Перепланування квартир що можна і що не можна робити, суперріелт

В кінці ХХ століття перепланування в квартирах стала для Украінан звичайним явищем.

Багатьом господарям не подобалося житло, побудоване за часів Радянського Союзу: деяких бентежили спільні санвузли, іншим були не до душі довгі кімнати «трамвайного» типу, треті намагалися перебудувати передпокій. За даними ріелторського агентства «Азбука житла», на сьогоднішній день власники кожної третьої московської квартири робили перепланування. Експерти додали, що маються на увазі не тільки повна перебудова житла, але і невеликі переноси хоча б однієї стіни. Іноді власникам не подобається, як виглядають зміни, і вони повертають квартирах первісний вигляд.

Діючі сьогодні вУкаіни закони, що регулюють перепланування житла в багатоквартирних будинках, досить суворі. За порушення законодавчих норм передбачені суворі санкції - від штрафів до заборони перетинати українські кордони або примусового продажу квартири з молотка. Щоб не потрапити в неприємну ситуацію і зберегти своє житло, потрібно знати, що можна і що не можна міняти при переплануванні.

Заборонені дії при переплануванні

Список заборонених дій при перепланування великий і неоднозначний - часто рішення про законність конкретної перебудови житла залишається за судом. Марія Понамарева, старший юрист адвокатського бюро А2, навела приклади заборонених перепланувань: заборонено розширювати гардеробну за рахунок сусідніх приміщень, поєднувати лоджії і балкони з кімнатами і кухнями, збільшувати площу санвузлів за рахунок сусідніх коридорів. Крім того, не можна переносити на балкон або лоджію батарею центрального опалення і прибирати вентиляційний шафа.

За словами Маріанни Бердиган, юрисконсульта ріелторського агентства «Інком-Нерухомість», згідно з чинним законодавством, не можна, щоб санвузол (ванна, туалет або душова) знаходилися безпосередньо над житловими приміщеннями і кухнями. Якщо зробити таке перепланування, виникнуть проблеми як з її узгодженням, так і з узаконенням в суді. Багато власників житла об'єднують кімнати з балконами, роблячи останній частиною житлового приміщення. Таку перепланування теж не можна буде узгодити, а тим більше легалізувати в суді.

Ще один популярний вид змін - поєднання кімнати і кухні. В цьому випадку зноситься частина перегородки, і з двох приміщень виходить одна велика їдальня. Якщо житло підключено до газу, така перепланування також незаконна. Як каже Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», особливо жорсткі вимоги законодавство пред'являє до перепланування квартир, де є газопостачання. За словами експертів ресурсопостачальними організації «Ніжегороденергогазрасчёт», мало кому відомо, що закон обмежує навіть число конфорок: наприклад, якщо площа кухні менше 6 «квадратів», стандартну газову плиту з чотирма конфорками в ній встановлювати заборонено. Максимальна кількість конфорок, дозволене в невеликих хрущовках - три.

У деяких випадках складно навіть облаштувати робочий кабінет. За словами експертів адвокатського бюро А2, якщо після закінчення робіт виявляється, що в приміщенні проблеми з природним освітленням, Ви не зможете узаконити перепланування.

Чому вимоги до перепланувань такі суворі

У власників житла, які зробили перепланування і не можуть її узаконити, виникає питання: чи вправі держава обмежує свободу дій громадян при розпорядженні їх власністю? Якщо житлом володіє приватна особа, то господар особисто відповідає за майно, тому, як правило, не бажає погоджувати перепланування з державними інстанціями. Він керується простою логікою: «в своїй квартирі я маю право робити те, що вважаю за потрібне».

Як каже Олександр Лукін, провідний менеджер департаменту вторинного житла ріелторського агентства «Азбука житла», громадянин, який не розбирається в житловому будівництві на професійному рівні, не може розрахувати навантаження на конструкції після виконаних робіт, тому не в силах передбачити наслідки перепланування. Його дії можуть привести до повного або часткового руйнування будинку або до порушення гідроізоляції, внаслідок чого в будівлі будуть відбуватися регулярні протікання і затоплення. У кращому випадку господар квартири може відбутися адміністративним стягненням, а в гіршому - проти нього порушать кримінальну справу за фактом вибуху побутового газу або обвалення будівлі.

Наприклад, якщо перенести на лоджію або балкон водопровідну трубу або батарею, вона може тріснути або розірватися, або житлове приміщення промерзне, тому в будинку може пропасти опалення та водопостачання.

Як узгодити перепланування

Найлегший спосіб безпечно зробити перепланування - скористатися послугами спеціалізованої організації. Вона розробить проект і погодить з державними органами всю необхідну документацію. При такому варіанті роботи виконають професійні співробітники організації. Якщо перебудова вже завершена, то власнику необхідно самостійно зібрати всі документи для її узаконення. За словами експертів компаній А2, «Інком-Нерухомість», «Неділько і партнери» і «Люберецкая колегія адвокатів», процес легалізації займає від 3 місяців до одного року.

Судова практика

Олександр Лукін говорить, що рішення судів можуть бути незрозумілими. Фактично роботу судів зараз виконують органи муніципальних служб, на них і лежить відповідальність за узгодження перепланувань. Все ж виникає питання: чи вистачить компетентності судді в будівельній сфері для прийняття такого рішення?

У судовій практиці зустрічаються резонансні приклади. Пономарьова розповідає, що навіть рядове скління балкона можуть визнати незаконним переплануванням. Одного разу суд прийшов до висновку, що нові балконні конструкції будуть сприяти руйнуванню огорожі балкона, тому підданий ризику мешканців будинку і перехожих.

За словами експертів агентства «Азбука житла», власник 6-кімнатної квартири, розташованої на четвертому поверсі 6-поверхової сталінки, зробив з ванної басейн. Суд визнав перепланування законною. Позивачеві вдалося довести, що конструкція не дасть протікання, тому що знаходиться в мокрому місці, а навантаження при її експлуатації некритичні. В іншому випадку громадянин намагався легалізувати через суд незначне зміщення воздуховода і отримав відмову. Суд пояснив своє рішення тим, що повітряного потоку не вистачить для повного забезпечення вентиляції інших квартир, які знаходяться за цією стояку, тому стан здоров'я мешканців може погіршитися.

Продаж перебудованого житла

За словами Світлани Бирине, продати житло з нелегалізованій переплануванням можна. Але проблема в тому, щоб знайти покупця на таку квартиру, адже відповідати за незаконні дії буде новий власник. Тому покупцеві простіше знайти інший безпроблемний варіант.

Ріелтори кажуть, що якщо колишній господар зробив перепланування, то це прописується в договорі купівлі-продажу квартири. Вказується, що новий власник знає про факт перепланування і згоден нести відповідальність за подальшу експлуатацію житла. Експерти адвокатського бюро А2 попередили, що детально розповідають клієнтам про існуючі ризики і не радять купувати перевлаштованих житло.

Маріанна Бердиган каже, що власнику краще узаконити перепланування до продажу квартири, в іншому випадку він повинен бути готовий на порядок опустити ціну, якщо цього зажадає покупець.

Таким чином, кількість потенційних покупців зменшується: банк не видасть іпотеку на покупку квартири з неузаконеним перебудовою. Процедура оформлення кредиту вимагає оцінки житла, яку роблять з фотографій, а в цьому випадку зміни планування будуть очевидні. Бирине підтвердила, що якщо перепланування не можна легалізувати, а для повернення житла колишнього вигляду необхідно багато грошей, покупці навряд чи погодяться на такий варіант.