Перевірка документів при покупці квартири, сам собі адвокат

Якщо ви підібрали квартиру для покупки не варто поспішати укладати договір і віддавати свої кревні гроші продавцю або його довіреній особі.

Перевірка документів. продавця

До підписання договору купівлі-продажу квартири потрібно переконатися, чи є у продавця документи, які дають йому право розпоряджатися майном. Документи на квартиру у продавця повинні бути правовстановлюючі і правоудостоверяющіх.

До правоудостоверяющіх документам на квартиру належить свідоцтво про державну реєстрацію права власності.

Правовстановлюючий документ - це документ, на підставі якого було видано свідоцтво про державну реєстрацію права. До таких документів належать, наприклад, договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, договір передачі житлового приміщення в порядку приватизації, рішення суду і т.д.

Свідоцтво про державну реєстрацію права має містити такі реквізити:

- дату видачі свідоцтва: число, місяць і рік;

- в графі «документ-підставу» міститься вказівка на правовстановлюючий документ;

- в графі «вид права» має бути вказано - «власність», адже тільки власник квартири може її продати;

У тому випадку якщо були зареєстровані будь-які обмеження або обтяження права,

наприклад іпотека або арешт, то дані про це повинні бути зазначені у свідоцтві. Якщо обмежень або обтяжень немає, то пишеться, що вони не зареєстровані.

Перевірка справжності свідоцтва про державну реєстрацію

Свідоцтво про державну реєстрацію права містить прізвище, ініціали та підпис реєстратора, друк Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра).

На жаль, бувають випадки, коли шахраї майстерно виготовляють фіктивні свідчення і по ним «продають» квартири.

Для того щоб перевірити, чи не підроблено чи свідоцтво про державну реєстрацію права і чи належить квартира продавцеві, можна запросити виписку з ЕГРП. Зараз це можна зробити, навіть не виходячи з дому, через Інтернет.

При ознайомленні з зазначеними документами не треба обмежуватися їх ксерокопіями, вимагайте надання оригіналу. Справа в тому, що якщо квартира, наприклад, закладена в банку, то оригіналу свідоцтва у продавця на руках не буде, так як він буде перебувати на зберіганні у банківської установи.

Аванс, завдаток

Після того як ви перевірили документи і переконалися, що вони в повному порядку, потрібно внести аванс або завдаток і укласти з продавцем угоду про завдаток, попередній договір або взяти розписку. Внесення авансу або завдатку допоможе уникнути ситуації, коли більш швидкий покупець відведе вашу новеньку квартиру буквально з-під носа.

Якщо договір купівлі-продажу не укладається з вини сторони, яка отримала завдаток (продавець квартири), вона зобов'язана сплатити другій стороні його подвійну суму. Якщо в невиконанні договору купівлі-продажу квартири винна сторона, що дала завдаток (покупець), він залишається в іншої сторони.

Аванс передається при укладанні попереднього договору або за розписці. Якщо угода не відбулася, то аванс повинен бути повернутий у будь-якому випадку.

Умови договоракуплі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу квартири повинен містити всі необхідні умови, властиві цьому виду договору.

До обов'язкових умов слід віднести:

- дані продавця і покупця;

- вартість квартири;

- умови оплати грошових коштів.

Якщо в квартирі хтось прописаний, то в договорі вказуються умови і терміни зняття колишніх мешканців з реєстраційного обліку. Якщо ця умова в договорі не вказати, то ходити за колишніми власниками і просити їх виписатися можна дуже довго.

Умови розрахунку за договором.

Для покупця важливо убезпечити свої кошти, тому не варто оплачувати покупку квартири до реєстрації права власності на квартиру за покупцем.

Відповідним для обох сторін і найбільш безпечним варіантом розрахунку при укладенні договору купівлі-продажу квартири буде використання банківської комірки / банківського акредитива. Це зажадає додаткових витрат, але в такому випадку покупець квартири буде впевнений, що продавець одержить його гроші тільки в тому випадку, якщо угода купівлі-продажу буде зареєстрована.

Деякі продавці просять перевести гроші на їх рахунок в банку або передати їм на руки гроші, і зробити це, на їхню думку, треба в день подачі документів до відділення Росреестра або в Багатофункціональний центр (МФЦ).

Не варто погоджуватися на цю умову, оскільки продавець отримає гроші сьогодні, а зареєструє перехід права власності чи ні, невідомо.

Ставте себе і продавця в рівні умови - грошей немає, поки право на квартиру не перейшло до покупця.

Фінальна стадія підготовки до операції

Після перевірки всіх основних документів на квартиру, внесення аванс або завдатку, продавці збирають і готують необхідні для угоди документи.

