Порядок відчуження будівель, споруд, будівель із земельною ділянкою, на якій вони знаходяться

Відповідно до ст. 17 Закону про державну реєстрацію обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав на нерухоме майно, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номера.

Згідно з пп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодексу України відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком зазначених випадків. Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди, в разі якщо вони належать одній особі.

Крім того, ст. 35 Земельного кодексу України встановлено, що при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.

Тому угоди, воля сторін за якими направлена на відчуження будівлі, будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними.

Крім цього, ст. 554 Цивільного кодексу встановлено, що в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна.

При відсутності цих даних в договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

На підставі ст. 552 Цивільного кодексу за договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцеві одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

У випадках продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право на використання частини земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Покупець будівлі, будівлі, споруди має право вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю і необхідний для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомості, з моменту державної реєстрації переходу права власності на будівлю, будівля , спорудження.

У зв'язку з цим, якщо мова йде про відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, що належить продавцеві на праві оренди, то з моменту реєстрації переходу права власності на таку нерухомість покупець набуває право користування земельною ділянкою, зайнятим будівлею, будовою, спорудою і необхідним для їх використання на праві оренди.

Нерідко виникають ситуації, коли нерухомість знаходиться на земельній ділянці, що належить продавцеві на праві постійного (безстрокового) користування, а покупцеві відповідно до статті 20 Земельного кодексу земельну ділянку на такому праві надаватися не може. В такому випадку, останній як особа, до якої перейшло право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою у зв'язку з придбанням будівлі, будівлі, споруди, може оформити своє право на земельну ділянку шляхом укладення договору оренди або придбати його у власність в порядку, передбаченому пунктом 2 статті 3 Закону про введення в дію Земельного кодексу.

Аналогічної позиції необхідно дотримуватися у випадках, коли право власності на нерухомість перейшло в силу договорів міни, дарування, інших угод, а також у зв'язку з реорганізацією юридичної особи в порядку правонаступництва.

У зв'язку з вищевикладеним, щоб уникнути прийняття державним реєстратором рішення про відмову в реєстрації переходу прав на будівлі, будівлі, споруди, громадянам необхідно перевіряти наявність належно оформлених документів на земельні ділянки у продавця, а в разі відсутності вимагати їх оформлення.

Т. поливати,
провідний спеціаліст-експерт
відділу реєстрації прав на нежитлові приміщення
і взаємодії з великими правовласниками