Перший внесок
Перший внесок - він важкий самий?
Швидше за все, там буде позначена «вилка»: мінімальна і максимальна сума іпотечного запозичення. При цьому не виключено, що в відношенні максимальної суми буде регіональне уточнення: в Москві, наприклад, не більше 20 млн руб. в інших городахУкаіни - не більш ніж 9 млн. руб.
Тут все зрозуміло. Видаючи великі кредити фізичним особам, банки приймають на себе серйозні ризики, і не всі до цього готові.
Що ж стосується мінімальної суми, то тут банки теж можна зрозуміти. Видача іпотечного кредиту - досить трудомістка операція. І на дрібних кредитах вона себе не окупає.
А поки поговоримо про інших коефіцієнтах, що застосовуються банками при розрахунку максимальної суми кредиту для конкретного клієнта. Тих, які зазвичай не вказуються у відкритій інформації банків.
Дохід - всьому голова
Йдеться про коефіцієнти, які пов'язують суму кредиту з поточної (і майбутньої) платоспроможністю позичальника. Адже коштів для першого внеску у клієнта може бути достатньо, а от з доходами - проблема.
Абсолютна більшість банків вУкаіни застосовують так звану аннуїтетную схему повернення кредиту. Вона передбачає внесення в банк кожен місяць однієї і тієї ж суми, яка і називається аннуитетом. У неї включені - і відсотки, і платежі на погашення, в змінюється з часом пропорції.
Величина ануїтету для конкретного клієнта залежить від комбінації трьох основних кредитних параметрів: сума, ставка, термін. При збільшенні перших двох ануїтет зростає, а при подовженні терміну - навпаки, знижується.
Підбираючи конкретну комбінацію цих трьох параметрів для конкретного претендента кредиту, банк виходить з того, що регулярна сплата зафіксованого в кредитному договорі ануїтету не повинна стати надмірним навантаженням для сімейного бюджету позичальника. Для цього застосовується коефіцієнт, який називається «платіж / дохід». Він якраз і розраховується як відношення передбачуваного ануїтету по кредиту до сукупного доходу позичальника і позичальників.
У різних банках по-різному дивляться на граничне значення цього коефіцієнта. Найбільш консервативне з відомих мені значень - 0,3. Тобто, на думку такого обережного банку, на погашення кредиту і виплату відсотків по ньому має спрямовуватися не більше 30% сімейного доходу, решта - «на життя». Чи не вкладається в цей норматив - бери кредит поменше. Або йди в інший банк, де норматив помягче. То добре, щоб вУкаіни банк, де на обслуговування кредиту готові приймати до 75% доходів позичальника. Сміливо!
Деякі банки застосовують більш складну конструкцію розрахунків з цього нормативу: для невеликих доходів - одне значення коефіцієнта «платіж / дохід», а для більш солідних - інше, вище. Це цілком логічно. Одна справа, коли «на життя» в сім'ї залишається 50% від десяти тисяч доларів, і зовсім інша - ті ж 50, але від однієї тисячі.
Щодо кожного з перелічених вище коефіцієнтів і нормативів, включаючи LTV, виходить різна сума можливого кредиту для клієнта. Банк вибирає найменше значення. Воно і буде запропоновано клієнтові, зрозуміло, якщо це значення не вибивається із «вилки», розглянутої нами на самому початку.
Повернемося до головного
Влаштований цей норматив за принципом сполучених посудин. Встановлюючи його, наприклад, не вище 70%, банк тим самим передбачає, що сума власних коштів, вкладених позичальником в покупку будинку або квартири (тобто так званий початковий внесок по іпотеці), повинна бути не менше 30%.
А де взяти ці 30%, скажімо, сім'ї з двох молодих фахівців, нехай навіть з гарвардськими дипломами, високою зарплатою і прекрасної перспективою? Добре якщо купується ними житло - не перша покупка такого роду. Тоді коштів, виручає від продажу попередньої квартири, зазвичай вистачає на перший внесок для придбання нової. Але у молодих фахівців це буде, швидше за все, саме перша покупка, і проблема такого внеску для них більш ніж актуальна.
Що можна порадити?
Перше - пошукати банк, в якому допустимий коефіцієнт LTV вище 70-ти. Ще рік тому ці пошуки нічим би не увінчалися. Налякані кризою, українські банки або зовсім згорнули на півтора-два роки (а хтось і назавжди) видачу іпотечних кредитів, або кардинально посилили умови. І таке посилення, як зниження LTV до 70%, спостерігалося у всіх кредиторів без винятку.
