуть бути обумовлені необхідністю підібрати об'єкт для покупця, який висуває підвищені претензії до характеристик нерухомості при обмеженому бюджеті. Для агентства це може виявитися чудовою нагодою провести непросту операцію і отримати свої комісійні.

Яким чином ріелторам, які бажають отримати дохід крім обумовленої комісії, вдається обманювати клієнтів? Бажаючи отримати приховану комісію, ріелтор буде надавати своєму клієнту тільки ті варіанти, де приховану комісію можуть прикрити. Якщо агентство, що представляє другу сторону угоди, не йде на подібні поступки, ріелтор не показує нерухомість своєму клієнтові-покупцеві або не приводить потенційного покупця, якщо клієнт є продавцем. Іншими словами, без прихованої комісії його клієнт нічого купити або продати не зможе.

Дії ріелтора очима закону

Чи є такий підхід ріелтора нормальної комерційної діяльністю? Коли ріелтор за допомогою описаних махінацій привласнює гроші свого клієнта, це складно назвати заробітком. У наявності є всі ознаки, які закон однозначно кваліфікує як шахрайство при укладанні угоди.

Якщо ж розглянути пункт 4 тієї ж 159 статті КК РФ, то шахрайство вчинила «організована злочинна група», а саме так можна позначити всі ланки ланцюжка осіб, які беруть участь в обмані. Причому, якщо звинувачення по попереднім пунктам обмежувалися двома-трьома роками тюремного терміну, штрафами і конфіскацією, то 4 пункт передбачає у вигляді покарання до 10 років позбавлення волі ...

Чи можна повернути гроші

Клієнт може так і не дізнатися, що його обдурили, адже ні ріелтор, ні агентство, ні продавець (покупець) нерухомості просто не стане вести з ним розмови на подібні теми. Втім, якщо обман розкриється, залучити ріелтора до відповідальності цілком можливо, крім того, це допоможе обманутому клієнту повернути хоча б частину вкрадених грошей (тим більше що прихована комісія може складати сотні тисяч рублів).

Схеми отримання прихованої комісії не є особливо складними, тому досить швидко розкриваються, на даний момент є досить велика практика і велика кількість успішно розкритих справ про шахрайство ріелторів.

Для початку потерпілому необхідно написати заяву в правоохоронні органи, де викласти всю інформацію, яка могла б допомогти слідству. Потім потрібно брати участь в слідчих діях, давати показання, допомагати в зборі доказів, знаючи, що друга сторона угоди також буде залучатися до слідчих дій. До слова, знаючи про покарання, агентство або приватний ріелтор ще на етапі слідства будуть схильні відшкодувати збиток, так що все може вирішитися благополучно ще до суду.

Як запобігти обману

Перш за все, при операціях з нерухомістю потрібно дуже пильну увагу приділяти договором, який укладається між ріелтором (агентством) і клієнтом. Усною домовленістю недостатньо, оскільки гарантувати порядність дій ріелтора досить складно, занадто велика спокуса.

Причому, тут необхідно розмежувати - діє ріелтор в приватному порядку або він є представником агентства нерухомості і діє від імені компанії. Якщо договір укладається від імені агентства нерухомості, необхідно з'ясувати, чи дійсно там працює ця людина, на яких підставах він там працює (офіційне працевлаштування, на агентських засадах, стажист) і чи має він право підписувати документи від імені агентства.

У договорі потрібно максимально докладно розписати всі умови співпраці - термін реалізації нерухомості (або підбору оптимального варіанту), ціну продажу, розмір комісії, яка виплачується в якості винагороди, інші деталі. Необхідно вказати терміни, протягом яких діє договір, а також обставини, при настанні яких зобов'язання сторін друг перед другом вважаються виконаними. Природно, положення договору не повинні суперечити один одному і законодавчим нормам, в іншому випадку цей договір може бути визнаний недійсним. Тому в разі відсутності у замовника належного досвіду укладання подібних угод, було б розумним залучити для складання договору юриста.