На даному етапі необхідно настояти, щоб з квартири виписалися все, хто в ній зареєстрований. Список прописаних мешканців можна дізнатися, якщо подивитися єдиний житловий документ або виписку з будинкової книги. Термін дії цього документа обмежений, тому замовляти і отримувати його треба безпосередньо перед укладенням договору.

Щоб переконатися, що не буде сюрпризів з тимчасово відсутніми мешканцями, наприклад, з тими, хто знаходиться в місцях позбавлення волі, в армії, поїхав вчитися в інше місто і зареєструвався в гуртожитку, попросіть продавця надати вам розширену виписку з будинкової книги. З даного документа можна дізнатися, хто був в квартирі зареєстрований за всю історію її існування, в зв'язку з чим і куди вибув з квартири.

Квартира, придбана в шлюбі, є спільною майном подружжя, при цьому не має значення, на кого вона була оформлена. Якщо квартира, яку ви купуєте, оформлена на одну людину, поцікавтеся у нього, чи була вона куплена в шлюбі. Якщо так, то для укладення договору купівлі-продажу необхідно отримати від чоловіка або дружини продавця нотаріально засвідчена згода чоловіка. Якщо така згода отримано не буде, то чоловік зможе оскаржити угоду через суд.

Укладення угоди

Коли всі документи, необхідні для угоди, зібрані, продавець і покупець можуть призначати зустріч для підписання договору і передачі документів в реєстраційну службу.

День угоди, як правило, починається з поїздки в банк, для того щоб покупець в присутності продавця заклав в банківську комірку грошові кошти. При закладці грошових коштів з відділенням банку укладається договір, де обумовлюються умови, при яких продавець отримає право забрати з осередку гроші за квартиру. Як правило, в договорі з банком вказується, що продавець повинен представити договір з відміткою Росреестра про державну реєстрацію переходу права власності на квартиру і свій паспорт, і тільки після цього він отримує ключ від комірки з грошима.

Ключ від комірки з грошовими коштами до її розкриття продавцем зберігається у покупця.

Треба відзначити, що перелік документів і процедура доступу до осередку можуть відрізнятися в залежності від банку. Важливо пам'ятати, що договір з банком укладається на певний термін, а з огляду на, що реєстрація переходу права може затягнутися, необхідно встановити термін оренди банківської комірки з запасом або вчасно цей термін продовжувати.

Державна реєстрація переходу правана основаніідоговора купівлі-продажу.

Після того як грошові кошти поміщені в банківську комірку, продавець і покупець звертаються в реєструючий орган.

За державну реєстрацію права власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу сплачується державне мито в розмірі 1 тис. Руб. Хто несе ці витрати - продавець чи покупець, потрібно обговорювати заздалегідь і фіксувати цю умову в договорі.

Документи, необхідні для реєстрації

Заяви про державну реєстрацію. При цьому заява про реєстрацію переходу права пише продавець, а заяву про реєстрацію права пише покупець.
Паспорти продавця і покупця.
Нотаріально посвідчена довіреність, якщо від імені продавця або покупця виступає представник.
Паспорт представника продавця або покупця.
Правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності продавця квартири.
6. Договір купівлі-продажу.
7. Нотаріально засвідчена згода чоловіка продавця на укладення договору або документ, який свідчить про те, що відчужується об'єкт нерухомості не знаходиться у спільній власності подружжя, наприклад шлюбний договір або угода про поділ спільного майна подружжя.
8. Дозвіл органу опіки та піклування на розпорядження майном, якщо квартира належала в тому числі особам, які не досягли 14-річного віку.

Залежно від умов конкретної угоди можуть знадобитися додаткові документи.

Реєстрація переходу права власності, реєстрація права покупця на квартиру здійснюються протягом 18 календарних днів.

Якщо при оформленні договору купівлі-продажу покупець оформляв іпотеку, то державна реєстрація права здійснюється в термін, що не перевищує п'яти робочих днів з дня подачі заяви та інших необхідних для здійснення реєстрації документів.

В результаті державної реєстрації покупець квартири отримує на руки свідоцтво про державну реєстрацію права на своє ім'я.

Після реєстрації переходу права власності продавець і покупець підписують між собою акт прийому-передачі квартири, продавець віддає ключі від квартири, а покупець - ключ від банківської комірки.

Після цих дій продавець забирає свої гроші в банку, а покупець заселяється в свою нову квартиру.

Додаткові поради, які допоможуть убезпечити купівлю-продаж квартири

Будь-які додаткові умови необхідно фіксувати документально в договорі або розписках. Усні домовленості можуть бути змінені або забуті однієї зі сторін.

Наприклад, при огляді квартири вона може бути наповнена меблями, але після реєстрації угоди покупець виявляє голі стіни, викручені лампочки. Таке може бути, якщо в договорі не прописати умова про те, які меблі переходить до покупця квартири.