Право муніципальної власності на землю
Право муніципальної власності на землю
У сучасній правовій науці питання про можливість визнання безхазяйним такого різновиду майна, як земельні ділянки, став предметом безлічі публікацій і теоретичних досліджень.
До прийняття чинного Земельного кодексу у вітчизняній юридичній науці не існувало єдиної думки щодо можливості застосування до земельних ділянок режиму безхазяйного майна та, як наслідок, - можливість придбання муніципальним освітою права власності на такі земельні ділянки.
З моменту вступу в силу Земельного кодексу України було встановлено, що при відмові від права власності на земельну ділянку цю земельну ділянку набуває правовий режим безхазяйне нерухомої речі, порядок припинення прав на яку встановлюється цивільним законодавством.
Також, згідно зі ст. 25, ЗК України визнає можливість виникнення прав на земельні ділянки з підстав, передбачених Цивільним законодавством. Таким чином, Земельний кодекс в даний час дає всі підстави застосовувати ст. 225 ГК України до виникнення права власності на безхазяйне земельні ділянки.
Отже, ст. 225 ГК України передбачає три підстави визнання речі безхазяйне. У першому випадку безхазяйне визнається річ, яка не має власника, у другому - річ, власник якої не відомий, і в третьому - річ, від права власності на яку власник відмовився.
Також неможливі і випадки, коли власник майна був би невідомий, оскільки якщо право на земельну ділянку коли-небудь виникло, то воно повинно бути зареєстровано в установленому порядку, а якщо право не зареєстровано, то воно не могло виникнути.
Таким чином, Земельний кодекс України передбачив лише одне з названих в ст. 225 ГК України підстав визнання земельної ділянки безхазяйне - відмова власника від прав на земельну ділянку. Необхідно відзначити, що таким власником може виступати лише фізична або юридична особа, так як законодавством не передбачена можливість відмови від права власності на землю публічними утвореннями.
Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу відмова громадянина або юридичної особи від права власності на належний йому земельну ділянку не тягне за собою припинення прав і обов'язків власника щодо цієї ділянки до набуття права власності на нього іншою особою.
Згідно ст. 43 ЗК України відмова громадян і юридичних осіб від здійснення належних їм прав на земельні ділянки не тягне за собою припинення їх обов'язків, таких як:
- збереження межових, геодезичних та інших спеціальних знаків, встановлених на земельні ділянки відповідно до законодавства;
- здійснення заходів з охорони земель, дотримання порядку користування лісами, водними та іншими природними об'єктами;
- своєчасний початок використання земельних ділянок у випадках, якщо терміни освоєння земельних ділянок передбачені договорами;
- своєчасне внесення платежів за землю;
- дотримання при використанні земельних ділянок вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
- інші обов'язки, передбачені законом.
Однак належне виконання власником всього комплексу покладених на нього обов'язків, особливо щодо земель сільськогосподарського призначення, є досить обтяжливою для власника, який заявив про відмову від свого права на земельну ділянку, тим більше що мотивом відмови найчастіше є саме непосильність тягаря змісту земельної ділянки для конкретного власника.
У зв'язку з цим на практиці мають місце випадки, коли власник або власник землі відмовляється від прав на неї не за допомогою подачі відповідної заяви до уповноважених органів влади, а саме усуваючись від володіння, користування і розпорядження майном без наміру зберегти будь-які права на це майно.
Таким чином, створюється ситуація, коли юридично власник у таких земель є, але фактично землі є покинутими, безхазяйними.
Відповідно до чинного законодавства дана ситуація має два варіанти розвитку: або ці землі можуть бути придбані у власність на підставі набувальною давністю, або повинні бути примусово вилучені як не використовуються за призначенням на підставі ст. 284 ГК РФ.
Для застосування першого варіанту необхідна наявність особи, яка б добросовісно, відкрито, безперервно володіло земельною ділянкою як своїм власним протягом встановленого законом терміну.
Другий варіант поширюється лише на земельні ділянки, призначені для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва і не використовуються за цільовим призначенням протягом трьох років, якщо триваліший строк не встановлений законом (в цей період не включається час, необхідний для освоєння ділянки, а також час, протягом якого ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання). Крім того, ст. 286 ГК РФ, що закріплює порядок вилучення земельної ділянки з огляду на його неналежного використання, передбачає обов'язкове завчасне попередження власника ділянки про допущені порушення. А для цього необхідно встановити його місцезнаходження, що часто зробити важко або неможливо, оскільки місцезнаходження власника може бути невідомо. Крім того, відповідно до ст. 286 Цивільного кодексу України власник ділянки повинен виявити свою згоду з рішенням про вилучення земельної ділянки. В іншому випадку виник спір підлягає передачі на розгляд до суду. Якщо ж місцезнаходження власника невідомо, то залучити його в якості відповідача в судове засідання, належним чином сповістивши про місце і час його проведення, буде також неможливо. Згідно п. 2 ст. 364 Цивільного процесуального кодексу України такий факт є безумовною підставою до скасування судового рішення. Таким чином, невикористаний земельну ділянку вибуває з обороту, оскільки власнику він не потрібен, а держава або муніципалітет не мають правових підстав вилучити таку ділянку, що не сповіщаючи про це його власника.
