Порядок оформлення покупки квартири - основні моменти
Підготовка документів до оформлення покупки квартири
Укладення попереднього договору купівлі-продажу
Після проведення всіх попередніх етапів: пошуку квартири, вибору агентства, самостійного вивчення ринку нерухомості, численних переговорів з продавцями і вивчення їх документів, пора приступити до головного - почати оформлення угоди.
Коли продавець обраний, переговори проведено і ціна визначена, потрібно укласти попередній договір купівлі-продажу. Він потрібен для закріплення намірів обох сторін, в ньому вказуються всі умови майбутньої угоди.
Попередній договір містить:
- відомості про учасників угоди - паспортні дані;
- параметри об'єкта нерухомості;
- правовстановлюючі документи;
- умови - вартість, порядок розрахунку, порядок звільнення квартири;
- терміни ув'язнення головного договору;
- відповідальність учасників;
- зобов'язання продавця про передане об'єкті;
- реквізити сторін;
- підписи сторін.
Якщо при переговорах було ще якесь істотне умова, його також необхідно сюди включити. На момент підписання вже можна перевірити сумлінність продавця - чи в порядку у нього необхідні документи, чи не намагається він вписати будь-які непотрібні або шкідливі умови.
Перевірка документів необхідних для укладання угоди купівлі-продажу квартири
Якщо виникають сумніви, то має сенс заздалегідь вимагати документи, що гарантують чистоту майбутньої угоди:
- виписка з ЕГРП (Росреестр);
- виписка з будинкової книги (домоуправління або ЖЕК);
- копія фінансово-особового рахунку (ЖЕК або розрахунковий центр);
- техпаспорт на квартиру (БТІ);
- згода чоловіка (нотаріально завірена згода);
- згода органів опіки (неповнолітні громадяни, прописані в квартирі) (РОНО).
Всі документи повинні бути з підписами і печатками, підозріло виглядають документи краще не брати до уваги, а вимагати нові. Крім цього, продавець обов'язково повинен бути дієздатним громадянином, угоди з недієздатним продавцем - недійсні.
Ознайомтеся з інструкцією по покупці квартири в іпотеку в нашій новій статті на цю тему. Все про те як взяти іпотеку на квартиру і які документи для цього потрібні.
Висновок основного договору купівлі-продажу квартири
Після укладення попереднього договору можна приступати до формування основного продажного документа і підготовці фінансових коштів для оплати.
До складу договору входять практично ті ж дані, що і в попередній договір, відмінність в тому, що предмет - вже покупка квартири, а не угода про покупку.
Договір купівлі-продажу містить:
- найменування договору;
- дата укладення;
- відомості про покупця і продавця;
- параметри квартири;
- правовстановлюючі документи;
- Права та обов'язки сторін;
- вартість;
- порядок розрахунку;
- порядок передачі об'єкта;
- відповідальність учасників угоди;
- реквізити договору
- додаткові умови (порядок і підстави документа, суперечки, форс-мажор, додатки, договір має юридичну силу, підписаний в 3 примірниках і ін.);
- підписи сторін.
Проведення взаєморозрахунків за договором купівлі-продажу
Після укладення договору йде етап державної реєстрації угоди і оплати. Повністю виробляти платіж краще після державної реєстрації, щоб уникнути можливих накладок - наприклад, невідповідність будь-яких документів або помилки в договорі.
Варіанти розрахунку за договором купівлі-продажу можуть бути наступні:
- готівкою;
- безготівковим способом;
- за допомогою банківського осередку;
- за допомогою акредитива.
Готівковий спосіб оплати
- найбільш ризикований, зате самий оперативний і простий.
Безготівковий спосіб
- зручний для покупця, але може насторожити продавця і відлякати його.
Банківська комірка
- дозволяє зберігати кошти готівкою в охоронюваному сейфі - це полегшує як безпечну передачу коштів, так і гарантію їх наявності в потрібному місці в потрібний час; мінус - плата за оренду осередку, необхідність перерахунку і відсутність страховки вмісту комірки банком від ризиків.
акредитив
Найнадійнішим є акредитив - банківське зобов'язання про переведення коштів в необхідний момент. У разі укладення і успішної державної реєстрації угоди гроші перераховуються продавцю, в зворотному випадку залишаються на рахунку покупця, виплата проводиться після демонстрації документів.
Спосіб оплати необхідно вибрати заздалегідь і конкретно прописати в договорі.
Підписання Акту прийому-передачі квартири
Для державної реєстрації угоди вам знадобиться Акт прийому-передачі квартири, який є необхідним додатком до договору.
Акт приймання-передачі квартири повинен містити:
- Назва документу;
- місце складання;
- дата підписання;
- дані продавця і покупця, що дозволяють однозначно встановити їх особи;
- докладний опис об'єкта нерухомості
- підставу переходу майна;
- підписи сторін з повною розшифровкою.
Також допустимо внесення умов про виконання фінансових зобов'язань і відсутність матеріальних претензій, але найчастіше оформляється розписка в отриманні грошей за квартиру.
Перед складанням даного акту необхідно переконатися в задовільному стані квартири, так як після підписання претензії до якості і зовнішньому вигляду житла вже будуть необгрунтованими.
Державна реєстрація права власності на квартиру
На заключному етапі угоди документи здаються на державну реєстрацію.
Пакет документів для здійснення державної реєстрації права власності на квартиру наступний:
- Заява;
- квитанція про сплату державного мита;
- паспорт;
- договір купівлі-продажу;
- документ про оцінку майна (довідка з БТІ);
- згода чоловіка (при необхідності);
- копія свідоцтва про шлюб (при необхідності).
Всі документи повинні бути без помилок, інакше весь пакет буде повернутий на доопрацювання. Сума державного мита становить 1000 рублів, стандартний термін обробки запиту 18 днів.
Термін може бути менше, наприклад в разі реєстрації квартири придбаної в іпотеку, він становить всього 5 днів.
На сайті Росреестра можна попередньо записатися для подачі документів - це кілька прискорить процес.
Звичайно, процес оформлення угоди купівлі квартири з дотриманням всіх необхідних юридичних формальностей досить довгий і стомлюючий, зате в подальшому він дозволить вам насолоджуватися своєю покупкою, чи не затьмарюючи її безхмарність дрібними неприємностями на зразок гігантського боргу за комунальні послуги, раптово виявленої застави, невиписані мешканців та іншого.
У цій статті ми розглянули особливості оформлення документів при покупці квартири на вторинному ринку за вільні кошти. самий стандартний варіант придбання нерухомості. Інші варіанти, такі як покупка квартири в новобудові. покупка квартири в іпотеку. покупка квартири з використанням материнського капіталу, за програмою «Молода сім'я» або «Військова іпотека» звичайно мають свої особливості і ми обов'язково розглянемо їх в наступних публікаціях. Слідкуйте за оновленнями сайту.