Чому саме сімдесят? Для цього є причина. Абсолютна більшість банків, що видають іпотечні кредити, не має придатними для цього ресурсами - тобто «довгими» і відносно недорогими грошима. Видаючи кредити за рахунок наявних «коротких» грошей, банки розраховують на рефінансування цих кредитів в більш-менш короткі терміни. Основним же способом рефінансування іпотеки є випуск і продаж на фінансовому ринку так званих іпотечних цінних паперів.
До кризи це мало кого зупиняло, оскільки український закон практично не працював. А іноземці, теж ще не налякані кризою, охоче рефінансували наші кредити з набагато більшими значеннями LTV. І банки активно цим користувалися, видаючи кредити аж до 100% від вартості застави.
Криза ж вніс свої корективи. Повністю закривши для нашої іпотеки «віконце на Захід», він змусив найбільш стійких іпотечних кредиторів орієнтуватися виключно на рефінансування кредитів на українському ринку і за українським законом. Благо він на той час став не такий вже і пустушкою.
А там - обмеження: LTV не вище 70-ти! Звичайно, банки намагалися триматися в цих межах. І це стало відчутним перешкодою в продажах. Попит на кредити і без того впав у рази, а тут ще зрослі вимоги до початкового внеску.
Наші законодавці відреагували на цю проблему цілком оперативно. У минулому році дозволене українським законом значення LTV для рефінансованих іпотечних кредитів було піднято до 80%. Разом з тим і криза пішла на спад, разом зі страхами з приводу ризиків. Так що в продуктових лінійках більшості іпотечних кредиторів ви тепер легко знайдете кредити з початковим внеском 20%, 15 і навіть 10.
Це, звичайно, ще не локризова «вольниця», коли цілий ряд банків (в тому числі солідних) навперебій пропонували кредити, взагалі не передбачали початкового внеску, більш того, що включали в суму кредиту майже всі одноразові витрати клієнта (страховка, реєстрація, ріелтор і т.д.). Але дуже хочеться вірити, що ми в цю «вольницю» не повернемося.
Неправильно це - видавати кредит, за яким позичальник нічим не ризикує. Звідси - безвідповідальність і безгосподарність: «візьму-ка я в борг, а там як складеться. Вийде платити по кредиту - добре, а не вийде - віддам ключі, і нехай банк розбирається ».
Саме так міркували багато позичальників в Америці, коли банки один за іншим пропонували так звані сабпрайм-кредити. Одним з головних відхилень від прийнятих стандартів в цих кредитах якраз і був LTV, підвищений до 95, а то і до 100%. Чим це закінчилося, ми знаємо. Світовою фінансовою кошмаром, який розпочався саме з американської нестандартної іпотеки.
Вважати ніколи не шкідливо
В порядку рекомендації таким благополучним позичальникам, я порадив би звернути увагу на вартість кредитів, у яких знижений початковий внесок. Справа в тому, що у більшості банків відсотки за іпотечними кредитами залежать саме від частки початкового внеску: чим він вищий, тим менше ставка, і навпаки. А адже ставка визначається на весь термін кредиту! І тут не зайве порахувати. Цілком може виявитися, що вигідніше буде десь взяти додаткові кошти на збільшення першого внеску (нехай навіть в борг), ніж брати дорогий кредит з підвищеним LTV.
Якщо доходи позичальника дозволяють йому якийсь час обслуговувати два кредити - основний, іпотечний, і короткостроковий, споживчий, взятий для збільшення першого внеску, - то отримати таку комбінацію кредитів буде нескладно, навіть в одному банку. І я б настійно радив не нехтувати таким варіантом. Або шукати банк, в якому вартість іпотечних кредитів не так сильно залежить від LTV. Є й такі.
Чи не втрачаємо оптимізму
А тепер про тих, у кого зовсім немає грошей для першого внеску по іпотеці.
Не виключено, що комусь із них підійде тільки що розглянутий варіант, коли для початкового внеску береться кредит без споживчий кредит готівкою. Кому-то, але, на жаль, далеко не всім. Все залежить від того, наскільки великий кредит без застави. Одна справа, коли за рахунок цього кредиту початковий внесок збільшується на 5 або на 10%. І зовсім інша - коли за рахунок такого кредиту треба внести всю суму цього внеску, тобто 15-20%, плюс одноразові витрати. Беззаставні кредити готівкою видаються на короткі терміни: максимум на 5 років, а частіше на 2-3 роки; і ставки по ним істотно вище, ніж по іпотеці. Так що щомісячний ануїтет по кредиту на 20% від вартості житла може виявитися цілком порівнянними з аннуитетом за основним, іпотечному, кредиту на інші 80%.