Отже, з встановленням того, що земельна ділянка є безхазяйним, на підставі ч. 3 ст. 225 Цивільного кодексу України така ділянка може бути придбаний в муніципальну власність.
Згідно з нормами вищевказаної статті безхазяйного земельну ділянку приймається на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого він знаходиться.
Надалі, після закінчення року з дня взяття такої ділянки на облік, орган, уповноважений управляти державним майном, може звернутися до суду з вимогою про визнання права муніципальної власності на такий безхазяйного земельну ділянку.
Необхідно відзначити, що мова тут йде саме про право, а не обов'язок органу місцевого самоврядування заявити про намір придбати земельну ділянку в муніципальну власність. Це право може бути або реалізовано муніципалітетом, або придбання такої земельної ділянки у власність може бути визнано недоцільним.
Таким чином, на сьогоднішній день законодавство не містить норм, згідно з якими муніципальні освіти набували б право власності чи інші права на земельні ділянки, що знаходяться на їх території, автоматично після визнання таких ділянок безхазяйними.
Крім того, розглядаються судом справи про визнання майна безхазяйним та визнання права муніципальної власності на таке майно мають ряд особливостей, в тому числі спрямованість дій суду на виявлення відсутнього власника (особи, яка має іншим правом на річ) з метою надання йому можливості заявити про своє право , а в разі неявки - створення припущення про втрату ним права власності та визнання права за заявником.
Зазначеним цілям служить і публічне сповіщення про переведення безхазяйного майна в муніципальну власність, що передбачається нормативними актами органів місцевого самоврядування. Звісно ж, що таке оприлюднення повинно здійснюватися шляхом публікацій в місцевих ЗМІ з метою інформування найбільш широкого кола осіб.
З огляду на вищевикладене, до періоду часу, протягом якого земельна ділянка практично не використовувався власником, додається термін, необхідний для визнання земельної ділянки безхазяйне, а також час, що витрачається на звернення до реєстраційних і судові органи, необхідне зазначеним органам для розгляду даного питання і прийняття відповідного мотивованого рішення.
Таким чином, земельна ділянка фактично не використовується і вибуває з господарського обороту на тривалий термін, а також не отримує належної охорони в якості природного ресурсу, що ніяк не можна визнати відповідним основним принципам земельного права та інтересам муніципального співтовариства.
Отже, основним завданням тут є залучення в господарський оборот безхазяйне земельних ділянок відповідно до такими принципами земельного права, як обов'язкове використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Для цього слід наділити органи місцевого самоврядування муніципального освіти, на території якого знаходиться безхазяйне земельну ділянку, обмеженим правом передавати таку ділянку в строкове користування зацікавленим особам.
Зазначене право повинно виникати у відповідних муніципальних утворень з дати реєстрації земельної ділянки в якості безхазяйного уповноваженим органом по реєстрації нерухомого майна.
Передбачається, що такі земельні ділянки можуть використовуватися відповідно до передбаченого для них цільовим призначенням, в тому числі для городництва, садівництва, ведення особистого підсобного господарства і т.д. Крім того, використання земельних ділянок не повинно створювати будь-яких обтяжень земельної майна після закінчення терміну користування (наприклад, неприпустимим слід вважати зведення будівель на земельній ділянці, хоча б для такої земельної ділянки це не суперечило його дозволеному використанню).
Зацікавлені у використанні безхазяйне земельних ділянок особи будуть набувати право безоплатного термінового користування на відповідні земельні ділянки і отримають можливість використовувати їх протягом певного терміну (за доцільне, що такий термін не повинен встановлюватися коротше, ніж період сільськогосподарської активності у відповідному регіоні).
Зазначене право користування може виникати на підставі заяви зацікавлених осіб (громадян або юридичних осіб) за умови подальшого використання зазначених земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення.
На час користування безхазяйними земельними ділянками землекористувач повинен нести всі обов'язки, передбачені ст. 42 ЗК РФ.
Платежі за землю, що перераховуються землекористувачем за звітний період, повинні надходити до місцевих бюджетів. Крім того, реалізація запропонованого проекту дозволить забезпечити належну охорону безхазяйне земель і мінімізувати ризик забруднення, захаращення, деградації і погіршення родючості грунтів відповідних земельних ділянок.