Можливий ще один варіант - з додатковою страховкою. Деякі банки пропонують сьогодні кредити з LTV до 90%, але за умови, що всі, недоотриману банком в разі вимушеного продажу застави з торгів, буде доплачено страховою компанією.
Ця схема з'явилася на українському ринку іпотеки недавно - після створення державної страхової компанії при АІЖК. І коштує ця опція в принципі недорого - частки відсотка від кредиту, якщо страхові внески буде розподілено на весь його термін.
Однак проблема в тому й полягає, що розподілити поки не виходить - законодавство не дозволяє. Якщо ж всю цю страховку оплачувати вперед (як і вимагають сьогодні), то, по-перше, виходить вже дорогувато - кілька відсотків від суми кредиту, а, по-друге, весь сенс операції випаровується. Економиш, припустимо, 5% початкового внеску (збільшуючи на цю ж суму сам кредит), і при цьому платиш за страховку відразу 4%! Така арифметика влаштовує небагатьох, навіть з урахуванням того, що потім ці вкладення частково окупляться - за рахунок більш низької ставки по застрахованій кредиту.
Залишається сподіватися, що страхові продукти такого роду, але з розподіленою в часі сплатою страхових внесків, не змусять себе довго чекати.
Особисто я вкрай негативно ставлюся до будь-яких спроб перетворити нашу іпотеку з чисто ринковий інструмент в соцзабез. Але конкретному позичальнику такого роду програми можуть допомогти. Хоча в них зазвичай непросто потрапити: в силу обмеженості ресурсів, які виділяються і української специфіки розподілу будь-якого дефіциту.
спочатку накопичити
Ще варіант - кредитно-накопичувальні програми. На превеликий мій жаль, в нашій країні «класична» німецька ощадно-ощадна система стройсберкасс не отримала законодавчої підтримки. Ця система народилася в Німеччині, але вельми широко і успішно застосовується в багатьох країнах світу, в тому числі і постсоціалістичних.
Громадяни, зацікавлені в одержанні житлового кредиту на пільгових і заздалегідь відомі їм умовах, спочатку накопичують в тій же будощадкасі певну суму - зазвичай половину від того, що потрібно для покупки нерухомості. Як і у всякій касі взаємодопомоги, ці накопичення використовуються для кредитування тих учасників системи, які вже завершили накопичувальний етап. Зрозуміло, з поверненням. Тим самим забезпечується замкнутість системи, незалежність умов кредитування в ній від доступності грошей на відкритому фінансовому ринку.
При цьому можна сказати, що в чистому вигляді будзаощадження майже ніде не застосовуються. Як правило, накопичення і кредит в будощадкасі забезпечують лише частину суми, необхідної для покупки житла. Решта - звичайний іпотечний кредит в банку. Виходить комбіноване фінансування покупки. Ось вам і вирішення проблеми початкового внеску по іпотеці, мінімальне значення якого в тій же Німеччині, між іншим, не 20 і навіть не 30%, а всі 40. І нікому, зауважте, це не заважає.
На жаль, чужа наука нам не указ. Абсолютно незграбний і внаслідок цього практично не працює закон про житлово-накопичувальних кооперативах, що містить безліч обмежень і заборон і зовсім ніякої підтримки, - ось, власне, і все, що ми маємо на цьому перспективному напрямку.
Тому найоптимальніше, на мій погляд, що можна порадити тим, хто не дуже поспішає з поліпшенням житлових умов і, головне, вміє рахувати: придивіться до нечисленних, але все ж зустрічається на нашому ринку сурогатним накопичувально-кредитними схемами в продуктових лінійках деяких банків. Звичайно ж, не відтворюючи всіх пільг і гарантій німецьких ощадних кас, такі продукти, тим не менш, відкривають двері в іпотеку для тих, у кого поки немає накопичень, але є стабільний дохід. Можна ще і в кооперативи податися, але вкрай обережно, цураючись пірамід.
Як то кажуть, чим багаті.
Володимир Лопатін,
Голова Національної ліги сертифікованих іпотечних брокерів